Amsterdam trekt veel jonge, talentvolle mensen aan. “Daar komt geen einde aan, lijkt het wel. Iedereen wil genieten van de reuring van de stad”, constateert onderzoeker André Buys van RIGO Research en Advies. “Maar diezelfde mensen willen op een gegeven moment hun studentenkamer achter zich laten. Dan nemen ze wellicht eerst nog genoegen met een studio van 800 euro of meer, maar op een gegeven moment willen zij zich settelen en zullen ze op zoek gaan naar een grotere woning. Dan hebben ze een enorm probleem. De sociale voorraad is vanwege lange wachtlijsten of stringente inkomenseisen niet toegankelijk. Een koopwoning is financieel niet haalbaar. En de vrijesectormarkt biedt onvoldoende passende en betaalbare woningen. Tegen die mensen zeggen we eigenlijk: rot maar op. Vertrek maar uit de stad.”
Is dat erg? Buys kijkt daar heel genuanceerd naar. “Als het openbaar vervoer op orde is, dan is het helemaal niet zo erg als mensen naar Almere of Zaanstad verhuizen. We zijn nog ver verwijderd van Londense toestanden dat mensen zeker anderhalf uur moeten reizen om een betaalbare woning te vinden. Aan de andere kant: een dergelijke uitstroom heeft wel gevolgen voor de samenstelling van de stadsbevolking. Willen we een stad met veel alleenstaanden en nog wat rijke gezinnen die zich zo’n dure woning wel kunnen permitteren?”
Herbert de Bruijne, voorzitter van het college van bestuur van Openbaar Onderwijs aan de Amstel – verantwoordelijk voor het openbaar primair onderwijs in de stadsdelen Centrum en Zuid - ziet de bui al hangen. Hij waarschuwt voor arbeidsmarktproblemen. “Jonge leraren kunnen in Amsterdam geen huis meer kopen. De sociale sector is in theorie toegankelijk, maar lange wachtlijsten maken het onmogelijk een passende woning te vinden. De vrije sector biedt wellicht enkele jaren een - soms dure - oplossing, maar voor dat geld kunnen ze ook een woning kopen in Haarlem of Zaanstad. Dan gaat men op termijn toch de stad verlaten. Buiten de stad zijn er nu nog betrekkelijk weinig vacatures, maar dat gaat de komende jaren veranderen. Alle scholen hebben te maken met vergrijzing. Overal ontstaat de komende jaren een lerarentekort. Als de personeelsvraag vlakbij huis aantrekt, dan heeft Amsterdam wellicht het nakijken. Wij pleiten er dan ook voor onderwijsgevenden weer voorrang te geven in de sociale sector. Voorwaarde is wel dat zij zich voor langere tijd aan de stad binden.”

Nog meer studio’s

Buys verwacht dat de situatie in de vrije sector eerder zal verslechteren dan verbeteren. “Er komen steeds meer plannen voor de bouw van kleine stadsappartementen en studio’s. Dat fenomeen beperkte zich aanvankelijk tot het centrum van de stad, maar nu zie ik ook al dergelijke bouwplannen in Noord en Zuidoost.”
Robert Kohsiek, directeur van woningontwikkelaar en belegger Wonam, deelt zijn vrees. Hij voorziet dat marktpartijen, aangemoedigd door de extra huurruimte die minister Blok voor dergelijke woninkjes biedt, voornamelijk heel kleine appartementen ontwikkelen, terwijl er juist vraag is naar grotere woningen. “De markt raakt dan in onbalans. Het zou wel eens lang kunnen duren voordat we ontdekken dat Amsterdam niet de juiste woningvoorraad heeft gebouwd.”

Tiny living

Jaap van der Bijl, managing director Investor Relations bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance is minder bezorgd. Als onderdeel van de oprichting van 1012 INC (zie kader) mag Syntrus voor het Rabobank Pensioenfonds en het Pensioenfonds voor de Landbouw circa 750 huurwoningen ontwikkelen op diverse locaties in de stad. “Deze afspraak brengt onze beleggingsportefeuilles niet alleen meer in balans. Het mes snijdt aan meerdere kanten. Amsterdam kent een groot tekort aan huurwoningen in het middensegment. Zo ontstaat de juiste ‘fit’”, aldus Van der Bijl. “We bouwen appartementen voor starters, gezinnen, misschien voor senioren. Per locatie wordt bekeken welk aanbod op die specifieke plek het meest voor de hand ligt.”
Voor deze ontwikkelposities wordt een marktconforme grondprijs betaald. De vrees dat de afspraak met de gemeente vooral zal uitmonden in de bouw van heel kleine en dure stadsappartementen, noemt hij ongegrond. “Wij ontwikkelen voor een groot aantal pensioenfondsen woningen. Momenteel heeft slechts een klein aantal van hen heeft belangstelling voor de ontwikkeling van kleine stadsappartementen. De meeste fondsen zien ‘tiny living’ niet als een duurzame ontwikkeling. Zij investeren voor de lange termijn en voelen zich meer thuis bij een wat grotere woning voor de middenmoot. Dergelijke woningen zullen door de tijd heen een aantrekkelijk product blijven.”

