Mag de hoogte van de huren voortaan worden gebaseerd op de WOZ-waarde? Kan de hypotheekrenteaftrek flink beperkt? Johan Conijn, hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, was betrokken bij de ambtelijke inventarisatie van ondoelmatigheden op de woningmarkt. Hij pleit voor een einde aan het ‘zinloze schip van bijleg’.
| In april bracht het Ministerie van Financiën alle bezuinigingsstudies van de werkgroepen Brede Heroverwegingen naar buiten. De werkgroep Wonen had als opdracht meegekregen ten minste € 2,5 miljard per 2015 (20%) te besparen op de huidige uitgaven en de doeltreffendheid van de overheidsinterventies te verhogen. Die uitgaven bestaan uit hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting, huurtoeslag en de indirecte subsidie via corporaties aan lage huren. De werkgroep werkte vijf scenario’s uit. |
| Variant A Huurwoningmarkt: Voor huishoudens met een inkomen van meer dan 33.000 euro groeit de huur sneller toe naar de maximale huur. De maximale huur gaat in de meest aantrekkelijke regio’s omhoog door toekenning van maximaal 25 extra punten op grond van de gemiddelde WOZ-waarde. Koopwoningmarkt: Hypotheekrente aftrekbaar alsof er annuïtair wordt afgelost. Maximum aftrekpercentage: 42 procent. Aftrek tot een schuld van 500.000 euro. Gemiddeld koopkrachteffect: - 3,5 procent voor huurder; -2,75 procent voor kopers. Opbrengst: besparing van 3 miljard euro in 2015 en 6,5 miljard euro in 2020 |
| Variant B Huurwoningmarkt: Maximale huur gereguleerd op 4,5 procent van de WOZ-waarde. Betaalbaarheid geborgd via verhoging en verlening van de huurtoeslag. De overheid wordt in belangrijke mate de verstrekker van huurtoeslag. De extra huurinkomsten vloeien via een bezitsbelasting terug in de schatkist. Koopwoningmarkt: Dezelfde aanpak als in variant A, maar zonder aanvullende beperkingen voor hogere inkomens en dure woningen. Gemiddeld koopkrachteffect: - 4,75 procent voor huurders; -2 procent voor kopers. Opbrengst: besparing van 3 miljard euro In 2015 en 7 miljard euro in 2020. |
| Variant C Huurwoningmarkt: gelijk aan variant A plus aanscherping van de eigen bijdrage. Koopwoningmarkt: eigen woning en eigenwoningschuld worden net zo behandeld als andere vormen van vermogen. Een dergelijke wijziging neemt de prikkel weg om een hoge eigenwoningschuld te hebben en aan de andere kant belastingvrij te sparen en te beleggen. Gemiddeld koopkrachteffect: -4 procent voor huurders; -6 procent voor kopers. Welvaartswinst door beter functionerende woningmarkt: 8 miljard euro in 2020 |
| Variant D en E Beide varianten D en E zijn gebaseerd op complete systeemwijzigingen; voor zowel de huur- als de koopmarkt. De hoogte van de huren wordt gebaseerd op de schaarste: aan de markt overgelaten dus. In de koopsector is sprake van gehele defiscalisering van woningbezit. Of een geleidelijke overgang naar box 3 met bijvoorbeeld een vrijstelling over de eerste 150.000 euro van de WOZ-waarde. Gemiddeld koopkrachteffect: -4,75 procent voor huurders; -2,75 procent tot -3 procent voor kopers. Welvaartswinst door beter functionerende woningmarkt: 4 tot 8 miljard euro in 2020. |
De ambtelijke werkgroep Brede Heroverwegingen die de woningmarkt heeft geanalyseerd, constateert een groot aantal ondoelmatigheden op zowel de koop- als huurwoningmarkt.
