Herstel Amsterdamse woningmarkt smoort in euro-crisis
Het verwachte herstel van de Amsterdamse woningmarkt smoort in 2011 door de nieuwe crisis in Europa. In 2011 worden waarschijnlijk 13 procent minder woningen verkocht dan in 2009 en 2010, ook al geen topjaren. Voor kopers zijn het wel goede tijden: meer keuze, lage overdrachtsbelasting, lage rente en dalende prijzen. Begin dit jaar stonden er 5100 woningen te koop, 17% meer dan een jaar eerder. De woningen staan ook langer te koop, al zijn de doorlooptijden in Amsterdam nog altijd relatief laag. De verkoop van nieuwbouwwoningen zal in 2011 voor het derde opeenvolgende jaar op een laag niveau van 1.500 tot 2.000 verkochte woningen uitkomen. Dit alles blijkt uit het rapport WoonAmsterdam 2011, een publicatie van de Dienst Belastingen, Makelaarsvereniging Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
Vooral de stadsdelen Nieuw-West en Zuidoost worden geraakt door de crisis, al zijn de woningprijzen na het uitbreken van de kredietcrisis (2007) het sterkste gedaald in de stadsdelen Centrum en Zuid (zie kaart). In de periode daarvoor waren juist daar de prijzen het meeste gestegen. De waardeverschillen in de stad zijn dus iets kleiner geworden, maar blijven groot. Op IJburg stegen de WOZ-waarden de afgelopen drie jaar het meeste; in Zuidoost bleef de waardeontwikkeling in een aantal buurtcombinaties zowel voor als na de kredietcrisis onder het gemiddelde.
Uit het rapport blijkt dat van een terugkerende vraag op de woningmarkt geen sprake is. Integendeel, de verkoopquote (aantal woningverkopen als percentage van het aanbod) in Amsterdam is gedaald van twintig procent in het derde kwartaal van 2010 naar zestien procent in het derde kwartaal van 2011. Dat is twee procentpunt lager dan de eerdere dieptepunten in 2003 (k2) en in het eerste halfjaar van 2009, direct na de kredietcrisis. Het cijfer voor heel Nederland bereikte met elf procent overigens ook een dieptepunt. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting leidde niet structureel tot meer transacties. De doorlooptijden stijgen weer sinds 2008 (zie grafiek). Appartementen in Amsterdam staan nu gemiddeld twee tot drie maanden dagen te koop voordat ze verkocht worden.
De gemiddelde prijs per m2 was in het centrum 4450 euro (hoogste) en in Zuidoost 1906 euro (laagste). De goedkope stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord staan met prijzen onder de 2500 euro per m2 tegenover Oost, West, Zuid en Centrum met prijzen tussen de 3400 en de 4500 euro per m2. Opvallend is dat de vierkante-meterprijzen in de goedkopere stadsdelen minder conjunctuurgevoelig zijn. De prijzen in de duurdere stadsdelen daalden sterk in 2009 en stegen daarna weer. Het aantal transacties daalt; in heel 2011 worden er vermoedelijk 5600 woningen verkocht. De opstellers van het rapport verwachten dat daarmee de bodem wel is bereikt.
Bron: WoonAmsterdam 2011