De Amsterdamse bouwproductie is in 2015 geëxplodeerd. Er werd een aantal woningen in aanbouw genomen dat sinds de Schaefer-jaren niet meer is gehaald. Commerciële marktpartijen hebben het stokje overgenomen van de woningcorporaties. Een fors deel van de nieuwbouw bestaat uit kleine huurwoningen voor jongeren, studenten en starters. En Nieuw-West is ontdekt.
Weet u nog, die bouwcrisis? In de hoofdstad is die ver verleden tijd. Marktpartijen verdringen zich om elk stukje grond en overal in Amsterdam staan bouwkranen en heimachines. Het aantal woningen dat in 2015 in aanbouw werd genomen, schoot zelfs door naar 8376 stuks, een aantal waarvoor we terug moeten naar de Schaefer-jaren. En dan zijn de bijna achthonderd woningen van studentencomplexen in Oost (Amstelhome) en in Zuidoost langs de Foppingadreef nog niet meegeteld; die hebben namelijk het predicaat ‘tijdelijk’.
De bouwproductie in Amsterdam draait weer op volle toeren
In vergelijking met de piekperiode voor de crisis worden andere woningen gebouwd door andere partijen. Er zijn drie trends: minder corporatie, minder koop en minder groot. Of omgekeerd: meer markt, meer huur en meer doelgroepwoningen voor jongeren, studenten en starters.
Tot in de crisisjaren domineerden de Amsterdamse corporaties de woningproductie. Als ze zelf al niet als opdrachtgever fungeerden, dan waren ze wel risicodragend participant in de bouwcollectieven die de grote projecten ontwikkelden. Dat beeld is volledig omgeslagen. De corporaties namen in 2015 slechts 736 woningen in aanbouw, terwijl hun productie in 2012 en 2013 al onder de zeshonderd bleef steken. Dat de corporaties in 2014 de bouw startten van 1128 woningen is achteraf bezien wellicht eerder een tijdelijke opleving dan de voorbode van een andere tijd. Eerst was er de crisis, nu zijn er de nieuwe Woningwet, de verhuurderheffing en de begrenzing van de bouwambities doordat corporaties hogere prioriteit geven aan renovatie en huurmatiging. De nieuwe bouwhausse gaat aan hen voorbij. Het zijn in 2015 vooral de studentenhuisvesters De Key en DUWO die voor de aantallen zorgen. Het is vooral Eigen Haard (en in mindere mate de Alliantie) dat nog flinke aantallen reguliere corporatiewoningen (en marktwoningen) bouwt.
In vergelijking met voor de crisis worden er nu veel meer huurwoningen gebouwd. Hoewel de bouw van koopwoningen weer flink is toegenomen, bestaat driekwart van de productie uit huurwoningen.
Het is niet alleen zo dat corporaties nog maar weinig marktwoningen bouwen; commerciële partijen bouwen nu ook de meeste woningen in de sociale huursector. De corporaties namen slechts 736 sociale huurwoningen in aanbouw (incl. dertig jongerenwoningen, excl. studentenhuisvesting), minder dan het minimum van achthonderd uit de samenwerkingsafspraken.
In plaats van enkele grote partijen bouwen in Amsterdam nu vele tientallen verschillende ontwikkelaars en beleggers woningen, nog afgezien van de particuliere opdrachtgevers.
De bouw van middensegment huurwoningen kwam vorig jaar op gang en zet nu door. Het grote aandeel sociale huur bestaat voor driekwart uit studenten- en jongerenwoningen.
Lucratief: jongeren- en studentenwoningen
Al een aantal jaar zien commerciële partijen brood in studentenhuisvesting. De bouw daarvan loopt in Amsterdam dan ook als een trein (2171 zelfstandige en 161 onzelfstandige woningen in aanbouw genomen). Een nieuwe ontwikkeling is dat particulieren nu ook investeren in jongerenhuisvesting. Er werden in 2015 maar liefst 1033 zelfstandig jongerenwoningen in aanbouw genomen. Change= nam een complex met 496 woningen in Nieuw-West in aanbouw, terwijl International Campus en VerweijMungra Vastgoed grote bouwprojecten in Nieuw-West (bij Station Lelylaan) en Noord (Nautique) startten waarin zowel studenten als jongeren worden gehuisvest. En met de transformatie van het Amstelhuis tot zelfstandige ouderenwoningen maakt Cocon Vastgoed duidelijk dat het ook voor een particuliere partij mogelijk is zelfstandige seniorenhuisvesting in het sociale huursegment te realiseren.
Kleinere woningen
Wie in Amsterdam wil wonen, moet genoegen nemen met een kleine woning met een stevige vierkantemeterprijs. Terwijl DUWO het grootste deel van zijn woningen onder de huurtoeslaggrens voor 23-jarigen houdt, betalen studenten voor een studio van 21 m2 bij Ravel Residence of Amstelhome 500 euro zonder servicekosten. En bij het complex van Change= in Nieuw-West gaan werkende jongeren 533 euro huur betalen voor 28 m2. Ook in het middeldure huursegment zie je die tendens naar kleinere woningen. Een flink deel van de 160 appartementen in de energieneutrale woontoren @Home Amstelkwartier heeft een vloeroppervlak van 50 m2.
Markthuur
In het sociale segment (tot huurtoeslaggrens) werden tweemaal zoveel woningen in aanbouw genomen als in 2014. Driekwart van die 4273 woningen bestaat uit kleine woningen voor studenten (2252) en jongeren (1033).
Marktpartijen bouwen inmiddels veel meer sociale huurwoningen dan corporaties. Ze investeren vooral in kleine studio's voor studenten en jongeren. Er zijn 988 reguliere sociale huurwoningen in productie genomen, waarvan 706 door corporaties.
