‘Onze Corporatie’, de titel van het nieuwe koersdocument, komt niet uit de lucht vallen, zegt Arco Groothedde. “Wij nemen in ons nieuwe koersdocument de vraag van Huurdersfederatie Alert en onze huurdersverenigingen ter harte om nog meer naar de huurders luisteren. Het gaat ons nadrukkelijk om de verbinding met de huurders; iedereen binnen Eigen Haard moet de huurders voor ogen houden en die bedienen. Dat wil niet zeggen dat we onze huurders altijd gelijk geven, maar wij zijn voortaan aanspreekbaar op de vraagstukken waar zij, individueel of als groep mee worstelen.” Anke Huntjens vult haar collega aan. “In plaats van te redeneren vanuit onze organisatie, vanuit onze efficiënte processen, vragen we aan de huurder wat er aan de hand is. Dat is de beweging die we willen maken: de huurder serieus nemen. We noemen dat ‘Eigen Haardschap’,  zo’n houding past bij onze historie. We willen weer de club zijn van saamhorigheid, de corporatie waar de huurder bij wil horen.” Eigen Haard legt zich daarbij vast op een duidelijke uitkomst; de dienstverlening moet voortaan minimaal een 8 scoren.

Stap naar voren

Niet zelden gaat het om vragen die buiten het directe werkterrein van de woningcorporatie liggen, dat besef leeft bij beide bestuurders. Maar de huurder heeft te vaak het gevoel, bijvoorbeeld bij overlast in de buurt of bij zorg- of schuldenproblematiek, van ‘het kastje naar de muur te worden gestuurd'. Als de omstandigheden dat noodzakelijk maken zal Eigen Haard, zo verzekeren zij, een stap naar voren zetten en helpen waar dat kan. De corporatie haalt daarvoor de gemeente langszij. “Wij willen investeren in de relatie met de gemeente en in toenemende mate komen daar partijen uit de wereld van zorg en welzijn bij ”, aldus Groothedde. Hij verwijst naar nieuwe concepten op het gebied van wonen en zorg. “Hoe mooi is het als we senioren niet alleen een goede woning, maar ook goede gemeenschappelijke voorzieningen kunnen bieden.” Dat past volgens Huntjens ook bij de ontwikkeling die de samenleving doormaakt. “De samenleving wordt steeds individualistischer; het ‘naar elkaar omkijken’ zijn we kwijt geraakt. Als mensen elkaar kennen, dan ontstaat er een betere woonomgeving. Wij kunnen daarbij helpen en plekken bieden waar mensen elkaar kunnen ontmoeten.” 
Ook kiest Eigen Haard voor sterkere aanwezigheid in buurten met veel kwetsbare huurders. “In wijken die dat nodig hebben zullen meer wijkbeheerders actief zijn. Of anders gezegd: onze wijkbeheerders krijgen in veertien zogeheten ínterventiewijken meer tijd per woning”, zo verklaart Huntjens. “Onze wijkbeheerders zijn onze ogen en oren in de wijken. Ze zien veel, ze horen veel. Hun werk gaat veel verder dan het technisch beheer van onze woningen, zij weten vaak maar al te goed wat een buurt (sociaal) nodig heeft.”

“In wijken die dat nodig hebben zullen meer wijkbeheerders actief zijn. Of anders gezegd: onze wijkbeheerders krijgen in veertien zogeheten ínterventiewijken meer tijd per woning”

Anke Huntjens is sinds 1 januari 2023 één van de nieuwe bestuurders van Eigen Haard. Zij is al decennia actief in de corporatiesector; eerder als directeur-bestuurder van Pré Wonen. Haar collega Arco Groothedde arriveerde vier maanden later. Hij komt juist niet uit de corporatiewereld, maar was bestuurder bij het Kadaster en Translink, de organisatie achter de ov-chipkaart. Gezamenlijk werkten ze het afgelopen jaar aan de nieuwe koers.
Waar Eigen Haard-bestuurders uit het verleden zich lieten voorstaan op voorzichtig en degelijk beleid, willen Huntjens en Groothedde maximaal investeren. Ook in het betaalbare middensegment. “In een stad als Amsterdam zijn er ontzettend veel mensen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar die zich ook geen (te) dure koopwoning kunnen permitteren. De kok, de agent, de onderwijzer, zij vormen wel de motor van de stad. Voor hen bouwen we al langer in het middensegment en we willen voornamelijk door nieuwbouw en renovaties ons middensegment in tien jaar tijd met 2.250 woningen laten groeien,” aldus Huntjens. Vaak zullen middensegmentwoningen worden toegevoegd aan nieuwbouwcomplexen met sociale huurwoningen. Groothedde verwijst naar de Dichtersbuurt in Amsterdam Nieuw-West. Toevoeging van middensegmentwoningen komt volgens hem de leefbaarheid in zo’n buurt ten goede. 

