Kort nieuws
- Eigen projectontwikkelaar AWV/Het Oosten
- Bouwkavel met boom
- Bouwproductie blijft achter
- ‘Duinwonen bij Nieuw-Vennep’
- Historische bouwmaterialen
- Minder woningen op sportpark Middenmeer
- Nieuwbouw Amsterdam klimaatneutraal
- Veertien miljoen voor parken
- Wonen en zorg blog
- Stadsverwarming op Zeeburgereiland
- Financiële prikkels voor opjagen bouwproductie
- Vernieuwing Staalmanpleinbuurt gestart
- Kraken op scherp
- ‘Bouwen aan de stad’ redelijk op koers
- Illegale onderverhuur wordt dure grap
- Steun voor sloop Jeruzalem
- St. Lodewijk naar Eigen Haard
Eigen projectontwikkelaar AWV/Het Oosten
Fusiecorporatie AWV/Het Oosten neemt het ontwikkelen van projecten deels in eigen hand. Aan de exclusieve samenwerking tussen het oude Het Oosten en Kristal Projectontwikkeling komt een einde. Samenwerking vindt voortaan plaats op zakelijke projectbasis.
“De nieuwe organisatie heeft gekozen voor een andere werkwijze. Ze richten een eigen ontwikkelbedrijf op”, zo verklaart de woordvoerder van Kristal. Woningbedrijf Het Oosten was indertijd een van de oprichters van Kristal. Alle projectontwikkeling werd vervolgens bij hen neergelegd. Daarbij droeg de projectontwikkelaar ook een klein deel van het ontwikkelrisico.
Exclusieve samenwerking maakt volgens Kristal plaats voor een meer zakelijke verhouding. Kristal rekent op inschakeling bij een deel van de ontwikkelactiviteiten. “De nieuwe corporatie neemt een aandeel in ons bedrijf. Zij zijn er dus bij gebaat dat wij omzet halen. Wij verwachten dan ook op projectbasis ontwikkelactiviteiten voor hen te kunnen verrichten.”
Wel zal zich een verschuiving voordoen in de financiële verhoudingen. Een risicodragende investering ligt binnen die zakelijke verhouding minder voor de hand (meer over de fusie op pag. 19). [BP]
Alle toekomstige bewoners van het oostelijke deel van het Rieteiland van IJburg krijgen een boom. Met deze verplichte ‘huisboom’ wil de ontwikkelaar een bijdrage leveren aan de realisatie van een groene woonomgeving.
Het plan voor dit deel van het Rieteiland voorziet in de bouw van maximaal negentig vrijstaande koopwoningen. Er komen kleinschalige sportvoorzieningen en er is op het eiland veel ruimte voor groen. De toekomstige bebouwing moet passen in een groene omgeving. Daarvoor is een speciaal welstandkader ontwikkeld. Zo schrijft de gemeente dwingend het gebruik van natuurlijke bouwmaterialen voor.
Op elke kavel is verplicht een zogenaamde huisboom opgenomen. Het verplicht planten van bomen is voor Amsterdam een noviteit. Het plan is afkomstig van de ontwikkelaar, aldus een woordvoerder van de gemeente. Die betaalt ook de bomen. [BP]
Het doel van de gemeente Amsterdam om in de eerste vijf maanden van 2008 minimaal tweeduizend woningen in aanbouw te nemen, wordt bij lange na niet gehaald. Zo blijkt uit de jongste rapportage van woningbouwregisseur Bob van der Zande aan de gemeenteraad. De teller blijft steken op 1124 woningen. Steeds meer plannen schuiven door naar volgend jaar. Van de voor 2008 voorgenomen 4353 woningen zijn er in vijf maanden tijd al 1133 woningen uitgesteld.
