Uitkomst van een verplichte boedelscheiding

Splitsing van DAEB- en niet-DAEB taken
Uitkomst van een verplichte boedelscheiding

Woningcorporaties hebben per 1 januari 2018 hun taken opgedeeld in een maatschappelijk (DAEB) en commercieel deel (niet-DAEB). Hoe hebben ze dat gedaan en welke consequenties heeft dat voor de toekomst? Drie grote woningcorporaties in de regio Amsterdam hebben voor zuiver administratieve scheiding gekozen; drie andere brengen een deel van hun bezit onder bij een juridische dochter.

 

DAEB of niet-DAEB?
In de DAEB-tak brengt een corporatie de woningen onder met een huurprijs tot aan de liberaliseringsgrens, onbebouwde grond waarop in de toekomst goeddeels sociaal wordt gebouwd en alle geborgde leningen. Alle overige activiteiten, zoals de exploitatie van woningen met een huur boven de liberalisatiegrens en bedrijfspanden, worden toebedeeld aan de niet-DAEB-tak.
Te liberaliseren woningen -  een groot deel van het Amsterdamse corporatiebezit - mogen zowel in de DAEB als de niet-DAEB-tak worden ondergebracht. De DAEB-tak van de corporatie moet altijd groot genoeg zijn om aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke doelstellingen te kunnen voldoen. Bovendien mag niet meer dan 10 procent van het te liberaliseren bezit in een dochter worden ondergebracht.

Woningcorporaties zijn vanaf 2018 formeel verplicht hun kerntaken, de diensten van algemeen economisch belang (DAEB), af te scheiden van hun commerciële, oftewel niet-DAEB-activiteiten. De scheiding moet er voor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen alleen wordt ingezet voor maatschappelijke taken. Met de scheiding wil de overheid voorkomen dat te grote risico’s bij commerciële activiteiten een gevaar opleveren voor de bouw en de exploitatie van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Deze scheiding is bovendien in lijn met Europese staatssteunregels.

Administratieve scheiding

De grote corporaties in de regio Amsterdam bewandelen twee routes. Eigen Haard, Stadgenoot en Rochdale kiezen voor een zuiver administratieve scheiding. Al het bezit blijft onder één dak, maar ze leven voort in gescheiden administraties. Ymere, de Alliantie en De Key doen dat ook, maar hebben daarnaast een deel van hun niet-DAEB-activiteiten ondergebracht in een juridische dochter.

Volgens advocaat Eelkje van de Kuilen, adviseur op dit terrein van meerdere corporaties, wordt de keuze voor het een of het ander onder meer bepaald door de vraag of een corporatie straks nog een rol wil spelen in het middensegment. “Elke corporatie ziet voor zichzelf op dat gebied wel een bepaalde taak, maar voor zo’n niet-DAEB-activiteit moet dan toestemming worden verkregen van de Autoriteit Wonen. Als een bouwproject via de dochter verloopt, is die toestemming niet nodig. Wellicht bestaat die behoefte nu niet, maar dat kan in de toekomst anders liggen. De hybride variant biedt dus veel meer vrijheid. Ik ben altijd voorstander van zoveel mogelijk flexibiliteit. Een corporatie kan daar op enig moment voordeel van hebben.”
Maar zo’n hybride scheiding is, zo benadrukt Van de Kuilen, wel ingewikkeld. “Daarvoor moet een splitsingsprocedure worden doorlopen. De stukken moeten worden gedeponeerd bij het handelsregister. En er moet een akte opgemaakt. Een administratieve scheiding kan door de corporatie in de boekhouding worden geregeld.”

Beoordeling portefeuille

Bezwaar tegen Lieven de Stad bv
Huurdersvereniging Arcade van De Key heeft bezwaar tegen de oprichting van de juridische dochter Lieven de Stad bv. Deze opstelling kan niet los worden gezien van onvrede over de nieuwe koers van De Key, waarbij de corporatie zich toelegt op verhuur aan studenten en starters.
De Key heeft in Lieven de Stad bijna zeshonderd huurwoningen ondergebracht die bij vrijkomen in de vrije huursector aan meerdere jongeren worden verhuurd. Dat is in de optiek van Arcade en andere huurdersverenigingen geen sociale verhuur meer, maar “een vorm van vrije sector kamerverhuur”. Ook een aantal atelierwoningen is ondergebracht in Lieven de Stad.

Ymere heeft na doorlichting van de woningportefeuille gekozen voor de hybride variant. “Wij zijn tot de conclusie gekomen dat 1.600 van onze woningen, 2 procent van ons bezit, niet meer logisch past bij de in 2015 geformuleerde strategie. Het gaat dan om woningen met een heel hoge huurprijs, unieke panden of woningen buiten ons kerngebied. Die hebben we met een aantal parkeerplekken en losstaand bedrijfsonroerend goed in Y Vastgoed geplaatst. De overige 76.400 woningen blijven in de toegelaten instelling. Het DAEB-deel bevat 70.500 sociale huurwoningen. Het niet-DAEB deel van de toegelaten instelling omvat 5.900 woningen, inclusief tweeduizend sociale huurwoningen. Deze woningen zijn deels geliberaliseerd of worden na mutatie geliberaliseerd”, aldus bestuursadviseur Minke Kolstein.  

