Huurhoogte wordt mede-afhankelijk van WOZ

13.09.13
Huurhoogte wordt mede-afhankelijk van WOZ
update, maandag 16-09-2013

De WOZ-waarde krijgt bij de bepaling van de maximale huurprijs wel een plek, maar minder prominent dat in het regeerakkoord was aangekondigd. Het kabinet heeft ingestemd met een voorstel van minister Blok. De herziening van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) leidt volgens de  minister tot een eenvoudiger stelsel waarin de woonkwaliteit en de locatie beter tot uitdrukking komen in de maximale huurprijs. Dat zou bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt.

In het huidige WWS worden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleveren. De locatie speelt pas een rol in het puntenstelsel sinds de invoering van de schaarstepunten in 2012. Het kabinet wil nu in het WWS de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) uitsluitend waarderen op basis van de WOZ-waarde (per m2). Het maakt dus niet meer uit hoe hoog je woont, of je een hoekhuis hebt en of het huis een lift heeft.

Volgens de Woonbond wordt met deze aanpak zo'n 25 procent van de woningwaardering afhankelijk van de WOZ-waarde. De schaarstepunten ("Donnerpunten") verdwijnen weer. Maar om te voorkomen dat dit tot flink lagere huren gaat leiden, wordt de prijs per punt verhoogd (zie tabel voor effect).

Zittende huurders hebben weinig last van een eventuele hogere maximale huurprijs. Andersom kan een huurder wel om een huurverlaging vragen als de maximale huurprijs onder het niveau van de feitelijke huurprijs komt. Het kabinet streeft ernaar het nieuwe Woningwaarderingsstelsel per 1 juli 2014 in te voeren. De wijzigingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimtes.

In het regeerakkoord was vastgelegd de maximale huurprijs uitsluitend te baseren op de WOZ-waarde (4,5%). Op dat voorstel kwam veel kritiek, niet alleen van huurdersorganisaties maar ook van investeerders en studentenhuisvesters. Huurdersorganisaties wezen op het gevaar van segregatie. 

Studentenhuisvesters op de onmogelijkheid om nog rendabel startersappartementen en studentenhuisvesting te bouwen. Bovendien zouden beleggers opgescheept worden met grote onzekerheden als zij woningen bouwen met een WOZ-waarde rond de liberaliseringsgrens. Minister Blok komt daar nu aan tegemoet door de verzekering te geven dat nieuwbouwwoningen gedurende een periode van tien jaar geliberaliseerd verhuurd mogen worden, ook wanneer de maximaal toegestande huurprijs onder de liberalisatiegrens uitkomt. 

Blok lijkt met de nieuwe grondslag, waarbij de WOZ een kleinere rol speelt, grotendeels aan deze bezwaren tegemoet te komen. Bovendien zijn de huren van onzelfstandige woningen uitgezonderd van het nieuwe puntenstelsel. De Woonbond stemt niet in met de voorstellen.

 

Uit onderstaande doorrekening uit de brief aan de Kamer van Minister Blok blijkt dat de maximumhuurprijzen in Noord-Holland gemiddeld iets gaan dalen ten opzichte van het huidige stelsel. Die van Zuid-Holland gaan juist stevig omhoog.

* huurpunten zijn in deze kolom met 5% verhoogd  om deze vergelijkbaar te maken te maken met huidige stelsel. In werkelijkheid wijzigt de prijs per punt.

Zie ook: Woonbond wijst nieuwe puntenstelsel af (NUL20, 16-09-2013)

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.06

Maar liefst 48 gemeenten doen een beroep op een bijdrage uit het Volkshuisvestigingsfonds voor in totaal negentig plannen. Het beschikbare budget van 450 miljoen euro is hiermee ruim twee keer overtekend. Vier gemeenten uit de Metropoolregio Amsterdam dienden een aanvraag in. Naar verwachting...

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 15.06

Bijna alle neuzen staan dezelfde kant op: om de woningcrisis te lijf te gaan, moeten er heel veel woningen worden gebouwd. Ook in nieuwe uitleglocaties, ook in het groen, zeggen veel bouwende partijen. Maar de opvatting van gemeenten in de regio Amsterdam en de provincie Noord-Holland is juist...

Pieter Lesage
afbeelding van Fred van der Molen
Video 14.06

Om te kunnen voorzien in de grote woningbehoefte in de regio Amsterdam zijn nieuwe stedelijke kernen nodig buiten Amsterdam. Een van de plekken waar dat moet gebeuren is Purmerend. De gemeente is voornemens de komende twee decennia 10.000 nieuwe woningen te bouwen: ''Die schaalsprong waar we...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 12.06
De nieuwe editie van het Jaarboek voor Architectuur 2020/2021 toont ons zoals gebruikelijk de jaarlijkse oogst aan aansprekende Nederlandse architectuur.
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 28.05

Met de groenvisie van de gemeente Amsterdam moet de stad tussen 2020 en 2050 ondanks de enorme woningbouwplannen groener worden. Maar hoe realiseer je dat in een stad waar de ruimte steeds schaarser wordt? Groen kan worden geïntegreerd in nieuwbouw en de aanleg van nieuwe buurten en wijken, maar...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.05 Geactualiseerd op: 27.05.21

Hout wordt naar voren geschoven als bouwmateriaal voor een CO2-neutrale wereld. De 32 gemeenten van de MRA hebben nu een ambitieus doel gesteld: 20 procent van de woningproductie in houtbouw in 2025, oplopend tot 50 procent in 2050. Zijn dat realistische ambities? In gesprek met Thijs Kroese,...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 17.05
Journalist/beurscommentator Hans de Geus kon als ZZP'er geen hypotheek krijgen voor een appartement in Amsterdam, maar wel een lening voor een appartement om te verhuren. En zo kocht hij er later nog twee, genoeg om zich als ZZP'er van een pensioen te voorzien.
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 07.05 Geactualiseerd op: 07.05.21

In Muiderberg liggen de eerste buizen van een duurzaam, betaalbaar en collectief warmtenet in de grond. Het nabijgelegen IJmeer wordt ingezet als warmtebron. De bewoners zijn straks goedkoper uit dan met aardgas. Althans, als de rekensommen kloppen en de voorfinanciering rondkomt.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 06.05

Deze aflevering van Bouw Woon Leef staat in het teken van mobiliteit. Aan het woord komen onder andere een hoogleraar urban mobility futures, een gebiedsontwikkelaar en een deelvervoer gebruiker. De trend is duidelijk: nieuwe wijken worden autoluw. Hoeveel waarde kun je wel niet toevoegen aan...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.05

Tijdens een bijeenkomst met als thema ‘de ziel van de buurt’ gingen ontwikkelaars en stadsonderzoekers met elkaar in gesprek over de vraag wat het DNA van een buurt is, hoe daar vat op te krijgen én hoe daar vervolgens rekening mee te houden bij gebiedstransformatie. Een onderwerp dat gezien de...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 20.04
In de media verschenen eind maart berichten dat Amsterdam een gedeeltelijke bouwstop zou afkondigen voor 2021. De betrokken wethouders in Amsterdam stellen dat hier geen sprake van is. Wel worden een aantal nieuwe ontwikkelingen uitgesteld, tot verdriet van de betrokken ontwikkelaars. Hoe zit...
Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.04

Er verandert de komende jaren meer aan het huurbeleid dan de afgelopen jaren, mede omdat een aantal Kamermoties in wetgeving is omgezet. Een overzicht van de wijzigingen in 2021 en 2022.

Fred van der Molen

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.