Amsterdam en Zaanstad werken met ontwikkelaars en corporaties aan een ongekende metamorfose van de noordelijke IJ-oever. In hoog tempo maken de komende jaren oude fabriekshallen en werkplaatsen plaats voor gemengde stadswijken met minimaal 23.000 appartementen. Hoogbouw en intensivering zijn sleutelwoorden in de transformatie van het gebied.
Gemeente Amsterdam/Your Captain Luchtfotografie
 |
| Projectmanager Ineke Harder wordt “bijna dagelijks benaderd door bedrijven die in Buiksloterham appartementen op hun grond willen bouwen”. Maar het moet een woon/werkgebied blijven. |
Jarenlang hebben op het Hembrugterrein kunstenaars en creatieve ondernemers in alle rust aan hun projecten kunnen werken. Er was zo nu en dan een festival of bijzondere expositie die de schijnwerpers even op de voormalige munitiefabriek zette. Maar op andere momenten was het tussen de opgeknapte hallen en werkplaatsen opvallend stil. Dat gaat vanaf komende maand veranderen. Op 6 januari maakt het Rijksvastgoedbedrijf bekend aan welk van de zes geïnteresseerde ontwikkelconsortia het 42 hectare grote terrein wordt verkocht. Dat mag er naast 60.000 m2 aan bedrijfsruimten ook zo’n 1.000 tot 1.200 woningen bouwen. Dat is een verdubbeling in vergelijking met eerdere plannen, waarin milieucontouren grootschalige woningbouw nog onmogelijk maakten. De Crisis- en Herstelwet bood echter uitkomst: de gemeente mocht de wettelijke geluidsnormen op een andere manier interpreteren en de woningaantallen naar boven bijstellen. Gebiedsmanager Arnoud Beens van de gemeente Zaanstad verwacht dat er al snel met de woningbouw kan worden gestart. “De besluitvorming rond het omgevingsplan is waarschijnlijk begin 2018 afgerond. Bovendien heeft het Rijk alle locaties waar woningen mogen komen, al gesaneerd.”
Hogere versnelling
De snelheid en ambitie waarmee het Hembrugterrein na jarenlange rust ontwikkeld wordt, is niet uniek. Op veel plekken langs de noordoever van het IJ wordt in hoog tempo aan nieuwe bouwprojecten getekend of zijn aannemers al aan het werk. Door de sterke vraag naar woningen zien ontwikkelaars en beleggers overal kansen om hun portefeuille met aantrekkelijke projecten te vullen. Ook de gemeenten opereren in een hogere versnelling. Zo ontwikkelt Zaanstad niet alleen het Hembrugterrein, maar bereidt het ook woningbouw voor in de Achtersluispolder. Op termijn kunnen daar 5.000 woningen komen. In Amsterdam werken stedenbouwkundigen naast de bekende locaties als de NDSM-werf, Buiksloterham, Overhoeks en het Hamerstraatgebied ook aan een principebesluit voor vijfhonderd woningen in de Sixhaven en nog eens 1.400 op het bedrijventerrein Klaprozenweg-Noordoost (ten noorden van Buiksloterham). Bovendien worden de mogelijkheden voor woningbouw op de nog oostelijker gelegen Oranjewerf verkend.
23.000 woningen
Hoeveel huizen er uiteindelijk langs de noordoever van het IJ gebouwd gaan worden, is niet gemakkelijk te achterhalen. De Monitor Woningbouwcapaciteit van de provincie Noord-Holland geeft nog de beste indruk, al komen de cijfers op gebiedsniveau niet altijd overeen met die van de gemeente Zaanstad en Amsterdam. Volgens de monitor kunnen er tot 2030 tussen het Hembrugterrein en het Hamerstraatgebied een kleine 23.000 woningen bij komen. Bijna tienduizend daarvan hebben planologisch een onherroepelijke status, de rest is in voorbereiding of staat als potentiële bouwlocatie op de kaart. Onderverdeeld naar bouwperiode zullen er in de eerste paar jaren vooral op de NDSM-werf nieuwe woningen verrijzen. Vanaf 2020 verschuift het accent naar Buiksloterham, Overhoeks en het Hembrugterrein. Het Hamerstraatgebied komt pas na 2025 ‘op stoom’.
Het is goed mogelijk dat de cijfers in de monitor de komende jaren nog verder zullen stijgen. Zowel Zaanstad als Amsterdam heeft onder druk van de oplopende woningvraag zijn woningbouwambities aan de noordoever behoorlijk opgeschroefd. Zo vertelt projectmanager Ineke Harder van de gemeente Amsterdam dat in de aanloop naar een nieuw bestemmingsplan voor Buiksloterham inmiddels een aandeel van 70 procent wonen wordt onderzocht. In het oude bestemmingsplan werd nog uitgegaan van maximaal 50 procent. “Het aantal vierkante meters aan bedrijfsruimte blijft daarbij wel intact. Er zal in het gebied dus flink geïntensiveerd moeten worden.” In het Hamerstraatgebied is de groei van het aantal geplande woningen nog indrukwekkender. In de eerste schetsen was nog sprake van 2.500 huizen. In het jongste projectplan is dat meer dan verdubbeld naar 6.700 stuks.
