Programakkoord: de onderhandelingen kunnen nu echt beginnen

Programakkoord: de onderhandelingen kunnen nu echt beginnen
Aanbiedingsafspraken en einde grondsubsidie

Twintigduizend nieuwe woningen wil het nieuwe college in aanbouw nemen. Vijfduizend per jaar. Met op de grote locaties 30 procent sociale huurwoningen. Maar de erfenis van Stadig valt allesbehalve mee. De kas van het Vereveningsfonds is leeg. Bouwplannen met een negatieve begroting kunnen niet meer door de gemeente worden bijgespijkerd. Het worden interessante onderhandelingen met de Amsterdamse woningcorporaties. Zij moeten zo’n zesduizend sociale huurwoningen realiseren. Zonder grondsubsidie.

Het is eigenlijk maar een summiere paragraaf in het programakkoord. Maar je leest er wel in terug wat het Ontwikkelingsbedrijf onlangs al vaststelde. De financiële rek is er bij de exploitatie van bouwgrond helemaal uit. Het college stelt daarom voor de subsidie op de grondprijs van sociale huurwoningen af te schaffen. Uiteraard moeten gemeenteraad en stadsdeelraden, plus diverse onderhandelingspartners zich nog over de collegeplannen uitspreken.
Maar de kans is niet gering dat corporaties op termijn een marktconforme prijs gaan betalen voor bouwgrond. Ook voor de bouwgrond van sociale huurwoningen. Het is niet ondenkbaar dat de bouw van sociale huurwoningen hierdoor vertraagt. Dat klemt te meer omdat door de liberalingsplannen van minister Dekker het aanbod van betaalbare woningen in de particuliere sector naar verwachting zal dalen. Sowieso is het praktisch onmogelijk met particulieren stedelijke afspraken te maken over het reguleren van de huurmarkt.

De superportefeuille van Stadig is verdeeld over Maarten van Poelgeest (GroenLinks) en Tjeerd Herrema (PvdA) . Van Poelgeest is wethouder Ruimtelijke Ordening en Grondzaken, Waterbeheer en ICT (incl. Glasvezel); Herrema doet Verkeer, Vervoer en Infrastructuur (incl. Noord/Zuidlijn), Volkshuisvesting en Monumenten.

De nieuwe wethouder Grondzaken, Maarten van Poelgeest, draait er niet omheen: “We hebben het ons inderdaad niet gemakkelijk gemaakt. Twintigduizend nieuwe woningen, 30 procent sociaal op grote locaties én het Vereveningsfonds op orde krijgen. We moeten nu maar snel met de corporaties om de tafel. Per 1 januari 2007 moeten we er uit zijn.”

Erfpachtinkomsten

Hans van Harten ziet de bui hangen. “De gemeente heeft een probleem, omdat de kantorenmarkt is ingestort. Nu wordt de rekening bij de ontwikkelaars neergelegd. Twintigduizend woningen is een mooie ambitie, en die delen we beslist. Er spreekt een gevoel van urgentie uit. Maar op duurdere locaties zal het voor corporaties heel lastig worden om ook die dertig procent sociale woningbouw te realiseren. Zeker als alleen de grondprijs wordt verhoogd en er verder niets gebeurt. Pikant is dat B&W het Shell-terrein noemt, terwijl
Stadig daar akkoord ging met twintig procent.”
Het college ziet die reactie aankomen en presenteert in het programakkoord een voorstel: in een nieuw ‘Convenant Verkoop’ wordt vastgelegd dat corporaties voor iedere gebouwde sociale huurwoning een woning uit het bestaande bezit mogen verkopen. Het bestaande convenant wordt – met een toegevoegde voorwaarde – mogelijk verlengd. Volgens een berekening van de gemeente zou dat per verkochte woning een ton opleveren. Dat moet voldoende zijn om de onrendabele top van een sociale nieuwbouwwoning te dekken.
“Blij dat de verkoop door kan gaan”, reageert Van Harten. “Dat is goed voor de stad en het geld kunnen de corporaties best gebruiken. Vorig jaar verkochten we er al rond de 2500. Maar zo’n directe koppeling tussen nieuwbouw en verkoop vind ik onbehoorlijk en niet werkbaar. Bouwen gaat met horten en stoten. Een dergelijke regeling wordt het zand in de machine. Niet aan beginnen! We hebben een goed investeringsklimaat nodig, dit helpt niet.”
Wat blijft er dan over aan onderhandelingsruimte?
“Een wat hogere grondprijs is niet onbespreekbaar, maar daar moet iets tastbaars tegenover staan. Bijvoorbeeld verkoop van nieuwe huurwoningen op termijn. Of ruimte om te ontwikkelen met een globale bouwenvelop. Dat moet je niet via de achterdeur dichttimmeren. De gemeente mag in deze moeilijke tijd best een extra handreiking doen. Kijk naar de erfpachtinkomsten, dan praat je toch over netto tientallen miljoenen op jaarbasis”, stelt hij voor.
Het worden interessante gesprekken. Daar komt bij dat de gemeente met het opheffen van de grondsubsidie tegelijk een mogelijkheid om plannen te beïnvloeden uit handen geeft. Maar bouwers blijven wel van de gemeente afhankelijk vanwege de benodigde bouwgrond.
Van Harten, desgevraagd: “Dat heeft Duco Stadig wel een beetje laten liggen, dankzij de volkstuinenlobby. Het huidige Structuurplan loopt wel tot 2030, maar voor de periode tussen 2010 en 2030 zijn nog geen besluiten over nieuwe bouwlocaties genomen. Daar moeten we binnen twee jaar zien uit te komen. We hebben echt duidelijkheid nodig, met inbegrip van de financiële context. Bouwen duurt immers jaren. Maar ik heb goede hoop dat we er uit komen. Een programakkoord is geen dictaat. We hebben elkaar nodig. Daarom moet je kunnen uitgaan van vertrouwen, en de ruimte om je verantwoordelijkheid te nemen. Zet dat er vooral in.”

