De bouw van vrije sector huurwoningen moet de doorstroming op gang brengen en de woningmarkt redden. Amsterdam verwelkomt nieuwe initiatieven en investeerders. Maar storm loopt het nog niet. “De gemeente moet vaker de handen op de rug houden,” meent woningbouwregisseur Bob van der Zande.
Afnemende corporatie-investeringen en een stagnerende koopwoningmarkt maken dat Amsterdam naar andere mogelijkheden kijkt om beweging in de woningmarkt te krijgen. Het aantal vrije sector huurwoningen is nu nog relatief bescheiden, maar dat moet de komende jaren drastisch veranderen. “Dat kan door aankoop van bestaande complexen. Het kabinet biedt investeerders meer mogelijkheden. En door nieuwbouw. We beginnen voorzichtig, maar uiteindelijk moet het mogelijk zijn jaarlijks 1500 nieuwe vrije sector huurwoningen te bouwen”, zegt Bob van der Zande.
Hij ontmoet met grote regelmaat geïnteresseerden: Nederlandse institutionele beleggers. Verzekeraars. Buitenlandse partijen. Particuliere investeerders. En Amsterdammers die nadenken over de oprichting van coöperatieve verenigingen. “Van alle kanten merken we dat de interesse voor woningbeleggingen in Amsterdam groeit. Een recent rapport van Bouwinvest bevestigt dat positieve beeld.”
Er is voldoende vraag van huurders, verwacht Peter Appeljan, directeur woningbeleggingen bij Syntrus Achmea. Uitbreiding van het aanbod aan huurwoningen in het middeldure segment heeft al langere tijd de belangstelling van de pensioenbelegger. “We hebben twee jaar geleden al aangekondigd te streven naar een belangrijke uitbreiding van onze woningportefeuille. Amsterdam vinden we onverminderd aantrekkelijk.”
Syntrus Achmea heeft de afgelopen jaren diverse aankopen gedaan in Amsterdam-Noord. Ook is het betrokken bij de ontwikkeling van West-Avenue in de Ringspoorzone.
Lauwe markt
Toch loopt het niet storm, erkent ook Van der Zande. Neem de vier tenders. Vorig jaar stelde Amsterdam vier plekken beschikbaar voor vrije sector nieuwbouw. Aan de Zuidas, in de oksel van het Groot Laboratorium op Overhoeks, in het Amstelkwartier en op IJburg. “De advertentie voor deze vier tenderprocedures heeft slechts twintig reacties opgeleverd. Nog dit voorjaar gunnen we de kavel aan de Zuidas. Daarvoor hebben zich zes gegadigden gemeld. De afvallers kunnen vervolgens meedoen aan de volgende tenders.”
De geringe belangstelling heeft verschillende redenen. “Een aantal partijen wil principieel niet meedoen aan een tenderprocedure. De voorbereidingskosten zijn hoog, terwijl ze geen zekerheid hebben over de uitkomst. Andere partijen vinden dat we te strakke regels hanteren. Zo schrijven we aan de Zuidas de bouw van een ondergrondse fietsenstalling voor. Een partij heeft mij gemeld daarom niet mee te willen doen. De kosten zijn hoog, terwijl de berging van fietsen evengoed anders kan worden opgelost. Goedkoper. ”
Volgens Van der Zande leert de gemeente van deze gang van zaken. Beleggers moet in de toekomst vaker maatwerk worden geboden. Vaker zal de mogelijkheid bestaan om met één specifieke partij zaken te doen. “Het college heeft eind vorig jaar ingestemd met een aanpassing van het selectiebeleid. In sommige gevallen kunnen er één op één afspraken worden gemaakt. We zullen vaker opties verlenen: een partij krijgt dan een jaar de tijd een plan uit te werken en een omgevingsvergunning aan te vragen. Gebeurt er niks, dan scheiden onze wegen. Ook beperken we onze stedenbouwkundige eisen. Voor Overhoeks (locatie toren 1) beperken we ons tot het bestemmingsplan.”
