Splitsingsbeleid heeft maar beperkte invloed op proces van 'gentrification'

Splitsingsbeleid heeft maar beperkte invloed op proces van ‘gentrification’
De veryupping van 19e-eeuwse gordel

In de afgelopen vijftien jaar zijn grote delen van de negentiende-eeuwse gordel populair geworden bij jonge hoogopgeleide huizenkopers. Na de Pijp volgde Oud-West terwijl iets later ook delen van Westerpark en Oost/Watergraafsmeer met deze ‘gentrification’ te maken kregen. Op het eerste oog heeft het versoepelde splitsingsbeleid voor goedkope particuliere huurwoningen de ontwikkelingen verder aangejaagd. Maar hoe groot is de bijdrage in werkelijkheid geweest?

Voorjaar 2005. Halverwege de Tweede Jacob van Campenstraat klinkt een onophoudelijk gedreun. Werklieden lopen af en aan, de parkeervakken staan vol met busjes van aannemers. Nadat het voormalige huurpand op nummer 102 al een gloednieuwe fundering had gekregen, is nu de gevel aan de beurt. Met zware drilboren en schuurmachines verdwijnt stukje bij beetje de laag vuil die er in de afgelopen honderd jaar aan vast is gekoekt. De ‘nieuwe’ negentiende-eeuwse façade die dadelijk onder het stof vandaan zal komen, zal het goed doen bij jonge kopers. Een half jaar later zijn inderdaad alle etages op de zolder na verkocht. Waar de voormalige huurders zijn gebleven, is onbekend. De meesten zullen niet in staat of bereid zijn geweest om bijna tweeënhalve ton neer te leggen voor een woning die tot vorig jaar nog voor 350 tot 400 euro kon worden gehuurd.

In de afgelopen vijftien jaar zijn ook in andere straten van het oudste, noordelijke deel van de Pijp huurwoningen opgeknapt, gesplitst en verkocht. Particuliere verhuurders verkochten ze aan nieuwe, rijkere buurtbewoners. Andere mensen, andere gewoontes. De sigarenboer op de hoek maakte plaats voor een trendy loungecafé; werkplaatsen en garages werden in hoog tempo omgebouwd tot strak ingerichte kantoren van jonge advocaten en architecten. Wetenschappers noemen de veranderingen met een duur woord ‘gentrification’. Het is een vakterm voor een ontwikkeling waarbij verwaarloosde maar karakteristieke volkswijken in hoog tempo veroverd worden door jonge hoogopgeleide stedelingen. Vooral in studentensteden met een grote dienstensector is de kans groot dat projectontwikkelaars, aannemers en particuliere verhuurders op deze manier achtergebleven buurten opstoten in de vaart der volkeren. De rol van de overheid is eigenlijk klein. Ze kan het proces wel stimuleren of afremmen en via huurprijsbescherming voorkomen dat de oorspronkelijke, dan wel minder welvarende buurtbewoners worden verdrongen. Maar gentrification verhinderen is nog nooit gelukt.

De Pijp achterna

De Pijp was niet de enige buurt die in de jaren negentig van karakter veranderde. Onder invloed van de internethype werden appartementen na 1997 zo duur dat jonge kopers ook naar andere stadsdelen uitweken. Vooral Oud-West werd door makelaars vaak genoemd als nieuwe ‘hotspot’ voor jonge stedelingen. Ook de Dienst Wonen liet in haar Atlas van de 19e eeuwse Ring zien dat al rond 1997 delen van Oud-West - samen met de Schinkelbuurt in Oud Zuid en Weesperzijde in Oost/Watergraaafsmeer - eenzelfde ontwikkeling doormaakten als de Pijp. De inkomens werden er steeds hoger, net als de woningprijzen en het aantal reacties op vrijgekomen huurwoningen. Andere delen van Oud-West, Oost/Watergraafsmeer en Westerpark waren nog niet zover. En met de Spaarndammerbuurt en Indische Buurt ging het eigenlijk helemaal niet zo goed.
Inmiddels is de situatie in de negentiende-eeuwse gordel behoorlijk veranderd. Uit het meest recente onderzoek naar Amsterdamse woonmilieus blijkt dat nu ook de andere delen van Oud-West en grote stukken van Westerpark en Oost in inkomens en bevolking op de Pijp zijn gaan lijken. Concreet gaat het om alle buurten van vóór 1900 waar de oorspronkelijke bebouwing niet is gesloopt in het kader van de stadsvernieuwing. Hier kopen steeds meer jonge, goed verdienende één- en tweepersoonshuishoudens kleine etages en verschijnen er in het straatbeeld steeds meer creatieve bedrijfjes. In buurten waar corporaties veel nieuwe huurcomplexen hebben neergezet, is juist weinig dynamiek. Wijkjes als de Borgerbuurt, de Dapperbuurt en het westelijk deel van de Oosterpark- en Transvaalbuurt zijn daardoor eilanden van lage inkomens, hoge werkloosheid en etnische minderheden geworden in stadsdelen die het als geheel steeds beter doen.