In de maand mei zijn slechts 473 woningen in aanbouw genomen. Het grootste deel van de projecten die voor deze maand gepland stonden is niet gehaald. De redenen hiervoor zijn divers. Zo kan stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer geen bouwrijp terrein leveren aan de Geuzenbaan (94 woningen) en in de Leuke Buurt (121 woningen) vanwege bezwaar tegen een kapvergunning. In andere gevallen is vertraging veroorzaakt door onderhandelingen met de aannemer, een discussie over erfdienstbaarheid, problemen met de hoogte van de aanbesteding en gedoe over de grondprijs.
De woningbouwregisseur en het zogeheten P-team hebben in mei voor diverse projecten bemiddeld. Met succes. Zo start medio september alsnog de bouw van blok 63 (134 woningen) op Haveneiland Oost. Geuzenveld-Slotermeer heeft SGBB, de ontwikkelaar van het CBR-terrein, een boete opgelegd vanwege het uitblijven van de bouw. SGBB heeft Van der Zande wel toegezegd eind augustus met de bouw te beginnen.
In juni is de start bouw gepland van zes projecten met in totaal 550 woningen. Zo wordt een begin gemaakt met de tweede fase van het Oranjekwartier in Slotervaart en de bouw van de Noordbuurt van het Steigereiland. [BP]
In het vlakke polderlandschap van de Haarlemmermeer moeten kunstmatige duinen verrijzen. Heuvels van zand omringd door grote meren met aan de randen woningen. Gebiedsontwikkelaar AM, woningcorporatie Ymere. vastgoedinvesteerder BPF Bouwinvest en bouwer RoTij zien ‘duinwonen’ als een serieuze mogelijkheid voor de ontwikkeling van Zwaansbroek in het poldergebied ten westen van Nieuw-Vennep.
Duinwonen werkt als volgt: een deel van de polder wordt met zand opgehoogd naar een niveau boven zeespiegel. Verder krijgt het water de ruimte. Volgens Vista landscape and urban design biedt een dergelijke aanpak een oplossing voor de groeiende problemen met de waterhuishouding in de oude droogmakerijen. Veel polders zakken namelijk steeds dieper weg. Duinwonen is technisch wel ingewikkeld. Er moet een enorme hoeveelheid zand worden aangevoerd. Ook zijn de kosten van herinrichting hoog.
AM en Ymere hebben serieuze interesse. De komende twintig jaar moet in Haarlemmermeer en bollenstreek ruimte worden gevonden voor de bouw van 20.000 nieuwe woningen. Door de aanleg van de Venneperduinen zou deels in die vraag kunnen worden voorzien. [BP]
Op zoek naar een natuurstenen dorpel uit de vorige eeuw, gietijzeren muurankers, oude stenen in Vechtformaat of historische dakpannen?
Sinds 1 juni is er de ‘Monumentenwerf Amsterdam’, een depot met historische bouwmaterialen, gelegen aan de Santoriniweg in Havens West. Initiatiefnemer en subsdiegever is Stadsdeel Centrum; de exploitatie is in handen Boy Limmen Sloopwerken en Deegen Groep.
Minder woningen op sportpark Middenmeer
De gemeente Amsterdam ziet af van volledige bebouwing van de velden van voetbalvereniging Zeeburgia op sportpark Middenmeer-Noord. Er kan met minder woningen worden volstaan, zo heeft wethouder Van Poelgeest besloten.
De verhuizing van de voetbalvereniging naar het Zeeburgereiland is van de baan. Zeeburgia krijgt een nieuwe accommodatie op de huidige locatie. Verplaatsing was volgens Van Poelgeest onacceptabel duur. De aanleg van nieuwe velden kost door zettingsproblemen zeker 14 miljoen euro. De nieuwe voetbalaccommodatie op Middenmeer kost minder dan de helft.
Twee jaar geleden besloot de gemeente – ondanks zwaar verzet van stadsdeel Oost/Watergraafsmeer – tot intensieve bebouwing van het sportpark. De komst van vijfhonderd woningen was nodig om het toekomstige treinstation Watergraafsmeer aan voldoende instappers te helpen. Volgens Van Poelgeest is de bouw van 250 woningen in de buurt genoeg. Het aangrenzende Science Park genereert meer reizigers. Indertijd was nog geen rekening gehouden met de bouw van honderden studentenwoningen.
