Een koopwoning in de gemeente Amsterdam was in de eerste drie maanden van 2025 gemiddeld 4,2 procent goedkoper dan in het laatste kwartaal van vorig jaar, zo blijkt uit de jongste marktcijfers van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). Niet in alle stadsdelen is sprake van dezelfde daling; woningen in Centrum (+ 5,6 procent) en Noord (+0,6 procent) werden juist duurder.
Gerekend in de prijs per vierkante meter is sprake van een gemiddelde daling in Amsterdam van 3,3 procent. In vergelijking met een jaar eerder is nog wel sprake van een stijging van de prijs van koopwoningen per vierkante meter van ook 3,3 procent, maar die stijging ligt duidelijk onder het nationale gemiddelde van bijna tien procent.
Effect uitponden
Volgens Floris van der Peijl, voorzitter van de MVA, staat de daling van de gemiddelde prijs in de hoofdstad niet los van de toenemende verkoop van particuliere huurwoningen. “Er komen steeds meer uitpondwoningen op de koopmarkt en het effect daarvan wordt steeds beter zichtbaar.” Ongeveer twee derde van de uitpond-woningen is een appartement. In vergelijking met een jaar eerder werden in Amsterdam in het eerste kwartaal van dit jaar 36 procent meer appartementen te koop gezet. De sterkste stijging in het aanbod doet zich voor in Amsterdam Oost en in Zuidoost. “Dit komt vooral doordat verhuren minder interessant is geworden vanwege onder meer de hogere Box 3-heffing, de introductie van de Wet betaalbare huur en de afschaffing van tijdelijke huurcontracten midden vorig jaar.”
NVM-datadochter Brainbay heeft de markt van uitpond-woningen nader onderzocht. Uit de analyse van het Kadaster en cijfers van de NVM blijkt dat in de vier grote Nederlandse steden veertig procent van de aangeboden woningen een voormalige huurwoning is. Deze uitpondwoningen zijn vaak wat kleiner en van mindere kwaliteit, waardoor ze de verkoopprijzen dempen. In het eerste kwartaal van dit jaar bracht in Amsterdam een uitpond-woning gemiddeld 547.000 euro op, veertigduizend euro minder dan de gemiddelde verkoopprijs van een al bestaande koopwoning. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in Amsterdam 572.000 euro. Van der Peijl verwacht dat het uitponden voorlopig aanhoudt. “De laatste tijdelijke huurcontracten lopen tot juli 2026, dus deze trend blijven we de komend tijd nog zien.”
Uitponden geeft een impuls aan de omvang van de koopmarkt, meer starters kopen een huis, maar doordat er minder huurwoningen zijn blijft de Amsterdamse woningmarkt onverminderd krap, aldus Van der Peijl. Wel kan een koper gemiddeld uit meer woningen kiezen: drie woningen dit kwartaal, tegenover twee woningen in het laatste kwartaal van 2024.
In de gemeente Amsterdam verkochten MVA-makelaars gedurende het eerste kwartaal van 2025 in totaal 2.038 woningen, waarvan 1.823 appartementen. Dit is een daling ten opzichte van het vorige kwartaal van dertig procent en een stijging van dertig procent in vergelijking met het eerste kwartaal van 2024. Ook meldt de MVA een vertraging in het verkooptempo. Gemiddeld staat in Amsterdam een huis 32 dagen te koop, vier dagen meer dan een jaar geleden. Wel wordt nog vaak boven de vraagprijs geboden: 73 procent van de woningen werd voor gemiddeld 5,5 procent boven de vraagprijs verkocht.
Landelijke cijfers
Amsterdam wijkt in negatieve zin af van het landelijke beeld. De gemiddelde huizenprijs daalde dit kwartaal met 1,8 procent; op jaarbasis is sprake van een stijging van 9,7 procent. Maar ook landelijk geldt dat uitponden de prijs omlaag drukt. Landelijk is de gemiddelde transactieprijs nu 473.000 euro. Voor alleen uitpondwoningen is dat 404.000 euro, zonder uitpondingen was de gemiddelde transactieprijs op 482.000 euro uitgekomen. [BP]