“Ondoelmatigheid is het wezenlijke begrip in de analyse van het probleem. De ambtelijke werkgroep heeft tot mijn blijdschap niet de noodzaak om tot bezuinigingen te komen tot uitgangspunt genomen, maar heeft naar de werking van de koop- en huurwoningmarkt gekeken. Vervolgens zien we een enorme hoeveelheid subsidies zonder enig doel.”
Is het zo erg?
“Ik heb het eerder wel eens een zinloos schip van bijleg genoemd. Daarbij gaat het evengoed om de uit de bocht gevlogen fiscale stimulering van het eigenwoningbezit, als de huurwoningmarkt. De kritiek richt zich overigens niet op het verlenen van huurtoeslag. Die is volgens vriend en vijand redelijk doelmatig. Maar de huurprijsregulering leidt wel tot een impliciete subsidiëring. “
Subsidies verstoren de werking van beide markten?
“Subsidies verstoren de consumptiekeuze. Mensen gaan minder of anders consumeren. Afhankelijk van de eigen situatie. En dat leidt tot welvaartsverlies.”
Economische deskundigen hebben kortgeleden in opdracht van de Sociaal-Economische Raad eveneens advies uitgebracht over de woningmarkt. Zij leggen veel meer het accent op de risico’s die samenhangen met het subsidiestelsel. Mensen hebben hoge schulden. Bij een rentestijging kunnen zij in ernstige problemen komen.
“Dat is niet met elkaar in strijd. Ook in het rapport van de werkgroep wordt een ‘verschulding’ geconstateerd. Uit fiscale motieven kiezen kopers van een woning voor een zo hoog mogelijke schuld. Aflossingsvrije hypotheken zijn populair; al dan niet in combinatie met spaar- en beleggingshypotheken. Daarin schuilen diverse risico’s. Mensen kunnen worden getroffen door rentestijgingen. En als het economisch tegenzit verdampen de beleggingsopbrengsten.”
Welke problemen kleven er aan de huurwoningmarkt?
“De keuze van huishoudens wordt verstoord door rantsoenering. Mensen moeten soms wel tien jaar wachten op een woning; dan ben je gelukkig met wat je krijgt. De indirecte subsidie op de huurprijs leidt er vervolgens toe dat mensen niet gauw verhuizen.”
In hoeverre is die verstoring slecht voor de corporaties?
“De Nederlandse corporaties zijn zo gezond, dat zij zich het kunnen permitteren lage huren te vragen en daarmee indirect subsidie te verstrekken. Zo bezien is er weinig aan de hand. Maar als we verder kijken, dan is door die lage huurprijs sprake van een enorm verlies aan investeringscapaciteit. Zelf heb ik dat wel eens becijferd op een waardeverlies van 130 miljard euro. Nergens is het waardeverlies zo groot als in Amsterdam. Daar is het gat tussen markthuur en feitelijke huur het grootst.”
Politiek onbespreekbaar
De aanpak van de hypotheekrenteaftrek is lange tijd in de politiek onbespreekbaar geweest. Nu wordt de koopmarkt gekoppeld aan de huurwoningmarkt, maar VVD, CDA en PVV blijven onverdroten tegen vermindering van de hypotheekrenteaftrek.
“Dat is een opportunistische keuze. De afgelopen jaren zijn er ik weet niet hoeveel analyses op tafel gelegd. Zij wijzen steeds dezelfde kant op: de fiscale bevoordeling van de koopmarkt heeft funeste gevolgen voor het functioneren van de woningmarkt. Ook de verstoring van de huurwoningmarkt is al lange tijd duidelijk. Het laatste kabinet heeft er vier jaar geleden nog voor gekozen om aan beide kanten toch maar niks te doen. Mijn inschatting is dat dit dossier alleen verder kan komen als tegelijkertijd aan beide kanten maatregelen worden genomen die gericht zijn op afbouw van de subsidiëring. Het tijdstip is door de economische crisis ongelukkig. Daar worstelt iedereen mee, maar als we voldoende tijd nemen dan zullen de gevolgen meevallen.”