Splitsen komt traag op gang

De meeste stadsdelen in de negentiende-eeuwse gordel staan positief tegenover de ‘upgrading’ van hun buurten, mits er voldoende goedkope huurwoningen overblijven voor de lagere inkomensgroepen. Onder die voorwaarde gingen de meeste stadsdeelbestuurders in 2002 ook akkoord met nieuwe, soepeler splitsingsregels voor particuliere verhuurders met goedkope, vooroorlogse woningen. Tot en met september 2006 mochten er maximaal negentienduizend van deze woningen met huren onder de huursubsidiegrens worden gesplitst en verkocht. Op het eerste oog gaf de stad daarmee de upgrading van de negentiende-eeuwse gordel een flinke injectie. Maar heeft het splitsingsbeleid ook werkelijk zoveel invloed, of bleef het bij een goedbedoelde speldenprik?
In het stadhuis wordt nog druk gerekend om een compleet en betrouwbaar overzicht te krijgen. Maar wie een rondje langs de vijf stadsdelen rond het centrum maakt en de quota van de eerste drie jaar vergelijkt met het aantal aangevraagde appartementsrechten, kan met wat slagen om de arm concluderen dat ruim driekwart van de splitsingscapaciteit ook echt is benut. Dat is opvallend, want in veel stadsdelen waren de resultaten in de eerste twee jaren nog erg mager. Particuliere verhuurders zagen af van aanvragen in de stadsdelen waar bestuurders een flink deel van het quotum aan ‘lastige splitsingscategorieën’ als funderingsherstel en samenvoegen hadden toegewezen. Zo bleef Oost/Watergraafsmeer aanvankelijk met meer dan vijfhonderd appartementsrechten zitten die door verhuurders niet waren opgenomen. Het verklaart ook waarom daar na drie jaar splitsen nog altijd maar 40 procent van het quotum is benut.

Oud-West en Westerpark voorop

In de resultaten zijn er wel grote verschillen tussen stadsdelen. Zo was het splitsen in Westerpark en Oud-West een groot succes. De splitsingscapaciteit in de eerste drie jaar werd er bijna volledig benut. Terwijl in het populaire Oud Zuid verhuurders ‘slechts’ driekwart van het beschikbare quotum opnamen. Oud-West en Westerpark scoorden ook opvallend goed met de aanvragen in de categorie complexmatige aanpak. Waar in Oud Zuid weinig belangstelling was voor deze splitsingen, slaagde Oud-West er wel in om eigenaren hiervoor te interesseren. “We zijn al een aantal jaren bezig om samen met particuliere verhuurders de achterstand in woonkwaliteit weg te werken”, vertelt portefeuillehouder Hans Weevers van Oud-West. “Splitsingsvergunningen zijn dan een handig middel om eigenaren te verleiden in hun bezit te investeren.”
Tegelijkertijd hadden verhuurders net als in andere stadsdelen weinig belangstelling voor splitsen bij funderingsherstel of samenvoegen. De meest simpele categorie - uitponden zonder al te veel eisen - liep er nog het best en was uiteindelijk verantwoordelijk voor bijna de helft van de opgenomen capaciteit. Voor Martijn Winnen van splitsingsadviesbureau Winnen & Co is dat een duidelijk signaal dat de markt zich bij het splitsen grotendeels laat leiden door het beleid van de stadsdelen. “Eerst kijken verhuurders naar hun panden die leeg staan. Daarna zoeken ze uit waar de minste eisen worden gesteld. De locatie van een woning komt op de laatste plaats.”

