Boete van de buren

De juridische verhoudingen in een gemengd complex kunnen tot verrassende situaties leiden, zo blijkt uit een artikel van Stephan Verhoeven, bedrijfsjurist bij Het Oosten, in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte (jrg 1, nr 4, juli/augustus 2004). Een huurder moet zich net zo goed als een koper aan de bepalingen van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de vve houden. Doet hij dat niet, dan heeft niet alleen de verhuurder, maar ook de vve het recht hem uiteindelijk uit zijn huis te zetten. Ook kan de vve verstokte Tokkies onder zowel kopers als huurders na herhaalde waarschuwingen een boete opleggen. Ook als de corporatie een sterke greep houdt op de complexen, zijn belangentegenstellingen tussen kopers en huurders niet te voorkomen. Vooral de verhuurder kan daarbij in een lastig parket terechtkomen. Een verhuurder in een gemengd complex doet er daarom goed aan in het huurcontract met nieuwe huurders een extra bepaling op te nemen, waarin staat dat de huurder bij voorbaat akkoord gaat met toekomstige besluiten van de vve. Want stel dat de vve bijvoorbeeld besluit een huismeester in dienst te nemen. Volgens het standaard-huurcontract hoeft de huurder daar niet aan mee te betalen; de servicekosten kunnen niet zomaar worden verhoogd. Zonder de clausule moet de verhuurder dus opdraaien voor de extra kosten. De extra bepaling beperkt de rechtspositie van de huurder; elders moet tweederde van de huurders in een enquête instemmen met een maatregel als de aanstelling van een huismeester.

Het is iedere keer weer spannend als Caroll Sastro thuiskomt of de deur uitgaat met haar scootmobiel. Zou de lift het doen? Als hij stuk is, moet de aan een zijde verlamde Caroll in de hal op een reparateur wachten. Of ze moet thuisblijven. Zo heeft ze al twee keer een bezoek aan het ziekenhuis moeten afzeggen. Twee jaar geleden kon ze in dergelijke gevallen de lift in het kopersgedeelte van hetzelfde complex gebruiken. Maar de toegangsdeur naar dit deel kreeg op last van de vereniging van eigenaren (vve) een ander slot. De vve besloot hiertoe omdat hangjeugd uit de wijde omtrek de gemeenschappelijke ruimten onveilig maakte. Door de afscheiding weten de kopers zich daarvoor beter afgeschermd.
We zijn bijna twee jaar verder. Sastro heeft herhaaldelijk bij verhuurder De Key aan de bel getrokken, die op zijn beurt weer verwijst naar de vve. Op haar laatste e-mail naar De Key, alweer twee maanden geleden, kreeg ze de toezegging dat de kwestie zou worden aangekaart bij de vve. Niets meer van gehoord. Navraag leert dat het probleem al geruime tijd is ‘opgelost’, zonder dat Sastro het weet. De vve heeft al enige tijd geleden besloten dat ze de sleutel van de gewraakte deur kan krijgen, zegt vve-bestuurslid Hans Scholten. Op de vraag of een van de bestuursleden niet even een sleutel bij Sastro langs kan brengen, antwoordt Scholten resoluut: “Nee. Dat is een principekwestie; we gaan geen taken van De Key overnemen.” De Key erkent ruiterlijk dat deze kwestie niet snel genoeg is afgehandeld.
De liftperikelen van gebouw Batavia in Zeeburg vormen een voorbeeld van wat er mis kan gaan in complexen waar kopers en huurders naast elkaar wonen. Vooral bij beheerproblemen wordt duidelijk hoe ondoorzichtig en ingewikkeld de verhoudingen kunnen zijn tussen de betrokken partijen: kopers, huurders, de verhuurder en de eventuele externe beheerder. Door de manier waarop in Batavia het huurders- en het kopersdeel notarieel zijn gesplitst, is de vereniging van eigenaren (vve), als vertegenwoordiger van de kopers, verantwoordelijk – ook financieel – voor het onderhoud van de algemene ruimten en voorzieningen die uitsluitend door de huurders worden gebruikt. Huurders moeten storingen of schade aan die voorzieningen melden aan verhuurder De Key. Die moet ze doorgeven aan het externe beheerbedrijf van de vve en dat zet op zijn beurt reparatieopdrachten weer uit bij gespecialiseerde bedrijven. Kortom: een constructie met veel schijven waar volgens Scholten de vve noch De Key gelukkig mee is. Er gaat snel wat mis. Scholten: “Laat ik het voorzichtig uitdrukken: in het verleden is men bij De Key niet altijd even voortvarend geweest. Ook het verhelpen van klachten door de externe beheerder is voor verbetering vatbaar.”
De problemen waarmee de kopers en huurders van Batavia kampen zijn niet mals: vernielingen in de gemeenschappelijke ruimten, inbraken in boxen, pies en poep in de bergkelders en autokraken in de parkeergarage. Veel kopers geven de schuld aan de huurders. Wellicht zijn hun kinderen niet zelf schuldig, maar ze trekken wel onrustzaaiers uit de omtrek aan, zo is de gedachte. Huurders voelen zich met de nek aangekeken. Dat gevoel werd versterkt toen, eveneens twee jaar geleden, de parkeergarage met een hek werd afgesloten, waardoor de huurders hun fiets daar niet meer kwijt konden. Dat hek stond gewoon in het bouwplan, maar de verwijdering was al zodanig dat huurders een vergelijking trokken met de Berlijnse Muur en spraken van apartheid.

