In de overspannen woningmarkt is ook de vraag naar middeldure huurwoningen groot. Van alle verhuisgeneigde doorstromers die binnen de Metropoolregio Amsterdam willen verhuizen, zoekt 9 procent naar een huurwoning in de prijscategorie van 720 euro tot maximaal 1.009 euro (WiMRA 2019). Maar het aanbod is beperkt. De totale vrije huursector bedraagt in steden als Almere, Lelystad, Zaanstad en Purmerend slechts zo’n 6 procent van de totale woningvoorraad. (WiMRA 2019) Een groot deel van die woningen valt ook nog eens in een hogere prijscategorie of verdwijnt bij nieuwe verhuring naar het hoge segment. 

Verhuurmakelaar MVGM weet er alles van: “Er zijn in de regio rond Amsterdam wel wat woningen in de prijscategorie 850 – 900 euro (exclusief servicekosten), maar het aanbod is zeer beperkt en nauwelijks zichtbaar”, aldus managing director Maarten Vermeulen. En dan gaat het volgens hem vaak om heel kleine woningen. “De situatie is in de gemeenten rondom Amsterdam, een enkele uitzondering daargelaten, niet heel veel anders.”

De grote beleggers willen inmiddels ook buiten Amsterdam complexen met huurwoningen bouwen, stelt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt TU Delft, vast. Vanwege de hoge grond- en ontwikkelkosten daalt in de grote steden het rendement en groeit hun belangstelling voor meer perifere gebieden. “Amsterdam kent weliswaar hoge huren en weinig risico op leegstand, maar hoge grondprijzen en de hoge ontwikkel- of aankoopkosten maken dat het rendement de afgelopen tijd behoorlijk is gedaald. Het bruto rendement op nieuwbouw bedraagt in onze grote steden zo’n vier procent. Daar gaan de kosten nog van af. Het is niet onlogisch dat ontwikkelaars uitwijken naar plekken waar de verhouding tussen kosten en opbrengsten wat gunstiger uitvalt.”   

Gemeenten spelen bij die verandering de rol van aanjager, aldus Boelhouwer. “Veel gemeenten hebben beleid ontwikkeld voor het middensegment en grijpen hun kans. Anders dan in het verleden onderhandelen gemeenten daarover tegenwoordig met ontwikkelaars. En als die gesprekken mislukken, dan kan een gemeente het gewenste programma afdwingen via het bestemmingsplan. Dat zorgt ervoor dat er de laatste twee jaar veel meer plannen zijn gemaakt voor middensegment huurwoningen. Die staan er nog niet allemaal, maar het gaat wel om serieuze bouwplannen.” 

Boelhouwer ziet deze trend terug in de landelijke cijfers. “Institutionele beleggers bouwen de laatste tijd zo’n achtduizend nieuwe huurwoningen per jaar. Dat is op een totale productie van iets meer dan 70.000 woningen een redelijk aantal en meer dan in het verleden.”

Passend in deze trend is dat Hoorn en Purmerend afspraken hebben gemaakt met ontwikkelaar BPD en woningcorporatie Intermaris over de bouw van vierduizend woningen. Een derde deel is bestemd voor de corporatie; een kleiner deel, twintig tot dertig procent, valt in het betaalbare middenhuursegment. En de rest bestaat uit middeldure en dure koopwoningen.

De bouw daarvan in Purmerend – er wordt gedacht aan woningen op het terrein van de golfbaan, het meer binnenstedelijk gelegen Wagenweggebied en in Wheermolen Oost – zal zorgen voor een flinke groei van het middenhuursegment, zo voorziet BPD-regiodirecteur Harm Janssen. Dat is na constructieve gesprekken met de gemeente zo afgesproken. “Gemeenten stellen in zijn algemeenheid veel eisen, ook over het gewenste huurniveau, maar we kunnen niet alle ambities in één project stoppen. Binnenstedelijk bouwen is duur en ingewikkeld. Niet alles is dus mogelijk, maar de gemeente Purmerend denkt heel goed mee in wat wel of niet realistisch is.”  

De plannen voorzien in binnenstedelijke appartementen van 50 tot 80 m2 voor starters en jonge gezinnen en elders grotere grondgebonden woningen met tuin voor gezinnen met oudere kinderen. “In Purmerend en al die andere middelgrote steden heeft de grootste groep een middeninkomen. In het verleden hebben we voor die groep veel betaalbare koopprogramma’s ontwikkeld; nu varen we een andere koers en bouwen we meer middeldure huurwoningen. Daar is nu ook meer vraag naar. Om die reden ook zijn we het BPD Woningfonds begonnen”, aldus Janssen. “We hebben in Purmerend onlangs een eerste huurwoningproject (Wherepark, huren €1.25-€1.395, nvdr) gerealiseerd. Die woningen waren heel snel verhuurd.”

Wonam heeft duizend huurwoningen in exploitatie en 1.200 huurwoningen in ontwikkeling. Een deel daarvan bevindt zich buiten de grenzen van Amsterdam en Utrecht. “Op plekken als Diemen, Houten, Nieuwegein en Haarlem bestaat minstens zoveel belangstelling voor een woning van 800 tot 1.200 euro. En als de kosten niet te hoog zijn, dan kunnen we daar wat makkelijker ruimere driekamerwoningen van 75 tot 90 m2 aanbieden”, zegt directeur/eigenaar Robert Kohsiek. In Haarlem-Schalkwijk verrijst bijvoorbeeld woningcomplex Silva met 131 twee-, drie- en vierkamerappartementen, inclusief maisonettes op de begane grond. Start bouw is voorzien nog dit jaar.

Gooit de naderende recessie straks roet in het eten? “Niemand weet welke kant het op gaat,” aldus Boelhouwer. “De woningmarkt kan een stootje hebben, maar niet alle vergunde projecten zullen worden gebouwd. Veel middensegmentwoningen bevinden zich in gemengde projecten met ook dure koopwoningen. We zien al langer dat de verkooptijd van duurdere appartementen oploopt en dat is wel een groot risico. Als de crisis doorzet, als meer huishoudens in onzekerheid verkeren, dan vallen die dure woningen het eerst af en zullen projecten tot stilstand komen.”

Janssen is daar wat betreft de plannen in Purmerend of Hoorn niet zo bezorgd over. “We moeten de markt goed observeren en als het nodig is tijdig bijsturen. Onze schaal maakt dat mogelijk. De ontwikkelaar van één appartementengebouw kan in crisistijd geen kant op, maar wij hebben het over gebieden waar telkens vier- of vijfhonderd woningen worden gebouwd. Die worden gefaseerd tot ontwikkeling gebracht. Als door verslechterende economische omstandigheden de vraag verandert, dan hebben we de mogelijkheid ons programma nog verder te verschuiven naar betaalbare woningen. Of zullen we slimme concepten nogmaals inzetten.”

Wonam ontwikkelt en exploiteert alleen huurwoningen. Een economische omslag leidt volgens Robert Kohsiek absoluut tot een grotere vraag naar betaalbare woningen. “Dat hebben we bij onze start in 2011 ook gezien. Mensen leggen zich in zo’n situatie liever niet vast op een koophuis. We zien ook nu geen terugloop in de vraag naar huurwoningen.” De crisis kan volgens hem nieuwe kansen bieden. “Wij bouwen graag in transformatiegebieden. Door de sterke economische groei kregen kantoorbeleggers de afgelopen jaren veel meer belangstelling voor kantoorpanden en werden die sloop/nieuwbouwlocaties voor ons te duur. Afname van de vraag naar kantoorruimte kan daarin weer verandering brengen.”