Slechte kantorenmarkt ook nadelig voor Amsterdamse woningsector

Slechte kantorenmarkt ook nadelig voor Amsterdamse woningsector
Wat doen we met het kansloze kantoor?

In Amsterdam staat bijna 20 procent van alle kantoren leeg. Toch kan slechts een fractie worden omgebouwd tot woningen. De leegstand zal de komende jaren nog groter worden door de bouw van nieuwe kantoren. De gemeente kan deze wel tegenhouden, maar is voor woningbouw afhankelijk van deze projecten. Met flexibele gebouwen en regionale sanering van kantoorplannen wordt naar een oplossing gezocht.

Woningen in ABN Amro gebouw
Er wordt met het stadsdeel nog onderhandeld over de bouwvergunning. Maar als de bestuurders hun bezwaren tegen het verlies van kantoorruimte intrekken, kan over een jaar of vijf in het ABN Amro gebouw aan de Vijzelstraat worden gewoond. Afgelopen najaar kochten woningcorporatie Het Oosten en ontwikkelaar Vesteda het 35.000 vierkante meter tellende complex waaruit de bank over vier jaar vertrekt. Volgens de woningcorporatie was het een buitenkans om op deze locatie nieuwe sociale huurwoningen te kunnen ontwikkelen. Als alles doorgaat, worden in het gebouw in totaal 260 appartementen ondergebracht. Dertig woningen zullen in de sociale huursector komen. De overige appartementen worden verhuurd voor prijzen tussen de 600 en 1000 euro. Niet alle bedrijfsruimte zal overigens tot woningen worden omgebouwd. Naast de winkels op de begane grond blijft zo’n 5000 vierkante meter aan kantoren behouden. “Wij vinden het belangrijk dat de binnenstad een gemengde functie houdt. Daarom kiezen we niet voor 100 procent ombouw”, aldus Brigit Gerritse van Het Oosten. Hoe duur de herontwikkeling uiteindelijk gaat worden, is nog niet duidelijk. Maar Gerritse wil wel kwijt dat het project vooral dankzij de combinatie van vrije sector huur en sociale huur een rendabele investering is.

Wie een ritje door het Diemense Bergwijkpark maakt, wordt niet vrolijk van alle leegstaande panden. Zowel verouderde spiegelpaleizen als gloednieuwe kantoren waar nog niemand in heeft gezeten, staan er verlaten bij. Tijdens vorige recessies stond hier ook wel een en ander leeg. Maar het aantal panden dat nu te koop of te huur staat, is volgens makelaars nog nooit zo hoog geweest. Voor meer dan een kwart van het aantal vierkante meters wordt - soms tegen beter weten in - naar een nieuwe gebruiker gezocht. Met het vertrek van de Hogeschool Inholland dreigt er zelfs een spookwijk te ontstaan die de overgebleven bedrijven de stuipen op het lijf jaagt.
De situatie in Amsterdam zelf is minder dramatisch dan in Diemen, hoewel het in Zuidoost langzamerhand wel die kant op gaat. Voor heel Amsterdam schatten de makelaarsorganisaties Dynamis en DTZ Zadelhoff de leegstand op ongeveer een miljoen vierkante meter. Dat is bijna een vijfde van alle kantoorruimte. Voor een deel van de panden zal de komende jaren wel weer een nieuwe huurder worden gevonden. De economie begint al wat aan te trekken en daarmee groeit ook de vraag naar bedrijfsruimte. Zo nam volgens Boer Hartog Hooft het aantal verhuurde vierkante meters in het eerste kwartaal van 2006 al weer toe met 12 procent in vergelijking tot vorig jaar.
Toch is dat nog lang niet voldoende om alle leegstaande werkplekken te vullen. Er zijn de afgelopen jaren zoveel vierkante meters bijgebouwd, dat er heel veel nieuwe kantoorbanen bij moeten komen om de leegstand tot een normaal niveau terug te dringen. En daar ligt nu net het probleem. Door de verplaatsing van administratief werk naar lagelonenlanden neemt de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening eerder af dan toe. Makelaar Jones Lang Lasalle houdt tot 2010 zelfs rekening met een afnemende vraag naar kantoorruimte van driekwart miljoen vierkante meter. Bovendien worden op prestigieuze locaties nog altijd nieuwe panden bijgebouwd, waardoor de leegstand ondanks de aantrekkende vraag alleen maar verder groeit.

“Leegstand aanpakken”

Het zijn vooral de oudere panden met een slechte uitstraling of moeilijke locatie die in de problemen zitten. Bedrijven trekken liever in een gloednieuw kantoor op de Zuidas of de westelijke ringweg (‘Westas’). Vastgoedadviesbureau Atelier V real estate heeft berekend dat deze hopeloze gebouwen zo’n 11 procent van het aanbod uitmaken. Vooral in Zuidoost staan veel panden die als bedrijfshuisvesting kunnen worden afgeschreven. Maar ook aan de Wibautstraat, Vijzelstraat en Weteringschans staan kantoren die waarschijnlijk nooit meer worden verhuurd.