Regulering middensegment

In de eerste tenders voor middensegment huurwoningen nam Amsterdam alleen eisen op voor duurzaamheid en  maximumhuren. Over woonoppervlakte werd niet gesproken. Zouden beleggers te porren zijn voor de bouw van wat ruimere appartementen tegen een betaalbare prijs?
De reactie van Jaap van Rhijn, vastgoedconsultant en directievoorzitter van Colliers Nederland, is verrassend. Hij is voorstander van een stelsel waarin niet de woning, maar het huishouden wordt gesubsidieerd. “Als dat politiek niet haalbaar is, dan moeten we de introductie van een apart stelsel voor de bouw van middeldure huurwoningen overwegen.” Hij denkt aan een stelsel waarbij de gemeente genoegen neemt met een lagere grondopbrengst en de belegger voor langere tijd een lagere huur accepteert, dan maximaal haalbaar in de markt. “Het mechanisme dat een woning in de vrije sector snel in prijs kan stijgen, werkt heel ontwrichtend voor een stad. Het gaat daarbij niet alleen om jong talent dat moet kunnen wonen, maar ook om de mensen die de stad draaiende houden. Om mensen structureel een betaalbare woning te kunnen bieden, moet de grondprijs omlaag.” Hij maakt een vergelijking met sociale woningbouw. “Corporaties krijgen de grond ook aangeboden tegen een speciale prijs. En de hoogte van de huur is gereguleerd.”
André Buys heeft zo zijn bedenkingen bij marktcontrair handelen. “Als we op mooie plekken in de stad zwaar onder de marktprijs gaan verhuren, dan creëren we nieuwe ‘scheefwoners’. Die mensen gaan daar nooit meer weg. Dat schiet met het oog op de zo gewenste doorstroming dus niet op.” Wat hem betreft is de stad toe aan een andere  ‘mindset’. “We moeten af van het idee dat iedereen overal kan wonen. Maar we kunnen voor gezinnen die per se in de stad willen wonen wel wat anders doen. Waarom maakt Amsterdam geen ‘package deals’ met institutionele beleggers of grote particuliere investeerders? Naar ik begrijp is er vandaag de dag veel geld beschikbaar dat een vastgoedbestemming zoekt. Biedt hen op mooie plekken in de stad de kans die onvermijdelijke studio’s te bouwen, maar dan moeten ze op goedkopere plekken, in Nieuw-West, Noord of Zuidoost, ook wat ruimere appartementen van 70 m2 tot 85 m2 realiseren tegen een redelijke prijs.”

“Gezamenlijk aanbod”

Kohsiek bewandelt liever een ander pad. Hij is voorstander van meer samenwerking tussen beleggende partijen, analoog aan de samenwerking tussen corporaties en gemeenten. ”De gemeente heeft een woonvisie voor de sociale sector en maakt vervolgens samenwerkingsafspraken met corporaties en de huurdersvereniging. Waarom ontwikkelt de gemeente ook niet een visie op de vrije sector, inclusief vereisten op het gebied van woningoppervlakte en hoogte van de huren? Het is vervolgens aan grote institutionele beleggers, particuliere investeerders en corporaties met een vrijesectorportefeuille daar een gezamenlijk antwoord op te formuleren. Laten we samen de schouders eronder zetten.”    
Langdurige afspraken over de hoogte van de huur zijn wat Wonam betreft heel goed mogelijk, zegt Kohsiek. “Onze woningen – veelal twee- en driekamerappartementen van minimaal 55 m2 voor een prijs van tussen de 750 en 1100 euro - zijn vooral heel geliefd bij ‘doorstartende singles’ en startende stellen die geen belangstelling meer hebben voor die kleine studio’s. Ze wonen daar voor langere tijd. Voor de family offices die in onze woningen beleggen is het risico dus laag. Zij zijn niet zo van verrassingen. Voor hen telt de aanwezigheid van een stabiel, iets meer dan inflatievolgend rendement. Ze willen ook niet die portefeuilles na vijf of tien jaar weer afstoten. We zouden dus afspraken kunnen maken over huurhoogte voor tien of vijftien jaar. Of bedenk een variant daarop: we evalueren om de tien jaar het verloop van opbrengsten en kosten.”
Van Rhijn plaatst een stok achter de deur. “Mocht de hoogte van de huur na een bepaalde periode wel op marktniveau komen, dan dient de gemeente van de belegger een vergoeding te krijgen voor de hogere grondwaarde."