Inkomensgrens corporatiewoningen noopt tot heroriëntatie

Gezocht: woningen voor middeninkomens 

Sinds 1 januari mogen corporaties hoogstens tien procent van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huurders met een hoger inkomen dan € 33.614. De effecten van deze richtlijn zijn nog lang niet uitgekristalliseerd. Opvallend is dat tientallen corporaties – voornamelijk kleinere op het platteland – de nieuwe staatssteunregels gewoon naast zich neerleggen. Zij toetsen bij toewijzing niet op inkomen of blijven hun oude inkomenscriteria hanteren. Ze kijken wel waar het schip strandt. Andere woningbouwverenigingen zoeken creatieve oplossingen. Door bijvoorbeeld de huurprijs van woningen bij toewijzing tot 1 eurocent boven de liberalisatiegrens te verhogen. Dan telt de woning niet mee voor de 90-procentberekening. Een jaar later, bij de eerstvolgende huurverhoging gaat de woning dan weer terug naar de sociale voorraad.
Aart Slot, directeur van woningcorporatie Wherestad uit Purmerend, heeft weinig goeds over voor het negeren of creatief toepassen van de regels. Eerder toonde juist hij zich heel kritisch over het beperken van de doelgroep voor sociale woningbouw. “De negatieve gevolgen van het kabinetsbeleid zijn groot, maar ik ben van mening dat we ons daar wel aan moeten houden. Regel is regel. Bovendien, als een corporatie zich er niet aan houdt, dan wordt ook niet duidelijk hoe slecht een en ander uitpakt. Ik zie de jongste regelgeving toch vooral als een opmaat naar een gezonde discussie over de woningmarkt. Hoe fouter het overheidsbeleid uitpakt, hoe eerder zal behoefte aan discussie ontstaan. Het is alleen wel ontzettend vervelend dat huurders en potentiële huurders tot die tijd daar de dupe van worden.”
Daarbij lopen corporaties forse risico’s. Slot: “De gevolgen zullen niet mals zijn. Wie de regels overtreedt, kan na een jaar de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vergeten. Met als gevolg dat lenen duurder wordt en de corporatie voorgenomen investeringen zal moeten aanpassen. Een corporatie moet dus niet in haar eigen voet schieten.”

Pineut

Van de nieuwe maatregel worden veel huurders de pineut, benadrukt Slot. Zij kunnen geen passende woning bemachtigen. Ook niet in Purmerend. “We hebben in 2008 al uitgerekend dat bij ons op een woningvoorraad van 13.000 zeker tien procent van het aanbod uit vrije sector huurwoningen zou moeten bestaan. Dat aanbod is er simpelweg niet. Marktpartijen en corporaties komen samen niet verder dan vier procent; hooguit zeshonderd woningen.” Er is een reële vraag. Slot verwijst naar een vorig jaar opgeleverd woningproject. De 76 woningen met een gemiddelde huurprijs van 750 euro waren in een mum van tijd verhuurd. “Een derde deel van hen kwam uit een sociale huurwoning. Zij willen en kunnen dat betalen.”

En dus is de vraag welke rol ook corporaties kunnen spelen om het aanbod voor de middeninkomens kunnen verbeteren. Woningcorporatie Ymere gaat vrije sector huurwoningen tot een huur van 900 euro en koopwoningen tot 225.000 euro speciaal reserveren voor mensen met een inkomen van 33.000 tot 43.000 euro.
”Wij hebben een bestand van duizenden mensen die geen aanspraak kunnen maken op een sociale huurwoning. Voor die mensen openen wij half maart een speciale website: Woonticket Middeninkomens. Enerzijds vragen we informatie over inkomen, gezinssamenstelling en woonwensen. Die uitkomsten matchen we met ons actuele aanbod: koopwoningen, vrije sector huurwoningen en koopwoningen met Koopgarant. Maatwerk. Serieuze matches zullen vervolgens door onze makelaars worden afgehandeld,” aldus Jeroen Frissen van Ymere.
Het woningaanbod zal volgens hem heel divers zijn: van kleinere woningen binnen de Amsterdamse Ring tot ruimere in de buitengebieden. Pas als er geen serieuze gegadigden zijn, komen hogere inkomens aan de beurt, Ymere hoopt op die manier jaarlijks zo’n 750 tot 1000 huishoudens met een middeninkomen aan een woning te helpen.
Eigen Haard verwacht bij mutatie een beperkt deel van zijn woningen boven de sociale huurgrens uit te kunnen tillen, aldus bestuurder Van den Bergh Jeths elders in dit nummer: “Die kunnen we dan in de vrije sector verhuren. Uit gesprekken met bestuurders in de regio is ons gebleken dat die bereid zijn daaraan mee te werken. We mogen als corporatie bovendien nog tien procent aan hogere inkomensgroepen toewijzen.”
Eigen Haard wil ook meer mensen aan een vrije sector huurwoning helpen soepeler om te gaan met de inkomenscriteria. Het inkomensdeel dat aan huur mag worden besteed, wordt om die reden verhoogd. Wethouder Jeroen Olthof van de gemeente Zaanstad heeft zijn twijfels: ‘’Denk aan een gezinnetje met drie kindjes en een gezamenlijk inkomen van rond de 35.000 euro. Met zo’n inkomen is 800 à 900 euro huur heel ingewikkeld. Als je drie kinderen moet opvoeden, dan is zo’n hoge huur echt niet te betalen.”

