De druk op de Haarlemse woningmarkt is groot. De gemeente voert in reactie de woningproductie flink op, niet alleen van koopwoningen maar vooral ook van huurwoningen voor lagere en middeninkomens. Waar moeten al die woningen komen? In gesprek met wethouder ruimtelijke ordening Jeroen van Spijk.
Jeroen van Spijk, wethouder Ruimtelijke Ordening: “In het verleden lag het accent op betaalbare koop, nu veel meer op huur.”
| Inwoners: 158.000 Woningen: 74.000 Ambitie voor 2025: 7.500 extra woningen |
Ook in Haarlem is de vastgoedcrisis ver verleden tijd. In het kielzog van Amsterdam herstelde de Haarlemse markt zich relatief snel. De stad is een populaire bestemming voor Amsterdammers. Dat zijn vooral hoger opgeleide jongeren en jonge gezinnen die de hypotheek van de gewenste ruimere woning daar nog wel kunnen opbrengen. Bovendien is Haarlem een aantrekkelijk alternatief vanwege de aangename historische binnenstad, het strand dichtbij en de uitstekende treinverbinding met Amsterdam.
Maar inmiddels is de Haarlemse koopwoningmarkt compleet overspannen, terwijl de wachttijden voor de sociale huur wedijveren met die van de stadsregio Amsterdam. Veel Haarlemmers worden min of meer gedwongen te verhuizen naar buiten de eigen stad.
Geen wonder dat het college veel nadruk legt op het versnellen en verhogen van de nieuwbouwproductie. In de recente woonvisie wordt gesproken over de bouw van 7.500 woningen tot 2025, maar wethouder Jeroen van Spijk spreekt inmiddels al over kansrijke locaties voor 8.400 woningen. Haarlem wil kortom zo’n 1.000 woningen per jaar aan de woningvoorraad toevoegen.
En de vaart komt er volgens hem in. Dit jaar zijn tot en met juni bruto 535 nieuwe woningen opgeleverd (268 via nieuwbouw, 267 via transformatie of woningsplitsing). Vergelijk dat eens met 2016, toen slechts 167 nieuwbouwwoningen gereed kwamen. Eerder startten al wel veel projecten zoals het Scheepmakerskwartier, Land in Zicht en Stack. Daarnaast werd de planvorming uitgewerkt van gebiedsontwikkelprojecten als Egelantier (het voormalige Elisabeth Gasthuis), Koningstein en Schalkstad. Om de woningbouwproductie te versnellen, zijn inmiddels acht ontwikkelzones aangewezen met een budget voor ambtelijke projectteams.
Twister en Tango: vorig jaar jaar zijn in Schalkwijk (Haarlem-Zuidoost) de eerste plannen tot uitvoering gekomen die tijdens de recessie waren stilgelegd. Zoals de woontorens Twister en Tango aan de Aziëweg. Tango bestaat uit huurappartementen (Vesteda), Twister uit koopappartementen. Het ontwerp is van VMX Architects.
Voor wie gaat Haarlem bouwen? Komen hier in navolging van Amsterdam ook meer middeldure huurwoningen?
“Zeker. In het verleden lag het accent op betaalbare koop, nu veel meer op huur. Van de 8.400 geplande woningen wordt een flink percentage middeldure huur; vastgelegd is bovendien dat er minimaal 1.900 sociale huurwoningen worden toegevoegd, zodat het aandeel daarvan op zo’n 30 procent blijft. We willen beter gemengde wijken creëren. We zullen daarom de nieuwe sociale huurwoningen vooral aan de westkant van onze stad realiseren, terwijl we aan de oostkant (onder andere Schalkwijk, nvdr) doorgaan met herstructureren en vooral middeldure koop- en huurwoningen toevoegen. In Schalkwijk kan nog flink worden verdicht. Daar komen 3.500 extra woningen.”
Alle acht ontwikkelzones liggen binnen de stadsgrenzen. Is er nog zoveel ruimte?
“Het zijn bijna allemaal transformatiegebieden, waar we flink kunnen verdichten en inbreien. Daarbij gaat het om oude kantoorlocaties, bedrijventerreinen, soms een oud school- of ziekenhuisterrein. We zijn in een aantal gevallen eigenaar van die locaties. Dat maakt het simpeler. Met gebouweigenaren in de ontwikkelgebieden zijn we gesprekken aangegaan. Dat was zoeken in het begin. Maar in het middengebied van Schalkwijk hebben we zo uiteindelijk wel met negen gebouweigenaren een deal gesloten over de herontwikkeling van het gebied. Dat betekent niet dat de bestaande kantoorfunctie volledig verdwijnt, wel dat een flink deel wordt gesloopt of herbestemd. In de spoorzone aan de westzijde van de stad, een oud gebied met veel bedrijvigheid, is het weer een ander verhaal. Daar is een flink deel in particuliere handen.”