Vrijwilligers

“Het is wrang”, zegt huurster Lilian de Bruijn. “Wij hadden nog meer last van die hangjongeren. Meerdere huurders hebben ze keer op keer aangesproken, en meegedacht over oplossingen. We hebben mooie grote hallen, waar kinderen heerlijk kunnen spelen. Maar die zijn kennelijk ook erg uitnodigend voor hangjongeren. Met de buren van onze gang hebben we afgesproken dat we onze kinderen er niet laten spelen, om de jongeren geen excuus te geven zich er ook op te houden. Maar als onze kinderen door de glazen wand in de hal van de kopers kijken, dan zien ze daar wel kinderen spelen. Dat is lastig te verkopen.”
De Bruijn heeft nog geopperd de hal van het huurdersgedeelte – een slordige honderd vierkante meter – kleiner te maken door er werkruimten in te vestigen. Van die werkruimten zou gelijk een zekere sociale controle kunnen uitgaan. “Ik vond het een sympathiek idee”, zegt Scholten. “Maar De Key en mede-vve-bestuurders hebben me ervan overtuigd dat het geen haalbare kaart is. Juridisch zaten er veel haken en ogen aan, en de vve zou zich veel werk en verantwoordelijkheid op de hals halen.” Inmiddels is wel een deel van de hal afgesloten – zonder dat er iets mee gebeurt.
De Bruijn en Sastro voelen zich onmachtig. Juist doordat de situatie zo ondoorzichtig is, met een corporatie die verwijst naar de vve en een vve die verwijst naar de corporatie. Ronduit verpletterend voor hen is de veelgehoorde dooddoener ‘kopers en huurders hebben nu eenmaal andere rechten’. Sastro wacht intussen ook nog op reparatie van haar brievenbus, die met nieuwjaar door vuurwerk volledig ontzet is geraakt.
De Bruijn heeft zo genoeg van de situatie dat ze uitkijkt naar andere woonruimte. Vve-bestuurslid Scholten geeft de moed niet op: “het bestuur functioneert op zich goed. We vergaderen eens per maand en er zitten gelukkig mensen met verstand van zaken in.” Scholten en De Key bezweren dat het contact tussen vve en corporatie nu beter verloopt. Onlangs zijn alle zaken nog eens grondig doorgenomen. Ze hebben daarbij onder meer afgesproken dat ze de externe beheerder meer achter zijn broek zullen zitten. “Maar ik kan me de frustratie van de huurders voorstellen”, aldus Scholten. “Het is erg ongelukkig dat De Key niet hoofdverantwoordelijk is voor de gemeenschappelijke ruimtes in het huurdersgedeelte. Dan zouden huurders dichter bij het vuur zitten.” Het complex is ook eigenlijk te groot om op deze manier te beheren, verzucht Scholten. “Met die grote gemeenschappelijke ruimtes, 119 koop- en 48 huurwoningen en enkele bedrijfsruimtes, dat is eigenlijk te veel voor vrijwilligers die alles in hun vrije tijd moeten doen. Want daar bestaat een vve-bestuur uit.”

Mandaat voor huurders

Batavia is nieuwbouw. Maar ook door het uitponden van duizenden sociale huurwoningen komen er steeds meer gemengde complexen bij in Amsterdam. Hoe kun je daarin ieders belangen waarborgen en wrijvingen zoveel mogelijk voorkomen?
De twee grootste verkopers van sociale huurwoningen, De Key en Het Oosten, houden greep op het beheer door uiteindelijk een meerderheidsaandeel te houden van minimaal 51 procent. De Key bekijkt wel van geval tot geval of van dit principe kan worden afgeweken. De Key neemt bij een nieuwe vve altijd zitting in het bestuur, maar stapt daar vaak weer uit zodra de vve ‘volwassen’ is. Het Oosten is bij de meeste gemengde vve’s lid van het bestuur, waarbij medewerkers optreden als bestuursleden. Het beheer wordt verzorgd door de dochtermaatschappij Het Oosten VvE Beheer BV. Deze sterk groeiende onderneming heeft op dit moment 220 verenigingen van eigenaren in portefeuille; in zeventig daarvan heeft de corporatie geen aandeel. Ofschoon beheer en bestuur in de gemengde complexen van Het Oosten grotendeels uit dezelfde koker komen, bestaat er een strikt zakelijke relatie tussen de twee, zo benadrukt Ben Burgers, directeur van Het Oosten VvE Beheer.
Tot een paar jaar terug was het moeilijk om ook in nieuwbouwprojecten een meerderheid te krijgen, vanwege de verdeelsleutel 70 procent koopwoningen en 30 procent sociale huur. Dat is nu makkelijker omdat veel nieuwbouwwoningen als gevolg van de slappere koopmarkt eerst de verhuur ingaan. Bij grotere projecten is het een kwestie van slim de vve’s indelen, zegt Burgers. De corporatie stemt binnen de vve doorgaans met de meerderheid van de andere eigenaren mee, ook als die niet zou kiezen voor de eigen beheermaatschappij. “Maar dat is nog niet gebeurd.”
Het Oosten probeert in zijn gemengde complexen driehoeksoverleg tot stand te brengen tussen huurders, verhuurder en vve, als dat overleg niet vanzelf ontstaat. De Key heeft in complex Batavia tevergeefs geijverd voor de vorming van een bewonerscommissie, waarmee de huurders hun stem zouden kunnen laten horen. Lilian de Bruijn geeft aan waarom huurders daar niets in zagen: “we vonden het te ingewikkeld in deze constructie”.
Burgers onderschrijft dat er “een ongelijkheid” zit in de positie van kopers en huurders. Kopers hebben veel meer directe zeggenschap. Hij voorspelt dat huurders daarom in de toekomst kunnen beslissen over een deel van het beheerbudget. Deze ‘rugzak’ vergroot de betrokkenheid; het zal er volgens hem bovendien toe leiden dat de verhouding tussen huurder en beheerder dezelfde zakelijke trekken krijgt als die tussen kopers en beheerder. Ook de huurder kan de beheerder in deze constructie straks ergens op afrekenen. Bij het traditionele beheer van corporaties is dat veel minder het geval.
De Key start binnenkort een experiment met het mandateren van huurders op de jaarlijkse algemene ledenvergadering van de vve. De huurders mogen dan voor hun splitsingsdeel over alle onderwerpen een stem uitbrengen. Het experiment – binnen een vve waarin De Key een minderheidsaandeel heeft – is bedoeld om de huurder meer invloed te geven en zijn betrokkenheid te vergroten.