Het is een speerpunt van het huidige college om het aanbod aan huurwoningen in het middeldure segment tussen de 700 en 950 euro flink te vergroten. Dankzij initiatieven van het vorige college kwam de productie van middeldure huurwoningen in 2014 al flink op gang (1517 stuks), en vorig jaar werden er zelfs 2083 markthuurwoningen in aanbouw genomen.
Door al deze ontwikkelingen blijft het aandeel koopwoningen in de Amsterdamse productie steken op minder dan een kwart. Dat geringe aandeel zegt weinig over de belangstelling voor nieuwbouwkoopwoningen. Die lijkt bijna als vanouds. Er werden 2020 koopwoningen in aanbouw genomen en bij tal van projecten moest worden geloot onder geïnteresseerden.
Wethouder Laurens Ivens stelde bij de presentatie van de productiecijfers verheugd te zijn over de evenwichtige verdeling in de productie. Studentenhuisvesting, sociale huur, markthuur en koop nemen inderdaad elk ongeveer een kwart van de productie in. Maar daarbij moet wel worden aangetekend dat meer dan de helft van dat sociale huursegment bestaat uit jongerenwoningen.
Transformatie
Ivens brak gelijktijdig een lans voor meer transformatie. Terwijl de bouwlocaties schaarser worden, staat er nog steeds 1,3 miljoen m2 kantoorruimte leeg in de hoofdstad. Niet dat er niets gebeurt. Er werden vorig jaar projecten gestart om 827 woningen te bouwen in voormalige bedrijfsgebouwen. Maar dat was wel ruim een kwart minder dan in 2014 (1200 woningen). Nu zeggen jaarlijkse fluctuaties niet alles. Veel hangt af van de toevallige start van een groot transformatieproject, zoals dat van het GAK-gebouw.
Bouwhausse in Nieuw-West
De nieuwe bouwhausse woedt in Nieuw-West. Meer dan een derde van de productie is daar geconcentreerd. Oost bouwt stevig door, Noord is runner-up en Zuidoost is van de nul af.
Veruit de meeste woningen werden in aanbouw genomen in stadsdeel Nieuw-West (37%), maar de heimachines knallen ook volop in Oost (21%) en Noord (16%). Nieuw-West is ontdekt door de bouwers van studenten- en jongerenhuisvesting. Organisaties als International Campus (869 woningen bij station Lelylaan), Change= (496 woningen op het Allebéplein) en DUWO (419 woningen langs de Jacques Veltmanlaan) zorgen voor de grote aantallen.
Maar ook steeds meer reguliere marktpartijen halen hun neus niet meer op voor de Westelijke Tuinsteden. Dat geldt bij uitstek voor de ringspoorzone, maar ook verder in West. Daarbij worden posities overgenomen van corporaties of worden eerder gestrande projecten nu gezamenlijk ontwikkeld, waarbij marktpartijen de koopwoningen of markthuurwoningen voor hun rekening nemen (Stadgenoot en HSB Bouw). De corporaties Eigen Haard en de Alliantie werken ondertussen gestaag op eigen kracht door aan hun gemengde bouwprogramma’s. Woonzorg Nederland is in Slotervaart al ver gevorderd met De Bouwmeesters, een complex met 174 sociale huurappartementen voor senioren.
In Stadsdeel Oost wordt al vele jaren stevig doorgebouwd, dankzij de grote nieuwbouwlocaties Overamstel, Oostpoort, Sciencepark, Zeeburgereiland en IJburg. In totaal werden in het stadsdeel 1775 woningen in aanbouw genomen.
En dan is er natuurlijk het nieuwe groeigebied boven het IJ. De productie is daar meer dan verdubbeld naar 1373 woningen, niet in de laatste plaats door twee grote complexen voor jongeren/studenten: NDSM-werf B2 West (380) en Nautique Living (403 woningen). Niet onvermeld mag ten slotte blijven dat ook in Zuidoost weer wordt gebouwd. In 2015 startten zelfbouwers in de Droomzone en AM Wonen met Emerald. Jarenlang stond de teller voor Zuidoost op nul of bijna nul, mede doordat ingrijpende renovatie (Kleiburg) en tijdelijke bouw niet meetellen. Dat lot treft in 2015 het project van Newave Vastgoed aan de Foppingadreef met 356 woningen. Zoals altijd: achter elk getal schuilt een verhaal.
In Amsterdam maken de heimachines overuren, maar ook in de regio trekt de bouwproductie aan. In een eerder nummer stelde NUL20 vast dat dit vooral gold voor gemeenten die tegen de hoofdstad aanschurkten - Zaanstad, Amstelveen en Diemen; uit de nieuwste cijfers blijkt dat ook in de meer landelijke gemeenten de productie weer op gang komt. Zo zal de productie in de Haarlemmermeer over 2015 op 375 woningen uitkomen tegenover een handvol een jaar eerder. Daarnaast zijn er eind 2015 zo’n 275 in aanbouw. In Almere is de productie verdubbeld ten opzicht van voorgaande jaren naar 1100 woningen (start bouw - zie pag 16). CBS-gegevens over afgegeven bouwvergunningen laten dezelfde stijgende trend zien. In de grafiek zijn de afgegeven bouwvergunningen van de Zaanstreek (Corop-definitie) en Almere uitgezet.
|
Bron: Alle startbouwcijfers zijn afkomstig uit het Basisbestand Woningbouwlocaties van de Afdeling Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam. Met dank aan Jan Smit. Bewerkingen door NUL20.