Matching-initiatieven leveren tot dusver weinig op

Hoe graag minister en gemeente het ook willen, Amsterdamse corporaties lenen liever geen geld van rijke collega’s in het land om de herstructurering te financieren. Woningen verkopen, dat willen de Amsterdamse sociale huisvesters wel. De AFWC ziet daarom meer in het Wooninvesteringsfonds.

Decennia lang waren corporaties tamelijk armlastige instellingen die sterk afhankelijk waren van overheidssubsidies. De afgelopen jaren is, althans bij het grote publiek, een ander beeld van de sector ontstaan: dat van een Dagobert Duck die miljarden oppot. Vooral corporaties in het land met een beperkte nieuwbouwopgave zitten er goed bij. Terwijl armere collega’s in de steden veel geld nodig hebben voor herstructurering. Een scheve situatie, waaraan oud-staatssecretaris Remkes van VROM een einde wilde maken via ‘matching’ – vrijwillige koppelvorming tussen armere en rijkere corporaties, waarbij de laatsten met laagrentende leningen of deelneming in een cv als geldschieters zouden moeten fungeren.

Het liep tot dusver geen storm met deze ‘collegiale financiering’. De Tweede Kamer verloor al twee jaar geleden haar geduld met de corporaties. In een breed gesteunde motie werd de regering verzocht “met ambitieuze en sluitende voorstellen te komen om de vermogensoverschotten via verevening te activeren, zodat de middelen van relatief rijke corporaties kunnen worden ingezet voor de volkshuisvestingsopgave van corporaties in het bestaand stedelijk gebied”.
Die voorstellen zijn er nooit gekomen. Minister Dekker, de huidige bewindsvrouw van Volkshuisvesting, houdt vooralsnog vast aan initiatieven voor vrijwillige matching die binnen de sector worden ontplooid. Wel heeft ze meer druk uitgeoefend op rijkere corporaties om er aan mee te werken. En ze heeft gedreigd de regelgeving te veranderen zodat ze rijke corporaties via een aanwijzing kan dwingen tot meefinancieren van de herstructurering.
Intussen blijft de ‘vermogensovermaat’ bij corporaties doorgroeien en duikt dit slapende corporatiekapitaal steeds vaker op in het maatschappelijk debat. Het is het vermogen dat de corporaties volgens toezichthouder Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) niet direct nodig hebben voor de waarborging van hun maatschappelijke taken. Volgens het CFV bedroeg de ‘overmaat’ in 2002 zo’n 12 miljard euro, op een weerstandsvermogen van totaal 26 miljard. Nieuwe cijfers zijn er nog niet, maar zeker is dat de overmaat ook in 2003 weer is toegenomen. Als er niets verandert, groeit het niet direct nodige vermogen de komende zes jaar tot 23 miljard euro.
Om te voorkomen dat het tot een gedwongen afroming van corporatiekapitaal komt, is de sector zelf aan het werk getogen om instrumenten voor collegiale financiering op te tuigen. De corporaties zijn bovendien bang dat het geld bij een eventuele heffing weglekt naar sectoren buiten de volkshuisvesting. Een heffing zou ook slecht zijn voor de ondernemerszin. Rijkere corporaties kunnen ‘duikgedrag’ gaan vertonen waarbij ze huurverhogingen niet doorvoeren en investeren in yacuzzi’s en vergulde deurknoppen om niet als vermogend te boek te staan. Aedes en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties benadrukken ook dat de overmaat een rekenkundig gegeven is, afgeleid van bedrijfswaarden, van euro’s die nog moeten worden verdiend.
Een van de initiatieven vanuit de sector is het Garantiefonds Stedelijke Vernieuwing (GSV). Het werd vorig jaar gepresenteerd door De Vernieuwde Stad, een platform van grootstedelijke woningcorporaties waarvan ook Ymere (toen nog Woningbedrijf Amsterdam) deel uitmaakt. Het Garantiefonds biedt krap bij kas zittende corporaties de mogelijkheid extra geld te lenen boven de limiet die het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) stelt. Rijke corporaties staan garant voor deze extra kredieten en moeten dus over de brug komen als de ontvangende corporaties in gebreke blijven bij rentebetaling en aflossing.
Ook dit Garantiefonds is nooit goed van de grond gekomen. Direct al lieten Amsterdamse corporaties weten dat ze de leningen niet nodig hebben. Volgens Johan Conijn van het onderzoeksbureau Rigo is het een ongelukkige constructie. “Armere corporaties worden alleen maar armer als ze meer kunnen lenen”, aldus Conijn. De daadwerkelijke vermogensoverdracht is bij het Garantiefonds beperkt. Bovendien staan corporaties in het land staan niet te springen om hun collega’s in de hoofdstad bij te staan met goedkope leningen en kredietgaranties. “Die verwijten de Amsterdamse corporaties dat ze jarenlang niets hebben verkocht. Er heerste hier decennia lang een taboe op de verkoop van sociale huurwoningen.” Voor de vragende partij is het bovendien niet leuk om de hand op te houden. “We hebben in Amsterdam zeer zelfbewuste corporatiedirecteuren voor wie denk ik ook een zekere trots meespeelt”, aldus Conijn.
De Amsterdamse corporaties zijn volgens hem ook niet arm. Nergens in Nederland zijn de huizenprijzen zo sterk gestegen als in Amsterdam en de corporaties hebben een enorm deel van de woningvoorraad in handen. Verkoop is dan bij uitstek het instrument om de liquiditeit te versterken. Conijn verwacht dan ook meer van een initiatief dat vooral uit de koker van Aedes komt, de Landelijke Verkoop Toegelaten Instellingen (LVTI), inmiddels omgedoopt in het Wooninvesteringsfonds. Corporaties die geld nodig hebben voor investeringen kunnen delen van hun bezit verkopen aan deze landelijk toegelaten instelling. De verkopende corporatie houdt het beheer, maar het Wooninvesteringsfonds verzorgt de uitponding. Amsterdamse corporaties zouden dan direct het geld krijgen waar ze anders, mede door de lage mutatiegraad, jaren op zouden moeten wachten.
Het Wooninvesteringsfonds is met enthousiasme onthaald, dat wil zeggen: door potentiële verkopers van woningen. Het fonds is nog niet actief, maar er zijn er nu al zo’n vierduizend woningen aangeboden. Ook in de regio Amsterdam bestaat enige concrete belangstelling. Intermezzo heeft zo’n vierhonderd woningen aangeboden. De Amstelveense studentenhuisvester verkeert in financiële problemen, met name door de stagnerende verkoop van zijn bezit aan gewone woningen (geen studentenkamers) in Amsterdam. Vooral in Rotterdam is de respons groot. WoonbronMaasoevers, pionier in volkshuisvestingsexperimenten, heeft 750 woningen aangeboden.