Hij heeft twee nieuwe bouwlocaties op het oog. Op een trainingsveld van het huidige sportpark kunnen honderd woningen worden gebouwd. Daarover voert de gemeente oriënterende gesprekken met ontwikkelaar De Principaal. En het stadsdeel ziet mogelijkheden voor 150 extra woningen aan de Kruislaan. [BP]
Nieuwbouw Amsterdam klimaatneutraal
Vanaf 2010 moet een derde van de Amsterdamse nieuwbouwwoningen klimaatneutraal worden gebouwd en vanaf 2015 moeten alle nieuwbouwwoningen klimaatneutraal zijn. Met dit plan is Amsterdam strenger dan het kabinet.
“Klimaatneutraal bouwen moet en kan veel sneller,” aldus wethouder Maarten van Poelgeest van Grondzaken.
Volgens Van Poelgeest is er in de afgelopen jaren heel veel kennis en ervaring opgedaan. “Er kan nu met beproefde technieken energieneutraal gebouwd worden. Uit onze berekeningen blijkt dat de extra kosten zich ruimschoots terugverdienen via de energierekening. De tijd is nu rijp om de experimenten achter ons te laten en de slag naar de grote aantallen te gaan maken.”
Voor de komende tien jaar voorziet Amsterdam de bouw van 50.000 woningen. Met het oog op de aangescherpte klimaatdoelstellingen worden alle plannen doorgelicht en waar nodig aangepast. Daarna kunnen ontwikkelaars en corporaties aan de slag. Bij de gunning van projecten gaat de gemeente ook kijken naar de energieprestaties. De selectieprocedures zullen daaraan worden aangepast.
Van Poelgeest verwacht dat zich straks voldoende ontwikkelaars zullen aanbieden: “Er zijn meer dan genoeg marktpartijen die energieneutraal kunnen bouwen. Bovendien zullen wij stapsgewijs te werk gaan. Wij starten met bescheiden aantallen en in de jaren daarna gaan wij die geleidelijk opvoeren. Dat geeft partijen die er nu nog niet klaar voor zijn, voldoende tijd om zich voor te bereiden.” [BP]
In het westelijk deel van Amsterdam komt een groot nieuw recreatiegebied: de Tuinen van West. Het is een van de onderdelen van het plan van de gemeente om het aantal parken in de stad uit te breiden en te vernieuwen.
De Tuinen van West wordt een recreatiegebied ‘nieuwe stijl’: een verzameling van gebieden waarin elk deel een andere recreatieve functie heeft. Het wordt een intensief recreatiegebied met onder meer horeca, sportmogelijkheden en culturele evenementen.
Volgens wethouder Marijke Vos (Openbare Ruimte en Groen) is er een groeiende behoefte aan recreatieruimte in het westen van Amsterdam doordat er steeds meer mensen komen wonen. De Tuinen van West is nu nog een open gebied tussen de Westelijke Tuinsteden en de Ringvaart van de Haarlemmermeer. Het omvat 130 hectare en is tien keer zo groot als het Vondelpark. Het nieuwe recreatiegebied moet uiterlijk in 2020 helemaal klaar zijn.
Er gaat ook geld naar de renovatie en vernieuwing van parken met ‘grootstedelijke allure’ zoals het Vondelpark en het Bijlmerbos. Daarnaast wordt een aantal nieuwere parken tot volwaardige stadsparken ontwikkeld. Dat geldt voor het Noorderpark, het Bijlmerpark en het Sloterpark.
