Voor studenten wordt wél gebouwd

Hausse aan commerciële investeringen in studentenhuisvesting
Voor studenten wordt wél gebouwd

In hoog tempo breidt het aanbod aan studentenhuisvesting uit. In toenemende mate investeren ook commerciële partijen. Vaak kiezen die voor het dure segment. Maar hoeveel studenten kunnen dat betalen?

“Student woont hier luxer dan thuis”, kopte Het Parool bij de oplevering van de eerste appartementen van Campus Diemen Zuid. Afgelopen zomer verhuurde ontwikkelaar André Snippe in ruim vier weken tijd 534 zelfstandige studentenwoningen in wat ooit een troosteloos stuk Diemen was. Over ruim een half jaar volgt de oplevering van nog eens vierhonderd woningen.
Snippe kocht het leegstaande kantorenpark Diemervijver in 2012 voor ruim 15 miljoen euro. Samen met bouwbedrijf Van Wijnen, het vastgoedbedrijf van Marcel Boekhoorn en de FGH Bank investeert hij naar schatting 70 miljoen euro in de ontwikkeling van een studentencampus. De bewoners krijgen de beschikking over een appartement vanaf 27 vierkante meter met eigen badkamer en keuken, tv- en internetaansluiting. De campus naar Amerikaans model biedt sportfaciliteiten, horecabedrijven, een supermarkt en handige voorzieningen als een fietsenmaker en een wasserette.
Dat heeft zijn prijs. In totaal betaalt een student 658 euro per maand, 490 euro huur plus 168 euro servicekosten (gas, water, licht, tv, wifi en een fitnessabonnement). “Studenten en hun ouders betalen dat grif,” aldus een woordvoerder van de ontwikkelaar.

Woontoren voor studenten op Kanaleneiland
Een ruim 70 meter hoge woontoren vormt straks de nieuwe entree van Utrecht vanaf de A2. De nieuwe toren op het voormalige terrein van ziekenhuis Oudenrijn zal zelfstandige appartementen en kamers bieden aan vijfhonderd studenten. Naar schatting 80 procent van het gebouw zal bestaan uit zelfstandige wooneenheden van circa 24 m2. Deze appartementen worden verhuurd binnen de grenzen voor de huurtoeslag. De bouw is een project van de Ontwikkelingscombinatie Oudenrijn, een samenwerking van Veluwezoom Verkerk Vastgoedontwikkeling (VolkerWessels), Van Beek & Partners Vastgoedbeleggingen en DID Vastgoedontwikkeling. “We willen op een aantrekkelijke locatie jonge mensen mogelijkheden bieden voor modern wonen. Een nieuw Utrechts perspectief. Naast de woontoren realiseren we appartementen voor starters en wat grotere middeldure huurwoningen. In totaal denken we rond een centrale binnentuin 850 studenten, jongeren en starters een woonplek te kunnen bieden,” zo verklaart Frank Verkerk. In het ontwerp blijft een deel van het ziekenhuiscomplex behouden. Het ‘zusterhuis’ is kortgeleden al in gebruik genomen voor studentenhuisvesting, onder de naam ‘De Kwekerij’ (90 kamers vanaf 296 euro – 11 m2 – alles inclusief, in beheer bij 4-Freedom Vastgoed). Herontwikkeling en nieuwbouw vragen een investering van 80 tot 90 miljoen euro. Diverse binnen- en buitenlandse investeerders hebben volgens Verkerk al belangstelling getoond voor aankoop van delen van het complex.

Aantrekkelijke markt

Het bieden van meer luxe om te leren en te leven is een groeimarkt. City Living opende de afgelopen twee jaar in Rotterdam en Amsterdam vestigingen van The Student Hotel, die in Den Haag opent in 2014. Het voormalige Elsevier-gebouw in Amsterdam is volgens dit concept getransformeerd tot 707 ingerichte kamers vanaf 600 euro in de maand. Volgens de Schotse investeerder Charlie McGregor is de Amsterdamse markt daarmee niet verzadigd. Hij gaat in de ‘Parool-driehoek’ nog een vestiging voor 570 studenten ontwikkelen.
Vastgoedadviseur Savills ziet grote kansen voor Nederlandse en buitenlandse investeerders in studentenhuisvesting: “Nederland is na het Verenigd Koninkrijk en de Bondsrepubliek een populaire bestemming voor buitenlandse studenten”, zegt onderzoeker Jeroen Jansen. Hij verwacht dat in steden als Amsterdam en Utrecht het aantal buitenlandse studenten – niet alleen uit landen in Europa, maar ook uit Azië en China - blijft toenemen. Bovendien groeit de binnenlandse studentenpopulatie met ruim 15 procent naar landelijk 767.000 studenten in 2025. Ondanks de toenemende belangstelling voor transformatie van leegstaande kantoren, mag volgens Jansen landelijk over tien jaar een tekort van 60.000 tot 65.000 studentenkamers worden verwacht. Op voorwaarde dat de overheid bereid is de huurprijsregels te versoepelen, ziet hij studentenhuisvesting als een zeer aantrekkelijke markt. Met stabiele en hoge rendementen.