Na de verkiezingen van 9 juni verdwijnt het taboe op het H-woord?
“Het blijft koffiedik kijken. Het zal sterk afhangen van de verkiezingsuitslag, maar ik kan me niet voorstellen dat een nieuw kabinet helemaal niks onderneemt. Bovendien zijn er allerlei mogelijkheden voorhanden. De politieke discussie spitst zich toe op de hypotheekrenteaftrek, maar er is fiscaal gezien meer aan de hand. Dat geeft de politiek wel enige speelruimte. Zo kunnen we het voordeel van de kapitaalverzekering voor de eigen woning afschaffen. Dan blijft naar de letter de hypotheekrenteaftrek ongemoeid. Ook is het denkbaar bij bepaalde leningsvormen waar sprake is van aflossing van de hypotheekschuld, de renteaftrek ongemoeid te laten.”
Wat moet er aan de kant van de huurmarkt gebeuren?
“Op de lange termijn, denk aan een periode van twintig jaar, zullen huren veel meer marktconform zijn en wordt de betaalbaarheid gewaarborgd door een huurtoeslagregeling. Veel uitgebreider dan nu het geval is. Immers, als het huurniveau omhoog gaat dan zullen veel meer mensen huurtoeslag nodig hebben. De werkgroep introduceert daarvoor een maximale huur van 4,5 procent van de WOZ-waarde. In de tussentijd zijn verschillende stappen denkbaar. Die worden beschreven in de B-variant van de werkgroep. Variant A zegt: de maximale huurverhoging voor huishoudens tot 33.000 euro wordt 1 procentpunt boven de inflatie. En we beginnen voor hogere inkomens de huren extra op te trekken.”
Wie wordt daarbij verantwoordelijk voor de betaalbaarheid?
“Het rijk. De extra huurinkomsten van de corporaties worden afgeroomd via bezitsbelasting. Met dat geld kan de huurtoeslag worden betaald.”
Gloort daar niet een nieuw conflict tussen rijk en corporaties?
“Daar ligt een spanningsveld. Er moet een antwoord worden gevonden op de vraag hoeveel geld corporaties nodig hebben voor hun investeringen en hoeveel geld naar het rijk gaat. Maar die vraag zal altijd op tafel komen. Als we de weg inslaan van hogere huren – wenselijk om de woningmarkt beter te laten functioneren – , dan hebben corporaties daar voordeel van. Met die opbrengsten zal iets worden gedaan.”
Wat is een eerlijke oplossing?
“Het gaat om het vinden van de juiste balans. Corporaties moeten voldoende investeringscapaciteit hebben voor de uitvoering van hun maatschappelijke taken. Voor sociale woningbouw en de bouw van maatschappelijk vastgoed in buurten. Er ligt als het gaat om voorzieningen voor sport, onderwijs, welzijn en zorg een grote opgave, maar niet meer dan dat. De rest van de extra inkomsten kan via bezitsbelasting of op een andere manier heel goed worden afgeroomd.”
Het moet bij de corporaties weer gaan om volkshuisvesting?
“Het is heel belangrijk de taken goed af te bakenen. De Europese Commissie levert daar al een bijdrage aan door een inkomensgrens te stellen en sociale taken af te bakenen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft de grenzen voor de borging van leningen al eerder aangescherpt. Het zou bizar zijn als we corporaties de ruimte gaan bieden om commerciële investeringen te doen. Dat moeten ze zelf zien te regelen in een aparte constructie. Of maar niet doen. De tijd van allerlei avonturen is voorbij. Het moet weer gaan over de zaken waarvoor corporaties indertijd zijn opgericht: mensen die niet anders kunnen een goed dak boven hun hoofd bieden.”
Mag de gemeente een hap nemen uit de extra investeringscapaciteit door een einde te maken aan de speciale grondprijs voor sociale woningbouw?
“Dat is een lastige kwestie. De verleiding is groot. Er is geen reden corporaties te subsidiëren. Maar bij marktconforme grondprijzen is sprake van verstoring door de koopsector. De residuele grondwaarde is enorm toegenomen door de fiscale bevoordeling van de koopsector. Als die rekening bij de huursector wordt gelegd, dan krijgen zij een last opgelegd die niet bij hen thuis hoort. De te rekenen grondprijs moet dus voor die extra prijsstijging worden gecompenseerd.”
Wanneer zal de woningmarkt weer goed functioneren?
“Als de subsidiëring wordt afgebouwd zullen de koop- en de huurwoningmarkt beter gaan functioneren, maar dat is nog niet genoeg. De starheid in het bouwproces moet afnemen. Met minder regels. Uit internationaal vergelijkend onderzoek weten we dat het aanbod in Nederland heel slecht reageert op de marktontwikkelingen. Verder moeten we ons realiseren dat er veel gevestigde belangen zijn. Corporaties. Bouwnijverheid. Banken. Huurders en eigenaren. Veel partijen kijken met angst en beven naar de discussie over verandering van de woningmarkt. Zij zitten liever stil. Het is daarom belangrijk dat de politiek snel duidelijkheid biedt. Dat geeft rust.”
Wat voor effect zal het hebben op Amsterdam?
“Voor de Amsterdamse woningmarkt is het van belang dat het middensegment weer van de grond komt. We moeten ons realiseren dat dat er nu niet is door de verstoring van de woningmarkt. De afwezigheid daarvan is niet de oorzaak van de problemen, maar het gevolg daarvan. Het stijgen van het huurniveau maakt het aantrekkelijk weer tot zo’n marktsegment te komen. Voor commerciële partijen zal het weer interessant worden daarin te investeren. Daar zal Amsterdam sterk bij gebaat zijn. Voorwaarde is wel de goede volgorde. Dat kan pas als we het perspectief hebben dat de huren omhoog gaan en de fiscale bevoordeling van woningeigenaren afneemt.”
Waar komt voor de corporaties de nadruk op te liggen?
“Corporaties profiteren thans sterk van de schaarste. Mensen blijven gewoon zitten in hun woning; ook al heeft die woning onvoldoende kwaliteit. Als er meer evenwicht komt in de woningmarkt, dan gaat de woningkwaliteit veel meer een rol spelen. Zij doen er dus verstandig aan alvast meer te investeren in de verbetering van de woningvoorraad. Sloop/nieuwbouw blijft dan wel nodig, maar toevoeging van nieuwbouw aan de sociale woningvoorraad is minder aan de orde.”
| De Amsterdamse corporaties dringen aan op hervorming van de koop- en huurwoningmarkt. Al bestaat er aarzeling over het vermogen van de politiek om tot goede oplossingen te komen. Frank Bijdendijk, bestuurder van Stadgenoot, is voor dichting van de sterk verdiepte kloof tussen kopen en huren van een woning. “Dat verschil is veroorzaakt door beleidskeuzes en niet door marktwerking. Hypotheekrenteaftrek maakt de prijs kunstmatig hoog en huurprijsregulering maakt de prijs kunstmatig laag. Daardoor zit de woningmarkt verstopt, ontstaat scheefwonen en vermindert structureel de investeringsbereidheid van beleggers en corporaties. Het is dus voor alle burgers van belang dat de rijksoverheid een kloek besluit neemt om geleidelijk, gedurende twintig à dertig jaar, de hypotheekrenteaftrek te verminderen, hand in hand met een vermindering van de huurprijsregulering”. Meer inkomsten uit huur betekent, zo zegt Jim Schuyt, bestuursvoorzitter van de Alliantie, meer investeringen in zowel de bouw van nieuwe woningen, als in de wijken. Hij verzet zich tegen de introductie van bezitsbelasting. “De bezitsbelasting is als het ware een kraantje waarmee inkomsten van verhuurders kunnen worden afgetapt. De verhoging van de huur met meer dan de inflatie mag blijkbaar