Groene gebieden aan de rand van de stad zoals het Amsterdamse Bos, het Waterlandpark, het gebied rond de Amstel en het Diemerbos worden uitgebreid en opnieuw ingericht. Tevens zullen in 2008 de eerste buurtparken worden aangelegd. Tenslotte krijgt de stad meer groen in de wijken in de vorm van kleine parken en nieuwe bomen. Voor de aanleg van vijf of zes van deze zogenoemde postzegelparken is drie miljoen euro beschikbaar gesteld. Inwoners van Amsterdam konden meebepalen waar die komen. [JZ]
Bert Runhaar van Care West start zijn eigen blog waarin hij al het nieuws op het terrein van wonen, zorg en welzijn wil delen met ‘het veld’.
Zie: www.wonenzorgwelzijn.nieuwslog.nl
Stadsverwarming op Zeeburgereiland
Het Zeeburgereiland wordt vanaf 2011 voorzien van stadsverwarming. Alle vijf- tot zesduizend nog te bouwen woningen krijgen een aansluiting op het warmtenet, zo heeft wethouder Maarten van Poelgeest besloten. De aansluiting geldt in principe voor alle nieuwbouw, tenzij zich nog energiezuiniger technieken aandienen.
Westpoort Warmte, een gezamenlijk bedrijf van Nuon en de gemeente, maakt voor stadsverwarming gebruik van restwarmte van energiecentrales. De Diemercentrale en de twee energiecentrales in het Westelijk Havengebied produceren zoveel restwarmte, dat zij heel Amsterdam van verwarming en warm water zouden kunnen voorzien. Daarom wil de gemeente deze bronnen met elkaar verbinden en rond de hele stad een ringnet voor toelevering van stadsverwarming aanleggen. Het Zeeburgereiland is één van de belangrijke schakels in dat netwerk. Van daaruit kan de oversteek naar Amsterdam-Noord en wellicht het Oostelijk Havengebied worden gemaakt. Op IJburg is al stadsverwarming.
Financiële prikkels voor opjagen bouwproductie
Amsterdam gaat snelle bouwers belonen en trage bouwers straffen. Ontwikkelaars die na een afspraak over de gronduitgifte maar niet beginnen, moeten voortaan een hogere reserveringsvergoeding betalen. Daarover doet wethouder Van Poelgeest eerdaags een voorstel aan de gemeenteraad.
De gemeenteraad ergert zich al langer aan de trage bouwproductie. Er is een meerderheid voor het instellen van een bouwplicht. Maar volgens Van Poelgeest bestaan daarvoor onvoldoende juridische mogelijkheden. Wel ziet hij kans trage ontwikkelaars in de portemonnee te treffen.
De vergoeding voor reservering van de grond tot ingang van de erfpacht is nu nog een vast bedrag. Straks is de hoogte via een glijdende schaal gekoppeld aan het bouwtempo. Start een ontwikkelaar binnen drie maanden na de afspraak over de gronduitgifte met bouwen, dan hoeft slechts een kwart te worden betaald. Maar duurt het langer dan een jaar voor de bouw start, dan is de vergoeding veel hoger. [BP]
Vernieuwing Staalmanpleinbuurt gestart
Op zaterdag 24 mei is op feestelijke wijze de vernieuwing van de Staalmanpleinbuurt in stadsdeel Slotervaart in Amsterdam gestart. In opdracht van woningcorporatie de Alliantie en stadsdeel Slotervaart begint Heddes Bouw hier met de bouw van Jamboni, het eerste project van deze vernieuwing.
De Alliantie is eigenaar van de 950 bestaande woningen in de Staalmanpleinbuurt. Hiervoor wordt dit jaar een stedenbouwkundig plan gemaakt. Vanaf de start zet De Alliantie stevig in op participatie van de bewoners: “We gaan het sámen maken”, stelde algemeen directeur van de Alliantie Amsterdam Gert Weenink nog eens nadrukkelijk op de manifestatie. ‘Samen’ omvat naast de Alliantie het stadsdeel, organisaties zoals zorginstelling Cordaan en de bewoners.
Vóór 2011 moet Jamboni af zijn: een gebied met 352 woningen, een communitycenter met onder meer de Professor Einsteinschool, een kinderdagverblijf en ontmoetingsruimte, een moskee, een zorggebouw met onder andere aangepaste woningen, een parkeergarage en 41 kleine bedrijven.
