De van oorsprong Delftse studentenhuisvester DUWO is naast De Key de grote huisvester van studenten in de regio Amsterdam. DUWO wil de komende jaren jaren nog stevig doorbouwen. Geld is er genoeg, maar de toezichthouders trappen op de rem.
| De Delftse studentenhuisvester DUWO steekt eind jaren negentig de gemeentegrenzen over. In Den Haag neemt DUWO de huisvesting van de Haagse Hogeschool over, opent er een kantoor en bouwt een torenflat aan de Laakhaven. En in 2003 start de studentenhuisvester op uitnodiging van de Universiteit van Amsterdam in de hoofdstad. DUWO krijgt snel schaalgrootte door de overname van wooncomplexen van de Hogere Economische School en door de fusie met de Amstelveense studentenhuisvester Intermezzo krijgt DUWO de grootste campus van Nederland onder haar hoede: Uilenstede. In de jaren daarna ontwikkelt DUWO tal van nieuwbouwplannen. In 2010 begint DUWO met een ingrijpende modernisering van Uilenstede, met veel nieuwbouw. Binnen de stadsgrenzen verrijzen grootschalige studentencomplexen als Sciencepark I en II. Andere DUWO-complexen staan in Hoofddorp, Haarlem, Delft, Den Haag en Leiden. De studentenhuisvester start binnenkort in Deventer en Wageningen. |
Volgens DUWO-onderzoek is er in Amsterdam een tekort van bijna 9.000 studentenwoningen en kan dit oplopen tot 16.000 in 2021. DUWO heeft grote bouwambities. Kan de productie doorgaan nu andere corporaties nauwelijks meer als (mede-)financier optreden?
“Voor ons is het al lang duidelijk dat we het niet meer van corporaties moeten hebben. Jaren terug haalden we geld op bij rijke corporaties uit Limburg en Brabant. En in Amsterdam konden we in 2004 mooi opstarten dankzij Rochdale.
Dat is een fantastische samenwerking, maar de financieringsmogelijkheden van Rochdale zijn ingeperkt. Dat betekent dat we minder samen doen, maar we houden natuurlijk gedeeld eigendom. Zo hebben we Sciencepark I nog gezamenlijk gefinancierd, maar is SciencePark II volledig ons eigendom.
Onze belangrijkste financiers zijn al enige tijd pensioenfondsen en particuliere beleggers. Zo is de Spinozacampus eigendom van Haerzathe, een financier uit Twente. Dezelfde partij financiert nu ook de tweede fase. De renovatie van De Feniks, het oude CASA400, wordt betaald door eigenaar Bouwinvest. En in Leiden doen we zaken met Syntrus Achmea. De formule is daarbij steeds: het gebouw blijft eigendom van de financier; wij geven een langdurige huurgarantie van twintig jaar en beheren het complex. Beleggers zijn voor langere tijd zeker van een rendement rond de 4 procent; wij van woonruimte voor studenten.”
Beleggers zijn gretig om in studentenhuisvesting te stappen. Zo heeft DUWO met het Duitse IC-Campus bouwplannen voor 150 miljoen euro aangekondigd, voor een groot deel in Amsterdam. Hoe staat het met alle bouwplannen?
“Momenteel bouwen we de tweede fase Spinozacampus met belegger Haerzathe en zijn we betrokken bij de ombouw van het Elseviergebouw, dat we in eigen bezit hebben, en van een kantoorpand aan de Boelelaan, in beheer van Rochdale. Verder hebben we met IC Campus bouwplannen in Noord, op Zeeburgereiland en bij station Lelylaan in ontwikkeling. In totaal zijn we met hen met drie nieuwe projecten bezig, maar de realiteit is dat we bij geen van die projecten al groen licht hebben.”
Groen licht. Van wie?
“Van onze Raad van Commissarissen. En daarachter van de externe toezichthouders, het Waarborgfonds (WSW) en het Centraal Fonds (CFV). Je merkt dat die door alle gedoe in de corporatiesector veel voorzichtiger zijn geworden. Die zien huurverplichtingen van twintig jaar namelijk als een toenemend bedrijfsrisico. Onze hele omgeving wil dat we doorgaan, maar aan de andere kant is voorzichtigheid troef. Het remt ons in ons ondernemerschap. Voor Delft, Den Haag en Leiden kun je zeggen dat we bijna uitgebouwd zijn. Maar in Amsterdam kunnen we nog lang doorgaan.”
Samenvattend: er is een groot tekort aan studentenhuisvesting in Amsterdam; er is geld zat om te investeren in nieuwbouw. Maar de toezichthouders trappen op de rem?