Het Wooninvesteringsfonds staat of valt bij de bereidheid van rijke corporaties er door middel van obligatieleningen geld in te steken. En dat kan volgens Conijn nog lastig worden. Het rendement, nu gesteld op 4,5 procent, ligt voor de corporatie die de lening verstrekt wel hoger dan dat bij andere vormen van collegiale financiering. Maar er zijn ook risico’s. Het gaat om achtergestelde leningen; de verkoop van de huizen kan stagneren en leegstand zou zich kunnen voordoen.

Vennootschapsbelasting

En als ook dit niet lukt? “Tja, dan moet de minister constateren dat er in twee jaar niets is gebeurd en moet ze zelf iets bedenken”, zegt Conijn. De VROM-raad adviseert de oprichting van een Investerings Maatschappij Stedelijke Vernieuwing als oplossing. Deze investeringsmaatschappij zou middelen verkrijgen via heffingen op vermogens van woningcorporaties. Met dat geld zouden dan investeringen in herstructureringsgebieden worden ondersteund. Conijn: “Ik denk dat je bij iedere oplossing subsidiegedrag bij de ontvangers moet vermijden en dat je zo min mogelijk bureaucratie moet creëren. Daarom zou je denk ik beter een vaste premie, van bijvoorbeeld vijftienduizend euro, kunnen invoeren voor ieder gebouwd huis. Dat is gemakkelijk te controleren en je stimuleert nieuwbouw.”
Binnen de Vernieuwde Stad wordt overigens alweer gediscussieerd over een andere vorm van activering van slapend corporatiekapitaal: via de vennootschapsbelasting. Per 1 januari worden corporaties verplicht vennootschapsbelasting te betalen over hun commerciële activiteiten. “Dat pakt erg ongunstig uit voor corporaties in de grote steden die investeren in nieuwbouw en herstructurering. Terwijl rijkere corporaties die nauwelijks investeren, minder belasting betalen.”, aldus Anton van der Vlist, directeur van de Zuid-Hollandse corporatie Vestia. “Daarom zouden we volledige hantering van de vennootschapsbelasting willen, met toepassing van investeringsaftrek. Dat stimuleert investeren en straft nietsdoen. Het is een volwassener oplossing dan die goedbedoelde initiatieven waar al jaren over wordt gepraat. Bovendien is het maar de vraag of die constructies met laagrentende leningen standhouden onder het nieuwe regime van de vennootschapsbelasting.”
En de kans dat daarmee geld uit de sector weglekt? “Dat risico loop je. We moeten niet de naïeve hoop hebben dat we het via een subsidie weer op onze eigen rekening krijgen gestort. We moeten goed afspreken dat het geld naar steden met herstructureringsgebieden gaat. En dan zouden die ons moeten verleiden daar te investeren, bijvoorbeeld met verlaagde grondkosten.”