De voorbereiding voor de sloop van twaalf sociale huurwoningen en vier winkelruimtes in de Eerste Oosterparkstraat in Oost is begonnen. De panden van woningstichting De Key waren eind mei inzet van een harde confrontatie tussen krakers en de politie. De politie ging op last van burgemeester Cohen vervroegd tot ontruiming over nadat de situatie rond het pand was geëscaleerd. Boze krakers togen een dag later naar de Stopera, de ambtswoning van Cohen en het kantoor van De Key, waar ruiten werden ingegooid. Daardoor laaide de discussie over kraken in de stad weer op, en doordat in de kraakpanden wapens werden aangetroffen.
De gemeente staat op het standpunt dat kraken mogelijk moet zijn zolang van geweld en vernieling geen sprake is, maar de krakers verwijten de politie juist agressief gedrag. Het is de bedoeling dat de gemeente en krakers in het vervolg beter communiceren.
Volgens Bouke Kapteijn, procesmanager bij De Principaal - de ontwikkeltak van De Key - staat nu niets de sloop van de panden nog in de weg. “We konden in februari al beginnen want toen beschikten we al over alle benodigde vergunningen, maar we hebben eerst de uitspraak van de rechters afgewacht.” De Key heeft alle rechtszaken gewonnen, waardoor het nieuwbouwproject Huis van Acht over een jaar gerealiseerd kan zijn. In de nieuwbouw komen twee winkelruimtes en acht koopappartementen. [JZ]
‘Bouwen aan de stad’ redelijk op koers
De bouw van studentenwoningen en woningen voor grote gezinnen loopt achter bij de afspraken die de gemeente daarover met de Amsterdamse woningcorporaties heeft gemaakt. Dat blijkt uit de evaluatie van ‘Bouwen aan de stad’, de doelstellingen voor verschillende woningtypen die tussen 2007 en 2010 in Amsterdam beschikbaar moeten komen.
Wethouder Tjeerd Herrema (Volkshuisvesting) maakt zich vooral zorgen over de bouw van tijdelijke en permanente studentenwoningen. In vier jaar tijd zouden duizend van dergelijke woningen in aanbouw genomen moeten worden, maar in de plannen van de corporaties wordt niet eens de helft gehaald. Volgens Herrema komt dat onder meer door de beperkte beschikbaarheid van locaties. Toch ziet de gemeente op het Science Park in Oost wel mogelijkheden voor meer studentenwoningen dan de 720 die begin 2006 in aanbouw waren genomen en in mei werden opgeleverd.
De woningcorporaties komen ook nog tekort als het gaat om de bouw van grote sociale huurwoningen voor grote gezinnen. Herrema denkt overigens dat de 1500 woningen die voor deze groep in 2010 beschikbaar moeten zijn, toch gebouwd worden. De corporaties hebben beloofd om de driehonderd nog niet geplande woningen onderling te verdelen.
De corporaties zeggen dat de doelstellingen op het gebied van nieuwbouw van sociale huurwoningen in 2010 ruimschoots gehaald worden, tweeduizend meer dan de 6500 beloofde woningen. Het aantal woningen dat in de stad voor het middensegment beschikbaar is, zal flink toenemen. Geraamd wordt dat er over twee jaar 6500 bij komen, in plaats van de toegezegde 1600. De garantie dat jaarlijks 8500 huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens, wordt waarschijnlijk gerealiseerd. Tenminste, als de bouwproductie in de stad op peil blijft. De corporaties lopen achter met de verkoop van huurwoningen. Het maximum van 15.000 wordt met de raming van 11.500 in vijf jaar tijd, niet gehaald.[JZ]
Illegale onderverhuur wordt dure grap
De Amsterdamse woningbouwverenigingen hebben vorig jaar bijna 1700 sociale huurwoningen kunnen toewijzen aan mensen op wachtlijsten door een actieve aanpak van woonfraude. Dat aantal is opnieuw groter dan in voorgaande jaren, blijkt uit een inventarisatie van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
Er wordt opgetreden tegen huurders die hun woning onderverhuren aan familie of vrienden, of vaak tegen hoge prijzen exploiteren als illegale pensions. In 2006 hadden de corporaties zo’n 1500 woningen teruggevorderd, in 2005 ongeveer 1100. De corporaties zeggen daarbij steeds meer successen te boeken in procedures tegen onderverhuurders bij de kantonrechters. De hoofdhuurder raakt dan niet alleen zijn woning kwijt, maar moet ook winsten uit de onderhuur terugbetalen aan de corporatie en wordt veroordeeld tot boetes. In Amsterdam wordt naar schatting tien procent van de sociale woningvoorraad onrechtmatig gebruikt.
De corporaties verwachten veel van nieuwe bevoegdheden die het kabinet onlangs heeft aangekondigd. Als de Tweede Kamer instemt, kunnen gemeenten vanaf 1 januari volgend jaar bestuurlijke boetes opleggen bij onrechtmatig gebruik van een woning. Een boete voor illegale verhuurders kan oplopen tot maximaal 18.500 euro. De exacte bedragen moeten nog door het college van B en W worden vastgesteld.
Tot nu toe kon de Dienst Wonen alleen een dwangsom opleggen. Daar konden mensen nog onderuit komen door zelf weer de woning te betrekken. In de nieuwe regeling kan dat niet meer. [JZ]
Volgens Rochdale ondersteunt een meerderheid van de eigen huurders in Jeruzalem de gedeeltelijke sloopplannen van de corporatie. Dat zou blijken uit een bewonersonderzoek uitgevoerd door Van Nimwegen en Partners. 47 procent zou instemmen met een variant waarbij alle Rochdale-woningen worden vervangen door nieuwbouw, 19% steunt plannen waarbij een deel wordt gesloopt.
Over de aanpak van de wijk Jeruzalem in de Watergraafsmeer wordt al jaren gesteggeld. Afgelopen najaar is Jeruzalem door de Rijksdienst voor monumentenzorg aangewezen als een monumentaal naoorlogs gebied. Rochdale is eigenaar van een deel van deze woningen. De corporatie wil met haar vernieuwingsplannen rekening houden met de nieuwe monumentenstatus van de woningen, maar toch het grootste deel vervangen door woningen die voldoen aan de eisen van deze tijd. Er worden ongeveer 500 nieuwe woningen gebouwd. Een deel daarvan zijn levensloop-bestendige appartementen, een ander deel wordt speciaal voor senioren gebouwd. Het karakter van de wijk wordt daarbij zoveel mogelijk gehandhaafd. Er is veel aandacht voor ouderen en voor zorgvoorzieningen (wonen & zorg).
De Amstelveense woningstichting St. Lodewijk wil fuseren met woningstichting Eigen Haard uit Amsterdam. De voorgenomen fusie heeft de steun van het gemeentebestuur van Amstelveen. Volgens wethouder Remco Pols van Wonen is deze fusie gunstig voor de Amstelveense volkshuisvesting.
“Ik zie in deze fusie diverse voordelen voor de volkshuisvesting in Amstelveen. Een belangrijk voordeel is dat het resulteert in een woningcorporatie met voldoende financiële draagkracht voor het realiseren van het groot onderhoud, woningverbetering, herstructurering en nieuwbouw”, aldus Pols.
Andere overwegingen zijn, dat het beleid van gematigde huurverhoging wordt voortgezet. Ook is de lokale verankering goed georganiseerd. Eigen Haard wil de dienstverlening verder verbeteren en ze neemt de prestatieafspraken met Amstelveen over. St. Lodewijk bezit 2800 woningen. Al vanaf 2004 worden deze woningen door Eigen Haard beheerd. [BP]
NUL20: nr 39 - juli 2008