Bevriezing remt effect

De resultaten van het derde splitsingsjaar verdoezelen wel dat van de aanvankelijk 11.700 te splitsen vooroorlogse goedkope particuliere huurwoningen in de negentiende-eeuwse gordel er uiteindelijk mogelijk maar 6650 worden gerealiseerd. Dat is een schamele score van 56 procent. Grote ‘boosdoener’ is de gemeenteraad, die het splitsen heeft bevroren uit angst voor de gevolgen van de huurliberalisering van minister Dekker. De overgebleven rechten uit de eerste drie jaar mogen nog wel door de stadsdelen worden uitgegeven. De teller kan daardoor nog oplopen tot maximaal 8500 gesplitste woningen. Maar of het restant van de quota voor het vierde splitsingsjaar (vanaf september 2005) ooit nog wordt toegekend, is onbekend.
Hans Weevers heeft wel begrip voor de ingreep van de gemeenteraad. Ook al verliest hij een succesvol middel om eigenaren in beweging te krijgen. “Door de plannen van Dekker dreigen er in populaire wijken te weinig goedkope woningen over te blijven. De kracht van wijken als De Pijp en Oud-West is nu juist die mix van arm en rijk.” Martijn Winnen is minder te spreken over de bevriezing van het splitsingsbeleid. Hij hoopt dat de nieuwe gemeenteraad de blokkade snel weer opheft. ”Als je bang bent voor verlies van goedkope woningen, kun je beter stoppen met het splitsen van corporatiewoningen in buurten met veel particuliere huurpanden. Het is belachelijk dat zij ondanks hun sociale doelstelling in dat soort wijken mogen doorgaan met hun beleid.”
Of het splitsingsbeleid binnenkort nu wel of niet uit de vrieskist wordt gehaald, het zal nog een tijd duren voordat het voorlopige resultaat tot drastisch nieuwe eigendomsverhoudingen heeft geleid. De procedures rond het splitsen van particuliere huurwoningen duren immers al gauw één tot anderhalf jaar. Bovendien was het aantal aanvragen in de eerste jaren nog erg mager. Ook zal niet iedere eigenaar zijn gesplitste pand meteen (kunnen) verkopen. In veel woningen zit gewoon een huurder. Soms worden die met een geldbedrag of andere woning verleid te vertrekken. Maar er zijn ook meldingen dat intimidatie en zelfs geweld wordt gebruikt woningen leeg te krijgen. Andere verhuurders wachten gewoon de beste gelegenheid af om de gesplitste appartementen in de verkoop te doen. Daarnaast is het ook erg lastig om dit onderdeel van het woonbeleid te isoleren van andere, autonome ontwikkelingen. Zo wordt de groei van het aantal koopwoningen in de bestaande voorraad ook beïnvloed door het aantal splitsingen en verkopen van grotere particuliere huurwoningen boven de huursubsidiegrens. Stadsdeel Oud Zuid verwacht voor deze categorie tussen 2002 en 2007 bijvoorbeeld nog eens twaalfhonderd extra splitsingen bovenop het eerder gereserveerde quotum van vijfduizend nieuwe appartementsrechten. Zelfs in Oud-West, waar kleine woningen domineren, werden buiten het quotum om in de afgelopen drie jaar al zo’n 250 nieuwe appartementsrechten door particuliere verhuurders in de vrije sector aangevraagd.