Buitenlandse beleggers

Naast de traditionele studentenhuisvesters stapt inmiddels een bont gezelschap van kleine en grote investeerders in studentenhuisvesting. De trend is internationaal. Bouwfonds Investment Management, onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep, lanceerde dit voorjaar het Bouwfonds European Student Housing Fund, gericht op Duitse institutionele beleggers. Het fonds moet een omvang krijgen van 200 tot 300 miljoen euro. Het fonds richt zich op universiteitssteden in Nederland, Duitsland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en de Scandinavische landen. Het verwachte jaarlijkse dividendrendement bedraagt circa 4 procent. De eerste institutionele beleggers hebben zich gecommitteerd.
Bouwfonds IM wijst in de onderliggende studie ‘Investing in Student Housing’ op de aantrekkelijke combinatie van redelijk rendement en gering risico: de vraag naar studentenhuisvesting ziet er op langere termijn zeer stabiel uit. In economisch mindere tijden blijven jongeren eerder langer dan korter studeren; het leegstandsrisico is klein.

Afnemende betaalbaarheid

De vergroting en diversificatie van het aanbod is goed nieuws. Toch maakt de Woonbond zich ook zorgen over de toenemende belangstelling van commerciële partijen voor de studentenmarkt. Directeur Ronald Paping vreest dat de betaalbaarheid verder onder druk komt te staan. “De studiebeurzen worden steeds krapper en de huren gaan omhoog. Het grootste deel van het inkomen van studenten gaat nu al naar de huur. En dat zal alleen maar erger worden, zeker in overspannen markten als Amsterdam. Commerciële beleggers hebben namelijk één doel en dat is zoveel mogelijk winst maken. En als de huurprijsregulering wordt versoepeld, dan is het hek helemaal van de dam.”
Studentenorganisaties waarschuwen eveneens voor afnemende betaalbaarheid. Volgens Harm de Jong, voorzitter van VIDIUS studentenunie in Utrecht, heeft de student recht op woonruimte in de stad waar hij studeert. Maar De Jong hield eind september de gemeenteraad van Utrecht voor te hopen “dat de student in de stad van kennis en cultuur niet de hoofdprijs hoeft te betalen als het gaat om een dak boven het hoofd en muren om je bed”.
Wethouder Freek Ossel van Wonen ziet ook in de Amsterdamse studentengemeenschap toenemende zorgen over de kosten van huisvesting: “Vroeger hadden studentenverenigingen het nooit over de betaalbaarheid. Nu word ik daar steeds vaker op aangesproken. De vraag is of we de goede dingen bouwen. Een grote groep kan dat hoge segment niet betalen. Voor hen moet goed en goedkoop worden gebouwd.”

Goedkopere kamers

Wethouder Ossel vindt DUWO-directeur Jan Benschop aan zijn zijde. Bij de opening van de Spinozacampus in Amsterdam-Zuidoost eind september benadrukte Benschop de noodzaak vaker te kiezen voor goedkopere studentenkamers en minder voor dure projecten. De wens om goedkoop te wonen moet volgens hem de uitbreidingsstrategie bepalen. “Een huurprijs van boven de 500 euro past voor veel studenten niet meer. Het uitbreiden in een hoge prijsklasse - zoals dat momenteel door investeerders steeds vaker gebeurt - is dus niet verstandig.”
Particuliere investeerders hebben wel degelijk ook belangstelling voor betaalbare studentenhuisvesting. Neem vastgoedbedrijf De Waal. Dat herontwikkelt in samenwerking met SSH de laagbouw van het voormalige provinciehuis in Utrecht tot studentencomplex De Sterren. De 659 studentenkamers gaan gemiddeld 275 euro kosten, exclusief servicekosten. Het gaat dan om kamers van zo’n 17 m2; men deelt met 9 à 10 mensen gemeenschappelijke voorzieningen. Ook de initiatiefnemers van Blue-Gray, het voormalige Nispa-kantoor in Amsterdam-Zuidoost, blijken in staat met commerciële financiering studentenappartementen met 350 euro huur te ontwikkelen.

Voldoende rendement

Maar dan moet alles wel mee zitten, vooral de verwervingskosten van de locatie. Volgens Syntrus Achmea is het realiseren van zelfstandige, betaalbare studentenhuisvesting in de praktijk niet eenvoudig. Daarbij is het rijksbeleid een risicofactor geworden. Vorig jaar waren afspraken in het regeerakkoord over huurprijzen gebaseerd op WOZ-waarde voor beleggers en studentenhuisvesters reden om de ontwikkeling van studentenwoningen stil te leggen. De huidige kabinetsplannen doen meer recht aan de belangen van de institutionele beleggers, zegt directievoorzitter Henk Jagersma in een verklaring. Een pijnpunt is wel de verhuurderheffing. Die moet volgens Jagersma of kunnen worden gecompenseerd door lagere bouwkosten, of door een lagere grondprijs.