Nieuwe partijen
Uit de manifestatie Bouwend Haarlem en jullie aanwezigheid op de vastgoedbeurs Provada blijkt dat Haarlem de aandacht zoekt van beleggers en ontwikkelaars. Dat was kennelijk nog nodig?
“Daar heb ik me inderdaad sterk voor gemaakt. Er was in Haarlem van oudsher een kleine groep ontwikkelaars die hier de projecten deden. Door de boer op te gaan en door te zorgen voor meer transparantie en open tenderprocedures hebben we al interessante nieuwe partijen naar Haarlem gehaald. Dat heeft dus resultaat.”
Is er steun voor al die bouwplannen bij de bevolking? De discussies over drukte in de binnenstad en Airbnb zijn ook in Haarlem al gestart.
“Daar wordt genuanceerd over gedacht. Vergeet niet dat jonge Haarlemmers zelf de meeste last hebben van de krappe woningmarkt. Over de herontwikkeling van Schalkwijk is men over het algemeen zeer positief. Veel toekomstige bewoners van de nieuwe woontorens aan de Aziëweg komen bijvoorbeeld uit Schalkwijk zelf. Maar Haarlemmers zijn terecht trots op hun historische binnenstad. Daar maakt men zich bij elke projectontwikkeling zorgen om. Maar wij ook. We hebben niet voor niets een streng welstandsbeleid en sturen daar op. Aan de inpassing van het project Raaks in het centrum kun je zien hoe goed dat uitpakt.”
MRA
Sommige MRA-gemeenten hebben een ambigue houding ten opzichte van de hoofdstad en het concept metropool. Hoe staat Haarlem daar in?
“Ik stel vast dat de onderlinge afhankelijkheid groeit. En dat we elkaar wat gunnen. We hebben het MRA-woningbouwprogramma met zijn allen vastgesteld. Volgens de onderliggende analyses is er een extra woningbehoefte in de metropoolregio van 250.000 woningen tot 2040. Daarvan moet grofweg de helft buiten Amsterdam worden gerealiseerd. Van dat programma voeren we ons deel loyaal uit. De MRA is de economische motor van Nederland. Als Amsterdam zijn expats en studenten niet kwijt kan, dan moeten wij daar ook wat mee. Zo start zowel Haarlem als de Haarlemmermeer met een internationale school. Ik overleg nu met de VU over extra studentenhuisvesting in combinatie met een directe busverbinding. Dat de burgemeester van Amsterdam het boegbeeld is naar buiten toe, is niet meer dan logisch. Het besef is heel sterk dat we het met elkaar moeten doen.”
Bij Molen de Adriaan, direct aan ‘t Spaarne, wordt gebouwd aan een nieuwe wijk: het Scheepmakerskwartier. Het project De Scheepmaker (42 appartementen, tien kadewoningen en drie penthouses) is de laatste fase van deze stadsuitbreiding en komt links van deze rij kadewoningen. De verkoop daarvan start in september.
| In de woonvisie 2017-2020 heeft Haarlem onder verantwoordelijkheid van wethouder Wonen Joyce Langenacker een stevige bouwambitie vastgelegd: 7.500 woningen tot en met 2025, waarvan 1.900 sociale huurwoningen. Langenacker: “We willen een toename van sociale huurwoningen, zodat de wachttijd korter wordt.” Bij de bijeenkomst Bouwend Haarlem in juni moest zij toegeven dat het middensegment in de woonvisie nog geen prominente plaats had gekregen: “Wat we bij het opstellen constateerden, was dat de juiste cijfers ontbraken. Maar we hebben toegezegd steeds naar de actualiteit te blijven kijken.” Ze maakte bekend dat de starterslening wordt verdrievoudigd naar 30.000 euro om koopwoningen eerder bereikbaar te maken voor middeninkomens. Volgens de Haarlemse woonvisie is het realiseren van gemengde wijken de rode draad in het beleid. Langenacker: “We sturen op de ongedeelde stad. We willen daarom aan de oostkant vooral middeldure huur- en koopwoningen toevoegen, en aan de westkant sociale woningbouw. Van de 1.900 sociale huurwoningen die de gemeente wil toevoegen, komen er 1.200 aan de westkant.” |
Bekijk ook: BWL-documentaire over bouwplannen en -mogelijkheden van Haarlem.
Aan het woord komen onder andere makelaar Menno Mönch, de ervaren stedenbouwkundige Marjolein Peeters en van Coen, die een klushuis bewoont in Haarlem Oost.