Starten in de Baarsjes

Vooralsnog heeft het splitsingsbeleid van de gemeente dus nog niet tot die flinke stijging van het eigenwoningbezit in de negentiende-eeuwse gordel geleid die er van werd verwacht. De moeizame eerste jaren en de bevriezing van de quota hebben ertoe geleid dat maar iets meer dan de helft van het aanvankelijke quotum door verhuurders is opgenomen. Al zijn de verschillen tussen de afzonderlijke stadsdelen groot. Toch is de splitsingsvijver door de soepeler beleidsregels wel aardig bijgevuld met globaal 6650 direct te verkopen woningen net buiten het centrum. Met de hoge prijzen die kopers op dit moment al voor relatief kleine woningen in de Pijp en Oud-West moeten betalen, zullen vooral jonge tweeverdieners en goed verdienende alleenstaanden profiteren van het nieuwe aanbod. Starters met weinig inkomen hebben meer aan de verkoop van corporatiewoningen buiten de negentiende-eeuwse gordel, concludeerde de Dienst Wonen in een recent onderzoek naar verkochte woningen in 2003.
Marcel Janssen van onderzoeksdienst O+S is het daar wel mee eens. Hij ziet jonge kopers steeds vaker in de gordel ’20-’40 opduiken. “In de Baarsjes maar ook in delen van Bos en Lommer groeit het aantal studenten dat in Amsterdam blijft hangen en er een woning koopt. Het zijn ook de buurten waar kleine creatieve bedrijfjes zich vestigen en kunstenaars een betaalbaar atelier vinden.” Op termijn verwacht hij dat in de vooroorlogse delen van de Indische Buurt hetzelfde zal gebeuren. “Met uitzondering van Noord en de stadsvernieuwingswijken zullen alle buurten binnen de ringweg op den duur te maken krijgen met gentrification. Al sluit ik voor de toekomst een opwaardering van de Van der Pekbuurt aan het IJ niet uit.”

Indische Buurt: woningbouw vorige stadvernieuwing belemmert upgrading

Binnen de negentiende-eeuwse gordel is de Indische Buurt een vreemde eend in de bijt. Hoewel rond 1900 particulieren er in het verlengde van de Dapperbuurt nog wel wat huizen bouwden, werden de meeste woningen pas na 1920 neergezet door woningcorporaties. Vooral in het oostelijk deel is het corporatiebezit hoog. Veel oorspronkelijke complexen zijn er in de jaren zeventig en tachtig vervangen door nieuwe, comfortabeler woningen. Volgens veel deskundigen vormt deze erfenis van de stadsvernieuwing juist de grootste hindernis voor een ‘upgrading’ van de buurt. Goed verdienende stellen kopen namelijk liever oude, karakteristieke panden in vooroorlogse buurten als de Pijp en Oud-West.
In het noordwesten van de Indische Buurt zijn nog wel veel van die oude pandjes te vinden. En het aantal particuliere verhuurders is er in vergelijking met andere delen van de wijk vrij hoog. Geen wonder dat het stadsdeel juist hier probeert om de buurt aantrekkelijker te maken voor jonge kopers. Met particuliere verhuurders worden per blok plannen opgesteld om woningen te renoveren en deels te verkopen. In het splitsingsbeleid was ook een flink deel van het jaarlijkse quotum gereserveerd voor deze complexmatige aanpak. Al is het aantal aanvragen pas afgelopen jaar goed gaan lopen. Daarnaast is met woningcorporatie De Dageraad afgesproken om 1700 woningen op te knappen en gedeeltelijk van de hand te doen. Daar zitten oude panden bij die de corporatie ooit aankocht in het kader van de stadsvernieuwing. Maar ook zelfgebouwde woningen worden onder handen genomen. Volgens gebiedsontwikkelaar Hillechien Meijer zijn er inmiddels 253 woningen aangepakt, waarvan een deel voor rond 120.000 euro op de markt is gekomen. “Die zijn heel snel verkocht”, aldus Meijer. Voor 2010 moeten ook de andere woningen zijn gerenoveerd en gedeeltelijk in de marktsector – koop of huur – zijn gebracht.

Jaco Boer

Splitsingsbeleid heeft maar beperkte invloed op proces van ‘gentrification’
De veryupping van 19e-eeuwse gordel

In de afgelopen vijftien jaar zijn grote delen van de negentiende-eeuwse gordel populair geworden bij jonge hoogopgeleide huizenkopers. Na de Pijp volgde Oud-West terwijl iets later ook delen van Westerpark en Oost/Watergraafsmeer met deze ‘gentrification’ te maken kregen." data-share-imageurl="">