Aanbiedingsafspraken

Dan de verdeling van de woningen. Bij de onderhandelingen die het college met belanghebbenden gaat voeren komen ook de zogenaamde ‘aanbiedingsafspraken’ aan de orde. Het denken in termen van ‘behoud van de kernvoorraad’ gaat volgens het akkoord tot het verleden behoren. Toewijzing volgens het nieuwe systeem zou betekenen dat daadwerkelijk vrijkomende woningen worden verdeeld onder zorgvuldig bepaalde doelgroepen. Op die manier wordt de woningnood gericht verholpen en schrijnt een tekort aan nieuwe betaalbare woningen wat minder.
Dagmar Letanche, vice-voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam, is een groot voorstander van zulke aanbiedingsafspraken. “Liefst zo gedetailleerd mogelijk. Prijscategorieën, gezinsgrootte, stadsdeel, alles moet worden meegenomen bij het bepalen welke woningen voor welke doelgroepen bedoeld zijn. Als de huidige prestatie-afspraken aflopen, eind december van dit jaar, moeten we met deze regeling aan de slag.”
Overigens, ze vindt het verstandig dat het college het tempo en de schaal van de sloop in stedelijke vernieuwingsgebieden opnieuw wil overdenken - een andere opmerking uit de bouwparagraaf van het college-akkoord. Letanche: “Kijk altijd naar daadwerkelijk beschikbare woningen en de bestaande behoefte ter plekke. Veel mensen die in, bijvoorbeeld, Parkstad wonen zijn tevreden met een renovatie, die willen geen nieuw, duur appartement. Als ze er al het geld voor hebben.”
Ook Eef Meijerman, directeur van het Amsterdams Steunpunt Wonen, is blij met de plannen voor aanbiedingsafspraken. “Je moet kijken naar slaagkansen en doelgroepen”, begint hij geroutineerd. “Hoe groot is de kans dat je als groot gezin, student of oudere aan een geschikte woning komt? Dat moet bepalend zijn bij de verdeling van vrijkomende woningen.”
Om de kans op scheefwonen tegen te gaan, moet de inkomenstoets bij de woonruimteverdeling blijven, stelt hij.
Meijerman: “We moeten garanties inbouwen om aan verschillende woonbehoeften te voldoen. Je kunt niet volstaan met globale uitspraken als ‘we gaan 40 procent goedkoop en 75% betaalbaar aanbieden’. Het mag verder niet zo zijn dat je voor een lage huur alleen slechte woningen krijgt in de minder leuke stadsdelen. De afspraken moeten gedetailleerd zijn, en bovendien ijkbaar.”
Zowel Meijerman als Letanche zijn blij met de drie ton extra structurele subsidie voor het ASW, de HA en met het miljoen dat is bedoeld om in ieder stadsdeel een wijksteunpunt wonen te creëren.

Dok

Terug naar de ingrijpendste maatregel: het nieuwe college zet dus in op opheffen van grondsubsidie voor sociale woningbouw. Maar in de recente nota van het Ontwikkelingsbedrijf (‘Ruimte winnen’) over de stand van het Vereveningsfonds worden andere mogelijkheden genoemd om het financiële gat te dichten. Zo zou afzien van het dok aan de Zuidas honderden miljoenen besparen. Van Poelgeest: “Niet aan de orde. Als er voldoende marktpartijen zijn die willen instappen wordt dat dok aangelegd.”
Zijn er dan duidelijke indicaties dat de kantorenmarkt gaat aantrekken? “Nee”, zegt hij, “dat is domweg lastig, omdat de kantorenmarkt bijna helemaal door autonome factoren wordt bepaald. Maar de Zuidas is het topsegment. Dat onttrekt zich aan de gewone dynamiek op de kantorenmarkt.”
Niettemin zal de gemeente nog wel even in spanning zitten of de door Stadig geadopteerde theorie van bankier Rijkman Groenink klopt dat investeerders uit China, India en andere opkomende economische snelgroeiers kunnen worden verleid juist op de Zuidas vestigingen te openen. En niet alleen de gemeente. Want zonder die extra grondopbrengsten wordt het onderhandelen er voor de hele Amsterdamse bouwwereld niet eenvoudiger op.

Bas Donker van Heel