Labrador

Bij sloop/nieuwbouw is altijd sprake van minstens handhaving van de omvang van de sociale woningvoorraad. Tegelijkertijd wil Eigen Haard het aantal sociale huurwoningen tot 2035 met ruim 2.000 laten groeien. “Eigen Haard wil een investerende corporatie zijn”, zo zegt Huntjens. Vaak – in het koersdocument staat een percentage van 70 procent - zal sprake zijn van de bouw van driekamerappartementen, tenzij de specifieke locatie – Eigen Haard is ook actief in Landsmeer, Haarlemmermeer, Amstelveen, Aalsmeer, Ouderkerk a/d Amstel en Uithoorn – om een ander woningtype vraagt. Zij duidt het driekamerappartement graag aan als ‘de labrador van de volkshuisvesting’. “Dat is een bewuste keuze. Een driekamerwoning is geschikt voor een brede doelgroep: voor kleine gezinnen, jonge alleenstaanden en senioren. Eigen Haard accepteert dat we daardoor misschien minder woningen bouwen, de bouw van kleine studio’s zorgt voor meer voordeuren, maar het is een woningtype waar mensen langer kunnen blijven wonen.” Groothedde ziet zo’n woning ook als een middel om doorstroming te bevorderen. “Senioren verhuizen niet zomaar naar een tweekamerwoning.”

Maximale leencapaciteit 

De bouw van zoveel nieuwe woningen gaat niet vanzelf, dat lukt alleen bij beschikbaarheid van voldoende (her-)ontwikkellocaties – volgens de huidige prognoses zijn die plekken voorhanden – en voldoende beschikbaarheid van commerciële en door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen, benadrukt Groothedde. Hij is blij met de verruiming van het leningplafond. Het WSW verruimt – mits gemeenten daarmee instemmen – de maximale leencapaciteit voor een grote corporatie als Eigen Haard naar 4,4 miljard euro. Bovendien wordt de maximale leencapaciteit voortaan jaarlijks aangepast aan de inflatie. Niet alle remmen gaan los, benadrukt hij tegelijkertijd. “Heel makkelijk zal de bouw van al die woningen en de verduurzaming van het bestaande bezit niet gaan. Wij zoeken daarin onze grens op, we lenen extra om onze opgaven mogelijk te maken, maar Eigen Haard is en zal een financieel gezonde corporatie blijven zodat we ook in de toekomst onze rol in de volkshuisvesting kunnen vervullen. We houden onze financiële ratio’s nauwlettend in de gaten.” 

"Die vennootschapsbelasting moet eraf, dat geld kunnen we beter besteden"

Strategische sturing vindt plaats op basis van de verhouding tussen schuld en woningwaarde en een rentedekkingsgetal (interest coverage ratio) van 1,4. Dat is een maatstaf voor de mate waarin de baten kunnen terugvallen, zonder dat de corporatie in de problemen komt. “Uitgaven en inkomsten zijn met grote onzekerheid omgeven. Wij ondervinden direct de nadelen van stijgende rente of stijgende bouwkosten. Ook is er weinig zekerheid over onze inkomsten. In de Tweede Kamer bestaat steun voor bevriezing van de jaarlijkse huurverhoging. Ook wij zijn in het belang van onze huurders nadrukkelijk voorstander van een gematigd huurbeleid, maar als de uitkomst zodanig is dat we met onze huren de inflatie niet kunnen bijhouden of dat helemaal geen sprake is van een huurverhoging, dan heeft dat direct effect op onze mogelijke uitgaven.  En komen onze investeringen onder druk te staan”, aldus Arco Groothedde. De investeringsruimte wordt niet op de laatste plaats beïnvloed door de hoogte van de belastingafdracht. De verhuurderheffing mag dan verdwenen zijn, ook Eigen Haard moet steeds meer vennootschapsbelasting afdragen vanwege de zogeheten Atad1-richtlijn. Als de (Europese) politiek daar niks aan doet, dan kan de corporatie minder investeren. Anke Huntjens kent maar één slogan. “Die vennootschapsbelasting moet eraf, dat geld kunnen we beter besteden.” Ook heeft zij behoefte aan stabiel politiek klimaat. “De samenleving mag veel van ons verwachten, maar help ons dan wel met enige consistentie.”

Stroomlijning werkgebied

Beide bestuurders hebben ook het werkgebied van de corporatie tegen het licht gehouden. De rol van Eigen Haard is in de gemeente Oostzaan zo gering, dat besloten is het bezit daar, twee kleine complexen met in totaal 34 woningen, over te doen aan Wormer Wonen. De opbrengst wordt gebruikt om te investeren op die plekken waar de woningcorporatie juist wel actief wil zijn.