“Voor beleggers is niets doen vaak de goedkoopste oplossing”

Vanuit de politiek en de media wordt er op aangedrongen om deze lege panden om te bouwen tot nieuwe appartementen. In de recente notitie ‘Ruimte maakt geld’ riep ook de Dienst Ruimtelijke Ordening het nieuwe college op de leegstand aan te pakken. Anders komt de groei van Amsterdam in gevaar. Dat dit in de praktijk nog niet zo gemakkelijk is, laat een eerder onderzoek zien van DRO naar ombouwmogelijkheden op Amstel III. Op dit kantorenpark zijn veel te weinig winkels en parken om er een aantrekkelijke woonwijk van te kunnen maken. Bovendien zorgen milieunormen ervoor dat het ombouwen van kantoren naar woningen onmogelijk is.
Zelfs op betere locaties is het voor beleggers en ontwikkelaars vaak niet interessant om te investeren in herontwikkeling. De verwachte opbrengsten wegen vaak niet op tegen de kosten. Zo moeten in de nieuwe appartementen niet alleen nieuwe leidingen en kabels voor gas, water en licht worden aangelegd, maar ook dure keukens en badkamers worden ingebouwd. Bovendien gelden er voor woningen strengere bouw- en veiligheidseisen dan voor kantoren waardoor de verbouwingskosten verder oplopen. “Voor veel beleggers is niets doen vaak de goedkoopste oplossing”, vertellen Erwin Daalhuisen en Hakan Çelik van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) gelaten. “Een aantal jaren leegstand is voor hen meestal geen probleem.”
Paul Vismans, CEO van kantorenbelegger KFN, is het met die laatste opmerking wel eens. “Leegstand is geen drama. Het biedt ook perspectief op herontwikkeling en nieuwe verdiensten.” Hij denkt ook niet dat beleggers zich stil houden omdat ze hun verliezen fiscaal gunstig kunnen verrekenen. Het heeft eerder te maken met angst voor gezichtsverlies. “Als kantoorbelegger is het ‘not done’ om te switchen naar de woningmarkt.”
Door deze belemmeringen zal het aantal vierkante meters dat een woonbestemming krijgt, waarschijnlijk erg beperkt zijn. Voor heel Nederland verwacht Dynamis dat hooguit 2 procent kan worden omgebouwd tot appartementen. Dat ligt dichtbij de 3 procent die er volgens de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) nu al jaarlijks wordt herontwikkeld naar de woningmarkt. Als die cijfers worden doorgetrokken naar de Amsterdams kantorenmarkt, zullen er jaarlijks hooguit tweehonderd nieuwe appartementen van elk honderd vierkante meter bij kunnen komen door ombouw van lege kantoren. Een druppel op een gloeiende plaat.

Corporaties wèl actief

Amsterdam heeft één miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte

Van alle ontwikkelaars laten de woningcorporaties zich nog het minst afschrikken door alle hindernissen. Van gezichtsverlies hebben ze geen last. En aan onrendabele projecten zijn ze al jaren gewend. Op een enkele uitzondering na zijn het in Amsterdam dan ook vooral deze partijen die plannen hebben voor het ombouwen van kantoren tot woningen. Zo kocht woningcorporatie Het Oosten afgelopen najaar het oude ABN-Amro kantoor op de Vijzelstraat om er 260 sociale en middeldure huurwoningen in onder te brengen (zie kader). En Pro Student, een samenwerking van DUWO, AWV en Rochdale heeft vergevorderde plannen voor de ombouw van het GAK-gebouw langs de A10-West tot studentenflat. Dat de marges bij dit soort projecten desondanks erg klein zijn, laat de recente herontwikkeling van het oude stadsdeelkantoor in Slotervaart zien. Pro Student wilde het complex alleen ombouwen tot 65 tijdelijke studentenkamers en ateliers als de studenten bij de verbouwing mee zouden helpen. Bovendien kreeg de corporatie van het stadsdeel het gebouw cadeau. Zonder dat genereuze gebaar was het project niet doorgegaan.
De verkapte subsidie van stadsdeel Slotervaart is ongebruikelijk. Meestal gaat de betrokkenheid van gemeenten niet verder dan het aanpassen van het bestemmingsplan. “Een gemiste kans”, vindt Paul Vismans, CEO van kantorenbelegger KFN. Hij zou graag zien dat gemeenten op zijn minst de regie nemen bij het ombouwen van verouderde kantoren. “Ontwikkelaars gaan niet investeren in een kantoor als ze niet weten wat er met de andere panden op een locatie gebeurt.” Maar voormalig wethouder Stadig van Volkshuisvesting heeft zo’n coördinerende rol evenals stimuleringssubsidies altijd van de hand gewezen. Marktpartijen moesten hun problemen zelf maar oplossen. Het is nog onduidelijk of het nieuwe college op aandringen van DRO een andere koers gaat varen. Op substantiële subsidies is ieder geval weinig kans nu de bodem van het Vereveningsfonds wordt leeggeschraapt. Alleen het schrappen van onrealistische kantoorplannen gaat de gemeente de komende jaren volgens het OGA al 150 miljoen euro kosten aan gemiste grondopbrengsten. En daar komen andere tegenvallers nog bovenop.