Eigen Haard kiest juist voor een administratieve scheiding. Volgens Marnix Wentink, senior-adviseur strategie van de woningcorporatie, bestaat daarvoor een simpele verklaring. “Waarom zouden we ingewikkeld doen, als het ook makkelijk kan”, aldus Wentink. “Onze keuze vloeit voort uit onze visie. Ook wij willen actief zijn in het middenhuursegment. Ons zwaartepunt ligt op exploitatie van geliberaliseerde woningen binnen onze voorraad. Dat lukt prima met een administratieve scheiding. Dat scheelt ons een hoop gedoe en maakt ons flexibeler. Mocht dat in ons werkgebied op enig moment wenselijk zijn, dan kunnen we makkelijker geliberaliseerde woningen laten terugkeren in het sociale segment. Overheveling uit de juridische dochter is in theorie niet onmogelijk, maar wel een stuk complexer.” 

Geringe massa

Ook Stadgenoot houdt het bij administratieve scheiding. “We hebben in vergelijking met Ymere veel minder bezit dat eigenlijk niet bij ons past. Ook wij hebben dure woningen, maar die worden bijvoorbeeld via friends-contracten verhuurd. Of ze worden aangeboden in het middensegment. Het gaat bovendien om versnipperd bezit. De massa is te gering om aan afsplitsing te denken”, zo legt strategiemanager Perry Hoetjes uit. De recente ondernemingsstrategie van Stadgenoot voorziet in extra activiteiten voor het middensegment. “Wij hebben de ambitie om ook voor het middensegment te bouwen, maar dat kan evengoed binnen de bestaande structuur.”
De afgelopen twee jaar hebben corporaties hard gewerkt om te voldoen aan alle bij scheiding behorende verplichtingen. “Zo’n scheidingsplan omvat een onwaarschijnlijk hoge stapel documenten”, zegt Kolstein. “De overheid maakte het ons ook niet heel makkelijk. De precieze regels werden pas bekendgemaakt, toen wij al halverwege de voorbereiding van onze plannen waren.”

Consequenties voor huurders

Corporaties moesten bij huurders en alle gemeenten zienswijzen ophalen. “Ymere is actief in een groot gebied. Al die gemeenten moesten de vraag beantwoorden of wij in de toekomst in voldoende mate kunnen voldoen aan hun volkshuisvestelijke wensen. Ook van de huurders hebben we een positieve zienswijze gekregen. Zij hebben waardering voor de keuze voor meer dan 70.000 sociale huurwoningen. Bovendien zijn vijfhonderd woningen retour geliberaliseerd en in huur verlaagd”, aldus Kolstein. Ook Stadgenoot heeft een positieve zienswijze opgehaald. “De scheiding is zo ingericht dat we onze volkshuisvestelijke doelen optimaal kunnen realiseren. Dat was voor de huurdersvertegenwoordigers reden zich achter ons scheidingsplan te scharen”, zo zegt Hoetjes.

Voor zittende huurders zijn de gevolgen overzichtelijk, aldus Kolstein. “Soms moet de huur naar een andere rekening worden overgemaakt. De huurders zijn daarover geïnformeerd, maar verder verandert er eigenlijk niks. De rechten van de huurders zijn gewaarborgd. En voor vragen en klachtenonderhoud kan men terecht op het vertrouwde adres. Y Vastgoed heeft daarvoor een overeenkomst afgesloten met de moedercorporatie.”

Nieuwe aanpassingen

Zijn corporaties daarmee verlost van alle administratieve sores? Van de Kuilen verwacht van niet. “Zowel de uitvoering van de scheiding, als de invoering van de nieuwe Woningwet als zodanig worden de komende tijd door het ministerie geëvalueerd. De uitkomsten daarvan zullen ongetwijfeld leiden tot nieuwe aanpassingen.”

Wat zijn de mogelijkheden?
Administratieve scheiding
Een corporatie is minimaal verplicht de niet-DAEB- activiteiten binnen de eigen organisatie via een gescheiden boekhouding af te scheiden. In die tak bevinden zich bedrijfsonroerend goed, leningen zonder borging, dochtermaatschappijen en alle bestaande en geprojecteerde woningen die niet behoren tot de sociale huursector. Beide takken moeten levensvatbaar en financierbaar zijn.
Juridische splitsing
De corporatie kan ervoor kiezen de niet-DAEB-activiteiten af te splitsen in één of meer juridische dochters waarvan de corporatie volledig aandeelhouder is. Na splitsing mag de corporatie haar aandelen geheel of gedeeltelijk verkopen.
Hybride variant
Een corporatie kan ook kiezen voor een combinatie. In die zogeheten hybride variant voert de corporatie een administratieve scheiding door: een deel van de niet-DAEB-activiteiten wordt ondergebracht binnen de eigen organisatie en een deel in een juridische dochter. Ook dan gelden eisen voor levensvatbaarheid en financierbaarheid.

Trefwoorden: