Wordt het nog wat met de verkoop van sociale huurwoningen?

Wordt het nog wat met de verkoop van sociale huurwoningen?
Corporaties: kwaliteitseisen en lage huren belemmeren verkoop

De verkoop van corporatiewoningen komt zeer moeizaam op gang. Er zijn – behalve de ingezakte markt - legio verklaringen voor de magere verkoopcijfers. De meningen over het effect van het convenant Verkoop Sociale Huurwoningen lopen uiteen. Het blijft de vraag of het lukt om het eigenwoningbezit te vergroten van 18 procent nu naar 35 in 2010, maar de corporaties komen wel op stoom: het tweede kwartaal van 2003 werden bijna 2500 woningen gesplitst.

Anderhalf jaar geleden werd voor de tweede maal een convenant Verkoop Sociale Huurwoningen ondertekend. De doelstellingen van het eerste convenant uit 1998 werden bij lange na niet gehaald. Hans van Harten, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC): “Het eerste convenant was vooral een beleidsvoornemen, waarin de taakstelling voor de betrokken partijen omschreven was. In het tweede convenant zijn de procedures helder vastgelegd. Zo is gekozen voor loskoppeling van splitsen en verkopen, zodat je op een gegeven moment een vijver vol woningen hebt die gereed zijn voor de verkoop. Die splitsingsprocedure wordt centraal uitgevoerd door het Ontwikkelingsbedrijf. ”
Hadden volgens het eerste convenant de stadsdelen nog een doorslaggevende stem bij de verkoop van corporatiewoningen, nu staan de corporaties zelf aan het roer. Tenminste… Volgens de nieuwe regels ontwikkelen de stadsdelen slechts een politieke visie op de samenstelling van de woningvoorraad. Daarna wordt beoordeeld of de verkoopplannen van de corporaties stroken met dat beleid. Zo niet, dan wordt er onderhandeld. Die politieke visie liet in veel stadsdelen lang op zich wachten, vooral door bestuurswisselingen na de gemeenteraadsraadsverkiezingen in maart 2002. In diezelfde maand werd het convenant ondertekend. Inmiddels hebben alle stadsdelen hun beleidsvisie klaar. Met de verkoop wil het desondanks niet vlotten.


Verkoop aan particulier per corporatie

Verkoopcijfers van corporatiewoningen aan particulieren vallend onder het eerste convenant. De verkopen van koploper Nieuw Amsterdam, dat een deel van zijn woningbezit in Zuidoost van de hand deed, vallen overigens officieel buiten dit convenant. Het Oosten en De Key zijn de actiefste verkopers. De corporaties PWV Wonen, Rochdale en Woonzorg verkochten daarentegen geen enkele woning. Bij deze cijfers van de Federatie wordt uitgegaan van de datum van het koopcontract. Het Ontwikkelingsbedrijf (OGA) gaat uit van de leveringsdatum (de overdracht) en komt daardoor tot andere totalen. Op jaarbasis verschillen deze aanzienlijk, over de gehele periode minder: 2156 bij het OGA tegenover 2226 bij de Federatie). Eigen Haard en Olympus Groep zijn per 30 december 2002 gefuseerd tot ‘Eigen Haard Olympus Wonen’ ; alle verkopen stonden op naam van de Olympus Groep.
Bron: AFWC, Jaarboek 2003.



Gesplitste en verkochte woningen in 2003

Het aantal splitsingsaanvragen en gesplitste woningen per stadsdeel in de periode van 1 januari 2002 t/m 1 juli 2003 en het aantal verkochte woningen in het eerste half jaar van 2003. Om de verkoop op gang te brengen moeten corporaties een grote voorraad van potentieel verkoopbare woningen creëren: de vijver om uit te vissen. De eerste stap daartoe is het splitsen van woningen. Dat komt op gang. Het tweede kwartaal van 2003 werden bijna 2500 woningen gesplitst. Vastgesteld kan worden dat Het Oosten en De Key veruit de grootste ‘vijvers’ aanleggen; AWV, Rochdale, Woonzorg, Zomers Buiten hebben nog geen woning gesplitst.
Bron: Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), Afdeling Splitsen augustus 2003.

Gemiddelde verkoopprijzen per stadsdeel in 2002

Gemiddelde verkoopprijs per stadsdeel in 2002. Niet van alle verkochte woningen zijn de verkoopprijzen bekend. In totaal zijn er 512 corporatiewoningen aan particulieren verkocht. De Federatie gaat uit van de datum van het koopcontract.

Bron: AFWC jaarverslag 2002.

Te lage huren in sommige delen van de stad vormen een heel groot knelpunt, zei Van Harten al tijdens een bijeenkomst in juni waar de stagnerende verkoop centraal stond. De AFWC-directeur pleitte een maand later via de media voor huurverhoging in gewilde buurten als de Jordaan en de Pijp. Hoopt Van Harten dat zo’n maatregel vooral stimulerend is voor de verkoop van huurwoningen? “De ervaring heeft ons geleerd dat huurders van goedkope huurwoningen vaak niet geïnteresseerd zijn in koop omdat ze daar financieel alleen maar op achteruit gaan. Maar waar het mij vooral om gaat is om de huizenmarkt in zijn geheel gezonder te maken.”
Beleidsadviseur Jeroen Frissen verduidelijkt: “Je hebt in Amsterdam een grote kloof tussen mensen die al jaren in een woning zitten - of dat nou koop of huur is – en nieuwkomers en zij die gaan verhuizen. Je bent in de laatste twee gevallen altijd duurder uit. Dus blijven mensen zitten waar ze zitten en dat stagneert de doorstroming, terwijl de corporaties het bij verkoop toch ook vooral moeten hebben van woningen die vrij komen. Daar waar die kloof tussen huren en kopen kleiner is - met name in de periferie zoals in Noord en Zuidoost - zie je dat er veel meer huurwoningen verkocht worden dan bijvoorbeeld in de binnenstad.”
Er wordt nogal eens getwijfeld aan de kwaliteit van te koop aangeboden corporatiewoningen. Volgens Van Harten ten onrechte. “Er zijn in het convenant afspraken gemaakt over kwaliteitscontrole en alle woningen moeten aan minimale kwaliteitseisen voldoen. Sterker nog, in het convenant is de lat wat dat betreft hoger gelegd dan wettelijk noodzakelijk en ook hoger dan het niveau waaraan particuliere verkopers moeten voldoen. ”
Van Harten noemt de verkoop van huurwoningen ‘de motor voor andere ambities in de stad’. “Dit soort ingrepen heeft in de kantlijn altijd wat nadelige effecten. Maar daar moet je niet teveel op inzoomen. Wel moet je voortdurend uitleggen wat je doet, want voor dit soort ingrijpende operaties heb je draagvlak nodig. Ik denk dat dat draagvlak echter steeds groter wordt en ik ben absoluut niet pessimistisch over de toekomst.”

Maatwerk

Koploper bij de verkoop van huurwoningen in 2002 was woningbouwvereniging Het Oosten. In totaal werden bijna 180 woningen in Amsterdam verkocht. Directeur Jan Hoff denkt dit jaar op ongeveer 250 verkochte woningen uit te komen. “En daar zijn we, gezien de ingezakte markt, dik tevreden mee.” Het geheim? “We leveren maatwerk,” zegt Hoff. Hij legt uit: “We hebben in de eerste plaats vrij veel woningen in de verkoop. Op dit moment ongeveer vierduizend, voornamelijk portiek- en galerijwoningen. Het aanbod is dus groot, maar we verkopen maar de helft. We zorgen er wel voor dat we geen hele blokken tegelijk verkopen, zodat de corporatie het grootste aandeel houdt in de VVE. Dat heeft tot gevolg dat wij verantwoordelijk blijven voor het onderhoud. Dat vinden potentiële kopers een veilig idee en kan ze net over de streep trekken. Tenslotte bieden we de zittende huurder tien procent korting op de verkoopprijs, onder voorwaarde dat binnen een half jaar tot koop wordt overgegaan.” De woningen worden door de corporatie zelf verkocht en daarna ook beheerd. Het Oosten is overigens pas drie jaar geleden begonnen met de verkoop van sociale huurwoningen. Voor die tijd was koophuur veel gebruikelijker. Koophuur houdt in dat de huurder alleen de binnenkant van de woning koopt en het casco huurt. Ook in deze constructie geldt dat de corporatie verantwoordelijk blijft voor het onderhoud. Toen de overheid een einde maakte aan de fiscale aftrekbaarheid van koophuur, verloor deze ‘cascoverhuur’ zijn aantrekkelijkheid. “Het is jammer dat die mogelijkheid is weggevallen. Vooral voor mensen met wat minder geld was het een aantrekkelijke optie.”

‘Voortdurend vernieuwen’

Juli vorig jaar nam woonstichting De Key een aantal verkoopbevorderende maatregelen. Door zaken als levering ‘vrij op naam’, gedeeld eigendom en uitgestelde betaling hoopt deze corporatie meer huurders tot verkoop te bewegen. Onder het motto ‘voortdurend vernieuwen’ zijn inmiddels vierduizend huurwoningen van De Key verkoopgereed gemaakt. In 2002 verkocht De Key ruim honderd woningen. En dit jaar gingen tot nu toe ongeveer 130 huurwoningen van de hand. Daarbij werden 41 zittende huurders eigenaar, maakten elf kopers gebruik van de uitgestelde betaling en dertien van gedeeld eigendom, waarbij De Key voor 25 procent eigenaar blijft. Zeventien huurders maakten geen gebruik van een van de regelingen.
Een bescheiden resultaat vindt Jan Willemse, verkoopmedewerker van De Key. Zijn verklaring: “Ik denk dat het gewoon niet genoeg is om mensen over de streep te trekken. Het verschil tussen de woonlasten bij huur en bij koop is in de meeste gevallen nog steeds veel te groot.”
Over de uitvoering van het convenant is Willemse niet tevreden. “Het is één groot garantieverhaal. De kwaliteitseisen die gesteld worden aan een woning die je in de verkoop wilt brengen zijn bij na-oorlogse woningen vaak nog wel te halen, maar bij oudere absoluut niet. De mensen die die kwaliteit toetsen, zitten dan ook regelmatig met de handen in het haar, omdat ze niet weten wat ze met al die eisen aan moeten. Het enige aspect dat al langer goed loopt is het verkoopgereed maken van woningen. Maar dat heeft puur te maken met het feit dat we daar in de loop der jaren steeds bedrevener in zijn geworden. Dat is zeker niet de verdienste van het convenant. Een aantal bepalingen daarin werkt alleen maar belemmerend.”
De verkoopmethodes van woningstichting Patrimonium verschillen nauwelijks met die van Het Oosten. Toch verkocht deze corporatie in 2002 slechts negentien woningen. Wel werden 292 woningen in twee complexen in Bos en Lommer al op voorhand aan een belegger verkocht. Verkoopmanager F. Janse: “We hebben die woningen aan een derde verkocht, omdat we dringend geld nodig hadden om te kunnen investeren in lopende projecten. De woningen blijven wel gewoon bij ons in beheer en worden nu te koop aangeboden aan de zittende huurders, of wanneer een woning leeg komt. Dat we nog maar zo weinig woningen hebben verkocht, komt bovendien doordat we nu pas klaar zijn met het voorbereidende proces.”
In totaal heeft Patrimonium op dit moment ongeveer zeshonderd woningen ‘verkoopklaar’.
De Algemene Woningbouwvereniging (AWV) verkocht in 2002 slechts twee van de in totaal achttienduizend woningen die deze corporatie in bezit heeft. Dat is niet verwonderlijk, aangezien AWV-directeur Ton de Roode de verkoop van huurwoningen tot zijn afscheid in april 2002 bewust tegenhield. Met de komst van de nieuwe directeur Gerard Anderiesen is de koers gewijzigd. Verkoopcoördinator Richard Egberts startte het verkoopproces een half jaar geleden en hoopt binnen een á twee maanden te kunnen beginnen met het aanbieden van woningen. “Ook de AWV zal mee moeten met de stroom. Behalve dat er druk wordt uitgeoefend door de rijksoverheid, hebben we ook dringend geld nodig voor onder meer de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden.”
Via drie verschillende makelaars hoopt AWV dit jaar vijftig huurwoningen te verkopen, maar uit gegevens van het OGA kunnen we opmaken dat er op 1 juni 2003 nog geen enkele splitsingsakte van een AWV-woning is gepasseerd. Egberts bevestigt dat het splitsen moeizaam verloopt: “Er is weliswaar overeenstemming tussen de verschillende partijen, maar op uitvoeringsniveau kom je toch nog allerlei strubbelingen tegen. Maar misschien ligt dat ook aan onze eigen onervarenheid met deze materie.”
Het Woningbedrijf tenslotte deed in 2002 weliswaar 187 huurwoningen van de hand, maar daarvan werden er 131 verkocht aan andere corporaties. Emile Spek van het Woningbedrijf: “We hebben deels woningen geruild met andere corporaties en deels verkocht. Zo hebben we bezit in de Westelijke Tuinsteden geruild met onder meer Far West en De Key om slagvaardiger te kunnen optreden in het gebied. Maar we hebben ook tweekamerwoningen en HAT-eenheden geruild met Intermezzo voor eengezinswoningen in de Haarlemmermeer. We willen ons meer op de regionale en eengezinsmarkt richten en Intermezzo krijgt op deze manier weer meer woningen voor studenten en starters in bezit. Financieel zijn we er niet echt iets mee opgeschoten.”
Spek is overigens wél tevreden over de gang van zaken sinds de ondertekening van het nieuwe convenant. “Er is veel meer dan voorheen sprake van gelijkschakeling van procedures bij de verschillende partijen. Bovendien zijn ze versoepeld. We hebben het verkoopprogramma - dat in eerste instantie nogal kleinschalig was - in 2002 uitgebreid. Sindsdien verkopen we een aantal woningen per week en ik denk dat dat er in de toekomst nog meer worden.”

Meldpunt leegstand

Een doorn in het oog van vrijwel alle partijen is de vaak lange leegstand van huurwoningen die voor de verkoop bestemd zijn. Begin dit jaar voerde Werkgroep Wonen De Pijp actie tegen langdurige leegstand van huurwoningen door een tiental woningen van De Dageraad een maand lang bezet te houden. Otto Keyzer van de werkgroep: “We wilden met die bezetting een signaal afgeven aan de woningcorporaties en de politiek. Aan het eind van de actie hebben we de sleutels overhandigd aan het stadsdeel. Het heeft wel resultaat gehad. Het stadsdeel is in elk geval allerter op leegstand en sommige woningen zijn weer terug in de verhuur gebracht.”
Frans de Roos, gebiedsontwikkelaar in De Pijp voor De Dageraad, erkent het probleem van leegstand. “Achteraf was het niet slim om die woningen leeg te laten staan, want daarmee bind je de kat op het spek. De reden voor die soms langdurige leegstand had te maken met de stroperigheid van de voorbereidingsfase. Maar het signaal was duidelijk. Een aantal woningen dat in die periode leegstond is terug in de verhuur gebracht, een aantal is verkocht en enkele woningen zijn tijdelijk verhuurd.” Bij dat laatste wordt de huurwet omzeild door het afsluiten van een gebruikersovereenkomst. De tijdelijke bewoner wordt dan alleen servicekosten in rekening gebracht. De Roos: “Maar dat is voor ons een kostbare oplossing, dus als het even kan gaan de woningen terug in de verhuur als verkoop echt niet lukt.”
In april voerde de Ouderen Adviesraad Oud-West (OAR) eveneens actie tegen leegstand van huurwoningen en er verscheen een zwartboek na de ‘week van de leegstand’. In die week werden in Oud-West bijna zeshonderd leegstaande woningen geteld. Eerder verzette de OAR zich tegen de goedkeuring van het stadsdeelbestuur om de komende jaren 3065 huurwoningen in de verkoop te brengen. Argument: de meeste ouderen kunnen niet kopen en op deze manier komen er steeds minder betaalbare huurwoningen beschikbaar op de toch al krappe markt voor ouderen.
Huurdersvereniging Amsterdam, een van de partijen die het convenant ondertekenden, is op dit moment bezig met het opzetten van een Meldpunt Leegstand. Woordvoerder Bastiaan van Perlo: “Leegstand van huurwoningen is wat ons betreft onaanvaardbaar. Maar we beseffen ook dat het soms niet anders kan. Is leegstand echt onoverkomelijk, stel dan een maximum termijn van bijvoorbeeld drie maanden. Lukt het niet om binnen die termijn tot verkoop over te gaan, dan moeten die woningen weer onmiddellijk in de verhuur worden gebracht.”

Janna van Veen

Wordt het nog wat met de verkoop van sociale huurwoningen?
Corporaties: kwaliteitseisen en lage huren belemmeren verkoop

De verkoop van corporatiewoningen komt zeer moeizaam op gang. Er zijn – behalve de ingezakte markt - legio verklaringen voor de magere verkoopcijfers. De meningen over het effect van het convenant Verkoop Sociale Huurwoningen lopen uiteen. Het blijft de vraag of het lukt om het eigenwoningbezit te vergroten van 18 procent nu naar 35 in 2010, maar de corporaties komen wel op stoom: het tweede kwartaal van 2003 werden bijna 2500 woningen gesplitst." data-share-imageurl="">