Zonder kantoren geen woningbouw

Of de gemeente marktpartijen nu wel of niet een handje gaat helpen bij het ombouwen van kantoren, ze kan wel de nieuwbouw van nog meer bedrijfspanden tegengaan. Als er zoveel vierkante meters leeg staan, is het onlogisch om nog bouwvergunningen af te geven en het aanbod verder te laten groeien. Toch is het OGA beducht voor het schrappen van alle nieuwbouwplannen. “Zonder ‘vers’ aanbod jaag je bedrijven de stad uit. Bovendien hebben we de inkomsten nodig nu de tekorten in de ruimtelijke fondsen oplopen”, verklaart Daalhuisen. Er is nog een andere, veel belangrijkere reden waarom het OGA nieuwe kantoren aan de voorraad wil toevoegen. Zonder deze panden is de bouw van nieuwe wijken voor ontwikkelaars en de gemeente niet rendabel. Omdat kantoren in stedenbouwkundige plannen ook vaak als geluidswal voor achterliggende woningen worden gebruikt, kan het schrappen van een bedrijfspand ook op die manier leiden tot het afblazen van een complete nieuwbouwwijk.
Op prestigieuze locaties als de noordelijke IJ-oever en de Zuidas vallen de problemen nog wel mee. Daar heeft een ontwikkelaar als ING Real Estate nog zoveel vertrouwen in de markt dat ze zelfs nieuwe kantoren durft neer te zetten die niet bij voorbaat zijn verhuurd. Maar op de minder populaire locaties moet de gemeente alle zeilen bijzetten om een fiasco te voorkomen. Zo zag het er vorig jaar op het terrein van het voormalige Jan van Galenbad even naar uit dat er geen woningen konden worden gebouwd na het schrappen van een kantoor langs de A10. Maar door op dezelfde plek een studentenflat en ateliers te bouwen, komt de woonwijk er nu toch. Al leveren de nieuwe plannen de gemeente wel aanzienlijk minder grondinkomsten op.

Alternatieven gevraagd

Erwin Daalhuisen verwacht dat er de komende jaren vaker in bouwprogramma’s zal moeten worden ingegrepen om woningbouwprojecten te redden. In veel gevallen zal dat ook consequenties hebben voor de grondopbrengsten. “We willen daar best flexibel mee omgaan, maar zullen niet alles klakkeloos kunnen accepteren.” Een alternatieve oplossing is het tijdelijk uitstellen van nieuwe kantoren op nieuwbouwlocaties. Op IJburg worden bijvoorbeeld niet afgenomen bedrijfskavels voorlopig leeg gelaten. “Al loop je daarmee wel het risico dat bewoners zich later tegen nieuwbouw op hun grasveldje keren”, aldus Hakan Çelik. Beiden zien daarom nog het meest in de bouw van flexibele kantoorgebouwen waar je tijdelijk andere functies in kunt stoppen. Op IJburg wordt op Haveneiland-Oost bijvoorbeeld een bedrijfspand neergezet dat de eerste tien tot vijftien jaar voor studentenhuisvesting wordt gebruikt. Ook ontwikkelaars proberen met flexibele gebouwen de kans op leegstand zo klein mogelijk te maken. Zo bouwt ING RE op de Zuidas kantoren met hogere plafonds zodat ze in geval van nood gemakkelijker naar woningen kunnen worden omgebouwd.

“Hooguit 2 procent kantoren kan worden omgebouwd tot appartementen”

Op de langere termijn moeten plannen voor nieuwe woonwijken robuuster worden door op regionale schaal afspraken te maken over de plaatsen waar nog nieuwe kantoren mogen komen. Als er flink wordt gesneden in de nieuwbouwplannen, worden wèl gebouwde bedrijfspanden veel rendabeler en zullen woningbouwplannen minder snel sneuvelen. Tijdens de 5e Noordvleugelconferentie is hiervoor het bestuurlijk Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) opgericht. Zij zal de komende tijd alle planologische reserveringen voor nieuwe kantoren tegen het licht houden en voorstellen doen voor het schrappen van bepaalde locaties. Geen gemakkelijke klus, erkent Daalhuisen. Je komt immers aan de grondopbrengsten van individuele gemeenten. Om als regio toch knopen door te kunnen hakken, zou je afspraken kunnen maken over het compenseren van verliezen. Voorlopig is het daar nog niet van gekomen. “Het is aan de nieuwe bestuurders om daarover te beslissen”, aldus Daalhuisen. Al verwacht hij niet dat de grotere samenwerking op korte termijn leidt tot een gezamenlijk grondbedrijf. Daarvoor is de regio volgens hem simpelweg te groot.

Jaco Boer