Veel onzekerheden
Projectontwikkelaar Harm Boelens, één van de eigenaren van vastgoedonderneming Boelens de Gruyter, acht een omvangrijke uitbreiding van het aanbod in de vrije sector niet heel realistisch, zelfs als de gemeente zich bescheidener opstelt. “Het is echt niet zo makkelijk grote aantallen huurwoningen te realiseren. Bouwen in de stad is relatief kostbaar. Door de economische ontwikkelingen kunnen we wat scherper inkopen, maar dat voordeel bedraagt slechts enkele procenten. We moeten wel een goed product bieden; een woning met een aantrekkelijke plattegrond. Voldoende slaapkamers. Goede hoogte. Prettige buitenruimte. Het complex moet er ook aan de buitenkant aantrekkelijk uitzien. Daar hangt een prijskaartje aan, terwijl het rendement uit de huuropbrengsten niet bijster groot is. Bovendien bestaat er onzekerheid over de toekomstige vastgoedwaarde. Voor Amsterdam voorzie ik op de langere termijn overigens wel een positieve ontwikkeling.”
Vorig jaar startte Boelens de Gruyter met de ontwikkeling van 135 appartementen in het Wicherskwartier in Amsterdam-West. “Ook daar hebben we lang zitten rekenen. Een groot deel van het complex staat op eigen grond, dat maakte het makkelijker. Bovendien kregen we alle medewerking van het stadsdeel bij de uitbreiding van het aantal appartementen. In de oorspronkelijke plannen waren slechts 113 woningen voorzien. Vervolgens hebben we vrij snel een eindbelegger kunnen vinden. Maar vergeet niet: elke keer moet de rekensom kloppen.”
Grondprijs substantieel lager
| Om de investering in nieuwe huurwoningen aantrekkelijker te maken moet Amsterdam voorwaarden loslaten en regels versoepelen. Zo schrijft de PvdA-fractie in een noodplan voor de woningmarkt. Volgens de sociaal-democraten is er onder vastgoedinvesteerders grote bereidheid om te investeren in kleine duurzame huurwoningen (ca. 60 m2) in de buurt van stedelijke voorzieningen, maar moet de gemeente anders denken en werken: plannen simpel houden, geen prijsverhogende bouwkundige uitgangspunten of extra eisen bovenop het Bouwbesluit; soepele omgang met de parkeernormen. Dure parkeergarages maken middeldure huurprojecten onhaalbaar. Verder is de PvdA voorstander van een aangepast grondprijsbeleid gericht op een exploitatieduur van vijftien jaar, overzichtelijke kavels en het toekennen van opties. Daartegenover staat dan een maximumhuur van 850 euro en voorrang voor inkomens onder een bepaalde grens. Ook wil de PvdA dat corporaties sneller afstand doen van locaties die zij niet op korte termijn gaan ontwikkelen. |
Boelens voorziet pas een echte doorbraak als Amsterdam de prijs van grond substantieel verlaagt. “De grondkosten beslaan 35 tot 50 procent van de stichtingskosten; afhankelijk van de plek in de stad. Hoe dichter bij het centrum, hoe hoger de prijs. We kunnen alleen hoge productieaantallen behalen als de gemeente de grondprijs met 30 tot 40 procent naar beneden bijstelt.”
Volgens Van der Zande realiseert de gemeente zich heel goed dat de marktomstandigheden door de economische crisis zijn veranderd. “In de komende grondprijzenbrief wordt weer een apart hoofdstuk opgenomen over de prijs van de grond voor vrije sector huurwoningen. We rekenen op basis van de beleggerswaarde en een rendement van ruim 5 procent.” Hij benadrukt daarbij dat de gemeente zich nog meer in de drijfveren van investeerders moet verdiepen. “Het is voor ons een relatief nieuw werkterrein, maar niet iedereen heeft dezelfde strategie. Particuliere investeerders hebben de neiging een belegging langer in portefeuille te willen houden dan institutionele beleggers. Buitenlandse partijen zoeken op hun beurt samenwerking met binnenlandse investeerders. Met die verschillen moeten we rekening houden.”