niet bij de verhuurders terechtkomen. De schatkist wordt daarmee geholpen, maar de woningmarkt niet.” Gerard Erents, interim-directeur van Rochdale, vreest dat de politiek het uiteindelijk allemaal te ingewikkeld zal maken, terwijl een eenvoudige oplossing voorhanden is. “Politici bieden zelden goede oplossingen. Laat de huren vrij, schaf het Woningwaarderingsstelsel af en sluit met de corporaties een convenant over het bedienen van de onderkant van de markt. Corporaties krijgen dan meer investeringscapaciteit, maar betalen ook de huurtoeslag. Alleen, daar krijg je in de politiek, de wereld van achterdocht, nooit de handen voor op elkaar.” Ymere heeft zijn visie op een nieuw woningmarktbeleid uiteengezet in een document ‘Naar een nieuw sociaal arrangement”. NUL20 publiceert elders in dit nummer een interview met de opstellers daarvan: Roel Steenbeek en Jeroen Frissen. |
| De Huurdersvereniging Amsterdam kan weinig waardering opbrengen voor de conclusies van de ambtelijke werkgroep. In alle varianten worden huurders veel zwaarder getroffen dan kopers. Dat mag volgens voorzitter Frans Ligtvoet nooit de uitkomst van de verbetering van de woningmarkt zijn. “De pijn wordt niet eerlijk verdeeld. De koopkracht van de huurders gaat harder achteruit dan van de kopers. In sommige varianten wordt er in de huursector meer bezuinigd dan in de koopsector. Dat vinden wij een onrechtvaardige keuze. Dat terwijl de subsidie voor de koopsector veel groter is dan de subsidie voor de huursector. Dat is de wereld op zijn kop,” aldus Ligtvoet. Hij wijt dat effect aan extra voorzichtigheid ten opzichte van de koopsector. “Blijkbaar bestaat de vrees dat bij een te sterke ingreep de woningwaarde te sterk daalt. Voor ons is dat een slechte reden. De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen heel sterk gestegen. Een correctie is zo erg niet; dat is een logisch gevolg van de overwaardering.” Ook maakt de Huurdersvereniging bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging op basis van 4,5 procent van de WOZ-waarde. “Dat doet ons denken aan de oude plannen van minister Dekker, waarbij de last nu nog ruwer op de schouders van de huurders drukt. Bovendien dreigt door een dergelijke maatregel het gevaar van segregatie. We zijn er tot op heden in Amsterdam redelijk goed in geslaagd de verschillen tussen rijk en arm minder scherp te maken. Dat maakt de stad leefbaar. Straks krijgen delen van de stad te maken met verpaupering. De ambtelijke werkgroep signaleert dat gevaar zelf ook. Zij hebben vervolgens verzuimd de sociale kosten van zo’n negatieve ontwikkeling mee te nemen in de welvaartsberekeningen. Wij denken dat de rekening daarvan veel hoger zal zijn, dan de te boeken welvaartswinst.” Evenmin ziet hij scheefwonen als het grootste probleem van de wereld dat om een oplossing vraagt. “Het gaat om hooguit tien procent van de huurders; vijf procent van woningmarkt. We gaan toch niet het hele stelsel wijzigen om die bescheiden groep te verleiden naar een andere plek te verhuizen.” Verder waarschuwt Ligtvoet voor een situatie dat huurders te sterk afhankelijk worden van een steunstructuur. “Belastingtarieven en toeslagen laten zich makkelijk wijzigen. Dat maakt voor mensen de onzekerheid groot. Wordt er straks nog wel gezorgd voor mensen met lage inkomens?” Niet op de laatste plaats zet de Huurdersvereniging vraagtekens bij de voorgestelde bezitsbelasting. “Geldt dat door de woningmarkt wordt opgebracht, moet zoveel mogelijk binnen die markt worden benut. Het afromen van extra inkomsten leidt tot afname van de investeringen. En juist dat leidt tot het handhaven van de hoge druk op de woningmarkt.” |