Minder hypotheek

De koopmarkt biedt dergelijke woningzoekers volgens hem evenmin perspectief. Ook al zijn in de Zaanstreek koopwoningen in vergelijking met Amsterdam of Amstelveen stukken goedkoper. “In de Randstad kunnen die gezinnen nergens terecht. De voorwaarden voor verstrekking van een hypotheek zijn de afgelopen tijd aangescherpt. Er mag nog maar tot vier keer het jaarinkomen worden geleend. Ook bij ons kom je bij een besteedbaar bedrag van 130.000 euro niet ver.” Terwijl, zo onderstreept Olthof, juist voor bijvoorbeeld al die mensen in de Zaanstreek die werken in de fabrieken, passende huisvesting moet worden geboden “
De gemeente Zaanstad laat nog onderzoek doen naar de omvang van de problemen. “Politici hebben nogal eens de neiging eerst op cijfers te wachten en dan pas actie te ondernemen. Ik durf de stelling wel aan dat veel mensen in de problemen komen. Gaan we wachten tot die mensen op de stoep van het gemeentehuis kamperen? Of zoeken we naar een oplossing?”
Olthof heeft binnen de Stadsregio gepleit voor een brede discussie over de gevolgen van de Europese staatssteunregels. “Eigenlijk moet de bezem door de totale woningmarkt, maar zover reikt onze macht niet.” Hij is voorstander van wijziging van de liberalisatiegrens. “Eigenlijk moeten er twee huurgrenzen ontstaan. Eén tot 530 euro en één tot 700 of 800 euro. In de eerste categorie wordt negentig procent van de woningen aangeboden aan mensen met een inkomen tot 33.000 euro. De tweede grens is bestemd voor mensen met een inkomen tot 45.000 euro. Denkbaar is dat voor hen de bestaande huurgrens met 100 of 150 euro wordt verhoogd.”
Een andere oplossing kan volgens Olthof liggen in het toestaan van maatwerk. “De landelijke politiek moet erkennen dat één toetsinkomen voor het hele land niet werkt. Er moet rekening worden gehouden met de verschillen in de woningmarkt. Aan de randen van ons land kun je voor 130.000 euro wel een aardige woning kopen, maar in de Amsterdam Metropool krijg je – bij wijze van spreken – slechts een knappe garage. De gemiddelde woningwaarde kan daarbij dienen als belangrijke leidraad.”

Leerjaar

Aart Slot ziet 2011 als een leerjaar. Als de maatschappelijke discussie faalt en protesten tot niks leiden, dan komt het er op aan het aanbod betaalbare vrije sector huurwoningen daadwerkelijk te vergroten. “Er is een enorm verschil tussen sociale huur en commerciële markthuur. Wie gaat de groep tussen 650 en 800 euro huur bedienen? De bouwkosten zijn hoog, de inkomsten laag. Ik ken geen commerciële partij die de bereidheid heeft een aanvangsverlies van vijftig- of zestigduizend euro te nemen. Het bouwen van dergelijke woningen zou wel bij onze taak passen. Immers, we hebben nog een Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) dat zegt dat corporaties dienen te zorgen voor huisvesting voor mensen die niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. Maar financieel wordt het ons niet makkelijk gemaakt.”
Samen met corporaties elders uit Noord-Holland onderzoekt Wherestad de mogelijkheden van een beleggingsvehikel speciaal voor de bouw en het beheer van vrije sector huurwoningen tot een prijs van 800 euro. “Ik kan niet op de conclusies vooruitlopen. Het is allemaal niet makkelijk. Hoe halen wij het geld uit de markt? Welke effecten hebben dergelijke activiteiten op de met geborgde leningen opgebouwde sociale portefeuille? Als we bezit overhevelen naar zo’n nieuw bedrijf, heeft dat gevolgen voor de kasstroom. Hoe reageert het WSW daar op? Niet op de laatste plaats hebben we te maken met grote onduidelijkheid in regelgeving. Rondom de toekomstige splitsing van publieke en commerciële taken is veel nog niet uitgewerkt. Moeten we bij overheveling van woningbezit naar dat andere woningbedrijf publieke steun uit het verleden verrekenen? Hoe hoog is vervolgens die waarde? Nadere regelgeving zal bepalen wat wel of niet kan.”