Appeljan wijst nog op een andere onzekerheid. “De grondprijs is niet de enige belangrijke factor. De complexen die we aankopen bevinden zich niet zelden in herstructureringsgebieden. Buurten waar corporaties nog voor een grote opgave staan. Als door de introductie van de verhuurderheffing hun investeringen sterk afnemen, dan heeft dat grote gevolgen voor de kwaliteit van buurten. Dan zullen beleggers zich de vraag stellen of het wel verstandig is daar investeringen te doen. “
Cruciaal is verder de beschikbaarheid van aantrekkelijke bouwkavels. Eerder al constateerde het Ontwikkelingsbedrijf dat binnen Amsterdam maar heel weinig vrije grondposities voorhanden zijn. “In 2013 zal moeten blijken of we voldoende bouwkavels beschikbaar kunnen stellen. Bijvoorbeeld woningcorporaties zullen - als ze zelf niet investeren- ruimhartig afstand moeten doen van eerder verworven posities,” aldus Van der Zande.
Corporaties zijn daartoe zeker bereid, verwacht Gerard Anderiesen, directeur/bestuurder van Stadgenoot. “Het kabinetsbeleid en de introductie van de hoge verhuurderheffing leiden ertoe dat we de komende jaren veel minder kunnen investeren. Die schaarse investeringen gaan vervolgens allereerst naar gebieden waar we reeds actief zijn; buurten waar we de sociale woningvoorraad vernieuwen. Andere plekken zullen we afstoten.” Als voorbeeld mag de Houthaven dienen. “Wij hebben vorig jaar na gesprekken met het Ontwikkelingsbedrijf onze ontwikkelpositie teruggegeven. Onze partner Synchroon gaat daar alleen verder.”
| Kunnen Amsterdammers op eigen kracht een geschikte huurwoning realiseren? Een initiatiefgroep onderzoekt met steun van Dura Vermeer de haalbaarheid van een coöperatieve woonvereniging. Als een geschikte locatie wordt gevonden, lijkt succes binnen handbereik. De initiatiefgroep Coöperatief Wonen Amsterdam bestaat uit Botel-directeur Sandra Chedi, directeur Clemens Baas en controller Cyriel Reestman van HVO Querido, de voormalige treasurer van Ymere Cees de Groot en Paul Verheij, oud-voorzitter van De Samenwerking. Jan Dogterom treedt op als extern adviseur. De groep ontleent haar inspiratie aan de Amsterdamsche Coöperatieve Woningvereniging Samenwerking. Dogterom: “Rond 1900 ontbrak het eveneens aan passende huurwoningen. Met steun van particulieren en de gemeente werden tot 1928 in totaal 886 woningen gebouwd. Samenwerking verhuurt nog steeds haar woningen in het middensegment. Allemaal hebben ze monumentenstatus. Het zijn de mooiste huurwoningen die de stad te bieden heeft; waarom zouden we dat niet opnieuw proberen?” De betrokkenheid van HVO Querido is geen toeval. “Wij horen van werkgevers in de zorgsector en andere organisaties die in de Amsterdamse samenleving een belangrijke rol vervullen, dat zij bij het vervullen van vacatures worden geconfronteerd met de gevolgen van tekorten op de woningmarkt. Middengroepen kunnen niet of nauwelijks passende woningen vinden. De sociale voorraad is voor hen niet toegankelijk. Koopwoningen zijn te duur en betaalbare huurwoningen schaars. Daar moet in het belang van de stad iets aan worden gedaan. ” De contouren van de nieuwe vereniging zijn inmiddels duidelijk. Leden zullen op het moment dat zij een woning betrekken een aandeel nemen in de coöperatieve vereniging. Zij storten dan circa één jaarhuur. “Nederland kent maar weinig coöperatieve woonverenigingen, maar in Scandinavië, Engeland, India en zelfs op de Filippijnen is een dergelijke vorm niet ongebruikelijk. In Duitsland zijn er de ‘Baugenossenschaften’: bewoners hebben er een grote betrokkenheid bij hun directe woonomgeving. Het blijkt een goede manier om duurzaam middeldure huurwoningen beschikbaar te krijgen.” Voor de financiering wordt een commanditaire vennootschap opgericht, waarin naast de vereniging beleggers kunnen participeren. Dogterom: “We merken dat er tal van particuliere investeerders zijn die belangstelling hebben voor langdurige beleggingen met een gematigd, maar wel zeker en groeiend rendement. We denken aan een bruto aanvangsrendement van rond de 5 procent. Van uitponden zal uiteraard geen sprake zijn, maar de belegging wordt wel verhandelbaar. Het eerste complex zal uit zo’n vijftig tot honderd woningen bestaan, verwacht Dogterom. Mogelijk wordt later een wat grotere schaal gezocht. “We zoeken nog naar de beste maat. We willen aantrekkelijke woningen van 65 tot ruim 100 vierkante meter bieden voor huren tot maximaal 1100 euro in de maand. De complexen krijgen collectieve voorzieningen, denk dan aan extra logeerkamers, een ruime hal waar mensen elkaar kunnen ontmoeten of een gezamenlijk dakterras. Het is ook denkbaar dat we voor gezamenlijk gebruik elektrische auto’s aanbieden.” Om greep te krijgen op de stichtingskosten werkt de initiatiefgroep nauw samen met Dura Vermeer. “Een bouwbedrijf kan garanties geven over de bouwkosten. We zijn druk doende met het ontwerpen van het beleggingsvehikel. Bezien wordt of we bij de AFM een vergunning aanvragen, zodat we ook kleinere participaties (minder dan 100.000 euro) kunnen uitgeven. En met de gemeente kijken we naar passende bouwlocaties binnen of nabij de Ring. Als alles meezit, dan kunnen we wellicht over een jaar beginnen met bouwen.” Wel wil hij het aantal leden van de vereniging beperken. “De Samenwerking kent vierduizend leden. Dat lijkt ons gezien het beperkte woningbezit niet evenwichtig. We denken aan niet meer dan tweemaal zoveel leden als het aantal woningen dat wordt geboden.” |
| Structurele schaarste op de Nederlandse woningmarkt biedt een sterk fundament voor beleggingen in vrije sector huurwoningen, zo becijfert Bouwinvest in de recente studie ‘Private huursector als eerste uit het dal’. Wel blijft volgens hen financiering vooralsnog moeilijk te realiseren. Analisten van Bouwinvest voorzien dat de vraag naar huurwoningen de komende jaren alleen maar zal toenemen. Die groeiende vraag komt door veranderingen in de huizenmarkt, in de demografie en op de arbeidsmarkt. Door de afbouw van de hypotheekrenteaftrek en de terughoudendheid van banken bij het verstrekken van leningen worden veel minder woningen gekocht. Jongeren hebben bovendien een sterkere voorkeur voor huren. Kopen levert niet automatisch vermogenswinst. En huren past beter bij de groeiende flexibiliteit op de arbeidsmarkt. Last but not least: toegang tot de 2,4 miljoen sociale huurwoningen is voor velen afgesneden door de ‘Europese’ inkomensgrens die in 2011 is ingevoerd. Van overaanbod zal volgens Bouwinvest niet snel sprake zijn. Nederland telt slechts 230.000 huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Groei van het aantal huishoudens de komende tien jaar staat garant voor een gezonde vraag. Onder meer in de Metropoolregio zal het tekort aan woningen sterk oplopen. Bouwinvest verwacht bovendien dat door het jongste woonakkoord de aantrekkelijkheid van het geliberaliseerde huursegment verder zal toenemen. “Door de huuraanpassingen, de vraag naar vrije sector huurwoningen en de waardedaling van de laatste jaren, is het risico laag en wordt het rendementsperspectief veel beter,” zo verklaart Dick van Hall, CEO Bouwinvest. Wel verwacht hij dat financiering vooralsnog moeilijk zal blijven. “Buitenlandse beleggers vinden de Nederlandse vastgoedmarkt nog vaak riskant. En Nederlandse institutionele partijen zijn beperkt in hun mogelijkheden, omdat ze vaak al sterk aanwezig zijn in eigen land.“ Bouwinvest beheert drie Nederlandse vastgoedfondsen en heeft onder meer ‘grachtenpanden’ op het Java-eiland (Amsterdam-Oost), appartementen in het Olympisch Kwartier (Amsterdam-Zuid) en studentencomplex Casa 400 in portefeuille. |