Geen dogma

In Amsterdam wordt niet of vrijwel niet aan collegiale financiering gedaan. “Matching moet geen dogma worden”, zegt directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. “We zijn er niet tegen, maar je moet wel goed kijken waarom je het zou doen. Vrijwel alle Amsterdamse corporaties zijn financieel gezond en hebben de A-status van het Centraal Fonds. Tussen de corporaties bestaan verschillen, maar we kunnen de ambities die we ons hebben gesteld realiseren met de middelen die we hebben. Het gaat weliswaar net, maar het kan wel.”
Van Harten is niet onder de indruk van de mogelijkheid om via matching onder de marktrente geld te lenen. “De marktrente is op dit moment al erg laag en er bestaan geen richtlijnen voor de rente van leningen bij matching. Daarbij zal de geldgevende corporatie terecht eisen dat we in deze aantrekkelijke woningmarkt eerst meer woningen verkopen of de huren waar mogelijk verhogen.” Dekker kan deze corporaties niet dwingen onvoorwaardelijk geld uit te lenen. “Het gaat om private instellingen en de minister kan niet op de stoel van een corporatiebestuurder gaan zitten.”
Speelt trots geen rol in Amsterdam bij het afzien van goedkope, collegiale leningen? Van Harten: “Het is natuurlijk nooit leuk om je hand op te houden. Maar het zou fout zijn als je je doelstellingen niet kunt realiseren en je door een koppige trots weigert aan matching te doen. Maar dat is in Amsterdam niet aan de orde.” Overigens staan de Amsterdamse corporaties niet alleen in hun houding tegenover collegiale leningen. Ook in Rotterdam wordt er geen gebruik van gemaakt.
Van Harten wijst erop dat Amsterdamse corporaties als de Dageraad en Olympus Groep via fusies hun financiële positie hebben verstevigd: “Fusie is de ultieme vorm van matching.” Johan Conijn van Rigo zet hierbij de kanttekening dat de financiële positie niet het enige motief moet zijn voor een fusie: “Je moet daarbij ook kijken naar zaken als regionale verankering en concentratie van het bezit”.
Verkoop is in een paar jaar tijd in Amsterdam een belangrijk instrument geworden om aan middelen te komen, zegt Van Harten. Het aantal verkopen is gestegen van ruim driehonderd in 2002, naar elfhonderd vorig jaar, en voor dit jaar verwachten de corporaties flink boven de vijftienhonderd uit te komen. “De afspraken zijn gemaakt en corporaties hebben het verkoopvak geleerd. De AFWC ziet het Wooninvesteringsfonds als een reëel alternatief. Het is een manier om snel aan opbrengsten te komen. Het is immers vaak meer een kwestie van liquiditeit dan van solvabiliteit. Dit kan een mooie oplossing zijn voor die liquiditeitsproblemen. Het is afwachten hoe het wordt uitgewerkt in Amsterdam, waar de corporaties met de gemeente en de stadsdelen afspraken hebben gemaakt over waar, en hoeveel woningen worden verkocht.”
Om de stagnerende Amsterdamse woningmarkt vlot te trekken is vooral minder bureaucratie en een flexibeler huurprijsbeleid nodig, stelt Van Harten. “En als het om geld gaat, maak ik me eerder zorgen over de positie van de gemeente. Die kan steeds minder doen als gevolg van teruglopende grondopbrengsten en bijna een halvering van het ISV-budget.”