 

Bijzondere financiering Spinozacampus
De bouw van de Spinozacampus in Amsterdam-Zuidoost is voor 30 procent door particuliere beleggers gefinancierd. Haerzathe Investments Beheer BV ontwikkelde voor de bouw van de zevenhonderd studentenunits een obligatielening van 7,4 miljoen euro. In totaal zijn 296 obligaties in eenheden van 25.000 euro uitgegeven. “Onder particuliere beleggers bestond veel belangstelling. De vraag was groter dan het aanbod”, zo verklaart directeur Pim Heurman. Hij stelt een rendement van 7,12 procent in het vooruitzicht. Het risico dat het resultaat lager uitvalt is volgens hem tamelijk gering. “De gehele obligatie wordt in vijftien jaar tijd uit de exploitatieresultaten afgelost. We weten ons voor die periode verzekerd van een solide huurder.”  Die huurder is Stichting DUWO. Die huurt het complex voor 2,4 miljoen euro per jaar, jaarlijks geïndexeerd. Alleen als de jaarlijkse aanpassing van de huur daarbij achterblijft, kan het rendement lager uitvallen. Heurman: “We hebben geen zekerheid over het huurbeleid, maar hebben heel voorzichtig gerekend met een gemiddelde stijging van 2 procent per jaar.” Het ‘tijdelijke’ complex wordt in vijftien jaar afgeschreven; van eventuele restwaarde profiteert ook de obligatiehouder. Deze gunstige verwachtingen zijn volgens Heurman het resultaat van een bijzondere gezamenlijke inspanning. “Met bouwer Plegt-Vos, huurder DUWO en de gemeente hebben we in alle openheid gesproken over de haalbaarheid van een campus met betaalbare studentenwoningen. Iedereen heeft een bijdrage geleverd. En dan blijkt het toch mogelijk om in moeilijke tijden particuliere beleggers te laten bijdragen aan sociale woningbouw.” De bouw van de Spinozacampus door Plegt-Vos vroeg in totaal een investering van 24 miljoen euro. Rabobank Twente verstrekte een hypothecaire lening voor het resterende bedrag. De huur van een appartement is 365 euro netto, 450 met servicekosten.

 

Commerciële investeerders studentenhuisvesting

Amsterdam

  • GAK-gebouw - transformatie, koop- en huurstudio’s voor jongeren/studenten; AM/Stadgenoot. Opgeleverd
  • Villa Mokum - nieuwbouw, koop- en huurstudio’s voor jongeren/studenten; AM/Syntrus Achmea. In aanbouw
  • Rembrandtparkgebouw - transformatie naar kamers voor studenten; Pronam Aurora BV/Haagse Hotelschool. Opgeleverd
  • Presto - nieuwbouw huurstudio’s voor muziekstudenten; Domus Planontwikkeling BV / Stichting J. Pietersz Huis. In ontwikkeling
  • The Student Hotel (2x) - transformatie Elsevier-gebouw en Parool-driehoek naar all-in kamers voor studenten; City Living; 1 opgeleverd, 1 in voorbereiding
  • Campus Diemen Zuid - transformatie huurwoningen voor studenten; Snippe Projecten, Bouwbedrijf Van Wijnen, Marcel Boekhoorn. Gedeeltelijk opgeleverd
  • Tetterode - transformatie naar koopstudio’s voor studenten; Afima. Opgeleverd
  • Spinoza-campus - nieuwbouw, Haerzathe Investments/DUWO. Opgeleverd
  • Casa 400 - renovatie, huurkamers voor studenten; Bouwinvest/DUWO. In ontwikkeling
  • Blue-Gray - transformatie naar kamers voor studenten; Tilma, de Katwijkse Exploitatie Maatschappij en Stadium Capital Partners. In ontwikkeling
  • AmstelHome - nieuwbouw huurstudio’s voor studenten; Verweij. In voorbereiding
  • Ravel Residence - nieuwbouw huurstudio’s voor studenten; Verweij Mungra Vastgoed. In voorbereiding

Utrecht

  • Oudenrijn-ziekenhuis - (De Kwekerij) transformatie en nieuwbouw naar studio’s en kamers voor studenten, jongeren en starters; Veluwezoom Verkerk Vastgoedontwikkeling en Van Beek & Partners; DID Vastgoedontwikkeling /4-Freedom Vastgoed. In ontwikkeling
  • Provinciehuis - (De Sterren) transformatie, De Waal/SSH. In ontwikkeling
  • Campus City Max - nieuwbouw koop- en huurstudio’s voor studenten en starters; Bouwfonds, SSH en Bo-Ex. Opgeleverd