Te vroeg om het einde van ‘de triomf van de stad’ aan te kondigen
Trek naar landelijk gebied

Meer Amsterdammers zoeken het buiten de stad. Die trend was al voor corona gaande. Logisch, in de Zaanstreek of Almere zijn de woningen ruimer en een stuk goedkoper. Maar de bewoners van de stedelijke regio’s Utrecht en Amsterdam kijken inmiddels steeds verder om zich heen. Friesland wint aan populariteit en de prijzen in Oost-Nederland stijgen hard. Komt dat door corona. En is dit een trendbreuk?


Veel Amsterdamse gezinnen strijken neer in de nieuwe wijk Weespersluis, en zijn na het afronden van de fusie met Weesp weer gewoon Amsterdammer.

Meer mensen overwegen de stad te verlaten. Dat is de voorzichtige conclusie van Funda op basis van het zoekgedrag van potentiële kopers: Noord-Drenthe maakt zijn debuut in de top 3 van populairste regio’s; ook Friesland en de Zaanstreek zijn in trek. Amsterdam is relatief de grootste daler. Let wel: het gaat om zoekgedrag en kijken is - zoals elke verkoper weet - nog niet kopen.
Maar de woningverkopen in het derde kwartaal wijzen in dezelfde richting: het aandeel kopers uit de stedelijke gebieden van de Randstad dat in de provincies Gelderland, Overijssel, Friesland en Limburg een woning koopt, is verder toegenomen, stelt de Nederlandse makelaarsvereniging NVM vast. En daarbij is de populariteit van tweekappers en vrijstaande woningen toegenomen.
De glorieuze opkomst van de stad lijkt kortom na enkele decennia - althans voorlopig - tot staan gebracht. Sterker nog, de bevolking van Amsterdam nam in 2020 af, voor het eerst sinds 1985. Lang groeide de Amsterdamse bevolking jaarlijks met ruim 1 procent. Maar corona zorgde voor een trendbreuk. Tussen 1 januari en 1 oktober 2020 nam het inwonertal met 312 personen af, terwijl Amsterdam er in 2019 in dezelfde periode nog ruim 8.000 inwoners bij kreeg. Die afname was een optelsom van diverse factoren, maar de belangrijkste oorzaak is dat buitenlandse werknemers en studenten in maart spoorslags het land verlieten en daarna in veel bescheidener mate terugkeerden.

 

Bevolkingsontwikkeling Amsterdam 2020

Waar het inwonertal landelijk in 2020 alleen in april daalde (-5.641) bleef de bevolking van Amsterdam tot en met juli afnemen. In augustus en september is er traditioneel een grote instroom, maar de bevolkingstoename was veel minder sterk dan vorig jaar. Tussen 1 januari en 1 oktober 2020 daalde het inwonertal met 312 personen, terwijl de stad er in eerdere jaren in dezelfde periode telkens zo’n 8.000 inwoners bij kreeg. Inmiddels is weer sprake van een klein plusje.
Emigratie en immigratie in Amsterdam zijn in hoge mate seizoensgebonden. Januari en augustus zijn traditioneel piekmaanden in beide richtingen, maar de daling van de immigratie in maart is dit jaar ongekend: ruim 1.500 minder dan in 2019. Sinds april neemt de immigratie weer toe, maar de aantallen zijn substantieel kleiner dan in 2019. Dat het inwonertal niet meer afnam, heeft twee redenen: er vertrekken sinds april ook minder Amsterdammers naar het buitenland. En de binnenlandse migratie naar Amsterdam is toegenomen, vooral van jongeren. Die maken gebruik van de lichte ontspanning op de woningmarkt, bijvoorbeeld in de studentenhuisvesting.
Bron: CBS/data.amsterdam.nl

Nadelen van de stad

De coronamaatregelen toonden ineens de nadelen van het stedelijk leven, zoals de kleine woningen en meer besmettingsgevaar. En aan veel voorzieningen die de stad interessant maken, kleefden plotseling risico’s, vele ervan werden zelfs van overheidswege gesloten.
Geen wonder dat meer gezinnen zich gingen oriënteren op grotere woningen buiten de stad. Die trend was overigens al eerder ingezet. Sinds 2014 groeit het aantal gezinnen dat Amsterdam verlaat. Dat zijn vaak gezinnen met een midden- of hoger inkomen die een relatief kleine huurwoning verruilen voor een koopwoning in de regio. De motieven daarvoor zijn van alle tijden: veel meer woning voor je geld, een prettiger/veiliger woonomgeving voor de kinderen en een rustiger woonomgeving die bij een andere levensfase past. Maar met de stijging van de hoofdstedelijke woningprijzen werd de keuze voor de regio ook steeds meer opgedrongen. Woningen in de stad zijn te klein, te duur of sluiten niet bij de woonwensen aan. Een kanttekening daarbij: ondanks de uitstroom nam in 2019 netto het aantal gezinnen niet af in Amsterdam.

Extra dynamiek

Een andere nuancering komt van makelaar Eefje Voogd. Volgens haar heeft de pandemie vooral extra vraag tot stand gebracht: “Mensen zijn zich nog meer bewust geworden van hun woonsituatie en willen die verbeteren. Dat leidt tot heel diverse reacties. Men zoekt zowel in de stad als daarbuiten naar een grotere woning, een fijne buitenruimte, of een prettiger woonomgeving met bijvoorbeeld groen in de buurt. Dus lang niet altijd naar die vrijstaande woning in een landelijk gebied. Een beetje paradoxaal wellicht heeft deze crisis juist tot heel veel dynamiek geleid. Je ziet dat terug in het aantal transacties.”
Voogd verwacht niet dat deze andere kijk op wonen tijdelijk is: “Je merkt dat mensen anders zijn gaan aankijken tegen woningplattegronden. Er wordt veel meer waarde gehecht aan een goede buitenruimte; ook internationals vragen daar nu naar; dat interesseerde ze daarvoor nauwelijks. En thuiswerken heeft ook geleerd dat een aparte werk–ruimte wel erg prettig is, of meerdere werkruimtes bij een groter huishouden. Woningindelingen zullen daarom multifunctioneler moeten worden en dat wringt soms met het huidige Bouwbesluit.”
Ze wijst er ook op dat covid-19 de gevoelens van eenzaamheid versterkt. Er wonen sowieso heel veel singles in de stad. “Stedenbouwkundigen en architecten moeten daarom de kans op ontmoeting vergroten. Op complexniveau kan dat bijvoorbeeld via een gemeenschappelijke binnentuin, een dakterras of andere gemeenschappelijke voorzieningen. Je kunt ook in de sfeer van gedeelde gebouwservices denken. Dat soort zaken wordt in een hoogstedelijke omgeving belangrijker, zeker als thuiswerken meer de norm wordt.”

Naar het oosten

Recente onderzoeken van Funda en de NVM bevestigen de al ingezette trend dat Randstedelingen in steeds wijdere cirkels zoeken naar die gewenste woning. Tot dit jaar ging dat niet om heel grote aantallen, nuanceert onderzoeker André Buys van RIGO: “Vanuit de MRA reikt de grootste druk tot aangrenzende regio’s. Kijken we naar het oosten - de provincies Gelderland en Overijssel - dan is duidelijk een stijgende lijn te zien van verhuisde huishoudens vanuit de Randstad. In 2019 ging het om bijna 12.000 verhuisbewegingen. De omgekeerde stroom nam de laatste twee jaar af. Er lijkt sprake van een groter wordende olievlek. Binnen de Randstad trekken huishoudens naar het oosten en vanuit de oostelijke Randstad trekken huishoudens verder naar Gelderland en Overijssel. Iets vergelijkbaars vindt plaats in Noord-Holland. En het is vooral de Metropoolregio Amsterdam (MRA) die meer huishoudens ziet vertrekken naar overig Nederland.”

Thuiswerken

Dat was allemaal nog voor corona. De grote vraag is in welke mate de coronacrisis de woonvoorkeuren op langere termijn beïnvloedt. Belangrijk daarbij is dat thuiswerken nu echt ingebed lijkt te raken in organisaties. Dat kon natuurlijk in theorie al lang, maar het ‘Nieuwe Werken’ - een term van alweer twintig jaar terug - is nu de norm geworden.
Dat laat zich moeilijk terugdraaien. VodafoneZiggo is bijvoorbeeld vast van plan zijn werknemers ook na de coronacrisis vaker thuis te laten werken. Het gaat om een vrijwillige regeling, waarbij mensen twee tot drie dagen per week thuis kunnen blijven. “We merken dat onze medewerkers heel veel voordelen hebben van thuiswerken”, zegt hoofd communicatie Marjolijn van Oordt. “Daarnaast zien we dat het werk ook op afstand goed wordt gedaan.”
Wat dat gaat betekenen voor de woningmarkt? Langere reistijden worden in ieder geval minder een probleem. Dus die magische cirkel van maximaal een uur reistijd wordt wellicht wat opgerekt. Maar aan de onderliggende zuigkracht van de stad zal niet snel een einde komen.