“Daar komt het op neer. Het WSW let vooral op de continuïteit van de bedrijfsvoering. Langdurige huurverplichtingen vormen in hun ogen een potentieel bedrijfsrisico. Wat niet helpt is dat de overheid zelf voor extra onzekerheid zorgt door die verhuurderheffing. Men blijft maar afromen. Wij moeten ook voor alle zelfstandige wooneenheden afdragen; dit jaar al 11 miljoen euro. Wij blijven in Amsterdam plannen met IC Campus verder ontwikkelen. Maar zonder de zekerheid dat er aan het eind groen licht komt. Als dat er niet komt, is dat heel jammer. Dankzij de samenwerking met IC Campus en andere beleggers kunnen we de vraag beter beantwoorden. Wat IC extra aantrekkelijk maakt is het Netwerk Cum Laude dat we samen oprichten. Daarmee kunnen we ook de internationalisering van universiteiten ondersteunen, o.a. door internationaal marktonderzoek uit te voeren. Daar ligt de grote uitdaging. Als universiteiten mondiaal mee willen blijven tellen, moeten ze die kant op. We willen die beweging ondersteunen door gepaste huisvesting aan te bieden.”
Het nieuwe Amsterdamse college geeft geen prioriteit meer aan studentenhuisvesting. Hoe nadelig is het eigenlijk als een gemeentelijke productiedoelstelling ontbreekt?
“Ik heb vernomen dat er alsnog een productiedoelstelling wordt geformuleerd. Zo’n 8000 over vier jaar. Ik begrijp overigens wel dat ze ook wel eens andere groepen meer prioriteit willen geven. Maar de realiteit is dat je vooral met studentenhuisvesting grote aantallen nieuwbouw kunt realiseren.
Heel belangrijk daarbij is het campuscontract. Dat geeft de belegger de zekerheid dat hij het na twintig jaar eventueel snel kan gaan uitponden.”
Maakt het eigenlijk veel uit. Zo’n gemeentelijke doelstelling?
“Toch wel. Het zit niet in het geld. Maar de ambtelijke molens draaien sneller als iets tot politieke prioriteit wordt verklaard. Je hebt meer medewerking. En een wethouder wil toch aan het einde graag zijn doelstellingen kunnen afvinken.
Waar ik wel mee worstel, is dat veel toevoegingen van andere partijen uit de vorige periode in het dure segment zitten, boven de 500 euro. Het is goed dat er meer variatie is gekomen, maar in dat hoge segment zit snel een grens. De meeste studenten kunnen zich zo’n woning niet permitteren. Ik verwacht dan ook dat verhuurders van die complexen niet erg streng zullen omgaan met het campuscontract om leegstand te voorkomen. We moeten oppassen om geen nieuwe zeepbel te creëren.”
Wat voor soort woningen wil DUWO vooral toevoegen?
In Amsterdam wonen heel veel studenten op kamers. De grootste vraag zit dan ook in zelfstandige woonruimte. Of in ieder geval in woonruimte met eigen sanitair. Maar dat laatste is financieel voor studenten niet aantrekkelijk, omdat een woonruimte zonder keuken geen recht geeft op huurtoeslag. En een student betaalt met huurtoeslag voor een kamer van 375 netto maar 225 euro. Wij willen daarom vooral zelfstandige woningen toevoegen met huren onder de huurtoeslaggrens voor mensen tot 23 jaar.”
Afbouw in regio
Heeft DUWO nog plannen elders in de regio Amsterdam?
“Nee. We bouwen daar eerder af. In Haarlem neemt de vraag af omdat InHolland daar inkrimpt en Hoofddorp blijkt niet erg gewild. We zijn daar onze woningen in complex Rottumeroog nu aan het verkopen. We concentreren ons kortom op Amstelveen en Amsterdam.”
| Heleen de Vreese is op 12 september benoemd tot tweede bestuurder van DUWO, naast Jan Benschop. Ze was al plaatsvervangend bestuurder. Beide bestuurders hebben een portefeuilleverdeling. De Vreese is in haar nieuwe functie onder andere eindverantwoordelijk voor alle vestigingen. Daarnaast blijft zij directeur van de vestiging Amsterdam. |
De nieuwe Woningwet heeft grote gevolgen voor corporaties. Wat betekent het voor studentenhuisvesters als DUWO?
“Voor ons valt het relatief mee. Die verscherpte governance is geen probleem. We staan er gezond voor en voldoen aan alle parameters. Bovendien is het nu al voorzichtigheid troef. Wel voorzie ik dat de ontwikkeling van campussen ons onmogelijk wordt gemaakt door die scheiding tussen maatschappelijk (DAEB) en commercieel (niet-DAEB) vastgoed. Wat we nu op Uilenstede doen - een campus met een theater, café, ontspanningsruimte, gezondheidscentrum en wat kleine bedrijfsruimtes - kan straks niet meer. Ten slotte krijgen stakeholders meer invloed. Volgens het kabinet zijn dat huurders en gemeenten. Maar wij beschouwen onderwijsinstellingen als onze belangrijkste stakeholders.”
| Deze zomer betrokken studenten De Feniks, het voormalige CASA400. Eigenaar Bouwinvest stripte het oude gebouw volledig en bouwde in het geraamte 342 zelfstandige studentenwoningen. De bruto huur voor de studio’s bedraagt 459 euro, inclusief stookkosten, elektra, internet/tv, etc. Met huurtoeslag komen de maandlasten op 331 euro. DUWO huurt en exploiteert het gebouw. |