Hoog, hoger, hoogst
Om al die nieuwe woningen kwijt te kunnen, zet Amsterdam stevig in op hoogbouw. Zo is op Overhoeks het opgeleverde appartementencomplex B’Mine nog maar een voorproefje van hoe de skyline er daar over drie jaar uit zal zien. Van de vier nieuwe torens die er dan bij zijn gekomen, worden het Maritim hotel en het naastgelegen wooncomplex met 110 meter het hoogst. De wolkenkrabber die op de NDSM-werf gebouwd mag worden, kan nog 10 meter hoger worden. Een deel van de andere gebouwen zal hier tot 60 meter reiken en uit ongeveer twintig woon-/werklagen bestaan. In het Hamerstraatgebied onderzoekt de gemeente zelfs of hoogbouwaccenten tot 140 meter mogelijk en wenselijk zijn. Vijfenveertig andere woontorens zijn al op de plankaart ingetekend die de gemeente als uitgangspunt hanteert in haar gesprekken met ontwikkelaars. Bijna de helft van deze gebouwen mag 45 meter hoog worden en zal uit ongeveer vijftien verdiepingen bestaan.
Met zoveel hoogbouw is het belangrijk dat bewoners voldoende daglicht en uitzicht houden. Straten moeten ook aangenaam blijven en geen donkere tochtgaten worden. Voor de meeste locaties heeft de gemeente daarom onderzoek laten doen naar de beste plekken voor hoogbouw en de verdeling van torens over de ontwikkellocaties. Op enkele blikvangers na zal de meeste hoogbouw ook niet als vrijstaand gebouw worden ontworpen, maar deel uitmaken van stevige stadsblokken. Voor het Hamerstraatgebied hebben stedenbouwkundigen zelfs een nieuw type stadsblok ontworpen dat extreem flexibel is en sterk afwijkt van de bebouwing in de vooroorlogse wijken (zie volgend artikel). Amsterdam lijkt zichzelf opnieuw uit te vinden aan het IJ.
Bedrijfsruimte onder druk
Wordt er dadelijk vooral gewoond aan de noordoever? Als het aan de gemeente ligt niet. De nieuwe wijken langs het IJ moeten juist een levendig deel van de stad worden waar ook volop wordt gewerkt en uitgegaan. Voor planologen en ontwerpers is het Java-eiland in dat opzicht een schrikbeeld. Onder druk van ontwikkelaars werd destijds afgezien van intensieve menging. Overdag is de wijk daardoor uitgestorven. In Buiksloterham en het Hamerstraatgebied moet het veel meer gaan bruisen. Maar met de oververhitte woningmarkt van dit moment is het lastiger geworden om een goede balans tussen verschillende functies te houden. Veel particuliere eigenaren zien dat ze met woningbouw veel meer geld kunnen verdienen dan met een hal vol creatieve ondernemers. “Ik word bijna dagelijks benaderd door bedrijven in Buiksloterham die een appartementencomplex op hun grond willen bouwen. Als ze niet zelf het initiatief nemen, worden ze wel belaagd door ontwikkelaars”, vertelt Harder. Het huidige bestemmingsplan staat in veel gevallen transformatie naar een woonbestemming ook toe.
Grip houden
Om toch meer grip op de ontwikkelingen in de verschillende deelgebieden te krijgen, heeft de gemeente besloten om zich meer met de plannen van ontwikkelaars te gaan bemoeien. Zo praat ze op de NDSM-werf met VolkerWessels, dat er via Amsterdam Waterfront veel ontwikkelrechten bezit, onder meer over de precieze locaties van hoogbouw of het tempo waarin sociale huurwoningen gebouwd gaan worden. Ook de verhouding tussen wonen en werken en de bouw van scholen komen aan bod. Omdat de erfpachtovereenkomsten nog afgesloten moeten worden, is de positie van de gemeente daarbij relatief sterk.
Waar op de NDSM-werf en in Buiksloterham het bestemmingsplan ontwikkelaars veel mogelijkheden biedt om op hun bedrijfskavel woningen te bouwen, is dat in het Hamerstraatgebied onmogelijk. In juridisch-planologische zin mag hier vooralsnog alleen worden gewerkt. Dat biedt de gemeente een extra mogelijkheid om ongewenste ontwikkelingen tegen te houden. “We hebben hier amper grond om uit te geven, maar iedereen die een woongebouw wil realiseren, moet langs ons bureau”, legt gemeentelijk projectmanager voor het Hamerstraatgebied Annegien Krugers Dagneaux uit. Toch denkt ze niet dat het gebied er over dertig jaar precies zo uitziet als de gemeente in haar projectplan heeft getekend. “We bieden slechts de mogelijkheden om het Hamergebied een andere invulling te geven, maar het is de markt die het uiteindelijk moet doen.”
Andere artikelen uit het dossier 'De metamorfose van de noordelijke IJ-oever':
NDSM: de stad rukt op (NUL20, december 2017)
(Toren)hoge ambities - Hamerstraatgebied wordt hoogstedelijk én ongedeeld (NUL20, december 2017)
Projectenoverzicht Noordelijke IJ-oever (NUL20, december 2017)