Wooncrisis leidt eindelijk tot landelijk protest
Terug naar de volkshuisvesting?
Stedelijke vernieuwing, wooncoöperaties, het Volkshuisvestingsfonds. In het septembernummer van NUL20 besteden we aandacht aan thema's die 'vroeger' onder het ministerie van Volkshuisvesting zouden zijn gevallen. Hoe staat het eigenlijk met het gedachtegoed van de naoorlogse 'volkshuisvesting'. Is er sprake van een comeback?
Nog altijd komen er delegaties uit het buitenland naar het wonder van de Nederlandse volkshuisvesting kijken. Een tochtje door de Amsterdamse Spaarndammerbuurt met als hoogtepunt een bezoek aan het arbeiderspaleis Het Schip is daarbij een verplicht nummer.
De Nederlandse sociale huursector heeft een respectabele staat van dienst, maar de glans is er wel een beetje af. Aan de pluskant staat een nog altijd indrukwekkend woningbezit van 2,2 miljoen betaalbare sociale huurhuizen (28% van de totale voorraad), waarvan een groot deel er uitstekend bij staat. Aan de minkant staan enorme wachtlijsten, 40.000 daklozen, een landelijke overheid die sociale huisvesting niet ondersteunt maar belast, en een ontwikkeling waarin beleidsmakers sociale huurwoningen steeds meer als een vangnet voor onfortuinlijke doelgroepen zijn gaan beschouwen, dan als een volwaardig segment van de woningmarkt.
Woonprotest, 12 september in Amsterdam
Op 12 september was er in Amsterdam Het Woonprotest, een landelijke demonstratie tegen het tekort aan betaalbare woningen, stijgende huurprijzen en speculatie met woningen door beleggers. Het is de eerste manifestatie van een nieuwe beweging van meer dan 150 actiegroepen, politieke partijen en organisaties die gezamenlijk wil opkomen voor huurders en voor starters op de markt voor koophuizen. De tweede bijeenkomst is 17 oktober in Rotterdam, een derde op 13 november in Den Haag.
De deelnemers richten hun oproep aan het nieuwe kabinet en de lokale politieke partijen die zich voorbereiden op de gemeenteraadsverkiezingen.
“We moeten aan de noodrem trekken en een ommekeer in beleid forceren.”
Hun eisen zijn:
- Garandeer voldoende en betaalbare huisvesting
- Herpak de grip op de escalerende huur- en huizenprijzen
- Stop racistisch en klassistisch woon- en sloopbeleid
- Pak parasitaire beleggers aan
Maar de huidige wooncrisis gaat veel verder dan de sociale huursector. Steden zijn onbetaalbaar geworden voor jonge gezinnen en middeninkomens en ook in kleinere gemeenten komt de jonge generatie er nauwelijks meer tussen. De wooncrisis leidde op 12 september tot het eerste landelijke woonprotest in Amsterdam; op 17 oktober krijgt dat in Rotterdam een vervolg. Achter deze protestbeweging scharen zich meer dan 150 actiegroepen, organisaties en politieke partijen. Zij eisen van het volgende kabinet "een radicale verbetering in het woonbeleid".
Misgegaan
Waar het is misgegaan? Er is een kluwen van factorn aan te wijzen die aan de huidige woningnood bijdragen - waaronder de internationale monetaire politiek, de verhuurderheffing, stijgende bouwprijzen, extramuralisering, knellende regelgeving, stapeling van bouweisen, milieubelemmeringen, gebrek aan bouwlocaties, immigratie en te lage prognoses over de bevolkingsgroei.
Niet alles is natuurlijk de schuld van 'de politiek'. Maar zonneklaar is dat het landelijke beleid het laatste decennium een ongunstige rol heeft gespeeld. De stringente bezuinigingen van het kabinet Rutte-Samsom verergerden de crisis in de hele bouwkolom. Een veeg teken was eerder al de opheffing van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu in 2010. Vervolgens ging in 2012 Stef Blok als 'minister zonder portefeuille' Wonen erbij doen. Veelzeggend was dat de term 'volkshuisvesting' daarbij sneuvelde. Blok voerde voortvarend de neoliberale bezuinigingsagenda uit met als kern meer marktwerking en decentralisatie. Hij ging er prat op dat hij een heel ministerie liet verdwijnen. Ruimtelijke ordening werd een vies woord, subsidies zoals de ISV-gelden werden geschrapt, woningcorporaties gingen een belasting op sociale huurwoningen betalen. In de visie van Blok kon 'de markt' voortaan wel zorgen voor voldoende woningen.
Dat viel tegen. Bovendien zorgden niet-bouwende vastgoedpartijen, van kleine beleggers tot buitenlandse 'sprinkhaankapitalisten' (dixit Erik Flentge, SP-fractievoorzitter Amsterdam) vooral voor verdere prijsopdrijving.
Corporaties hingen na de parlementaire enquête en de nieuwe Woningwet in 2015 aangeslagen in de touwen. De jaren daarna kregen in deze sector financiële verantwoording, risicomijding en kostenbeheersing prioriteit; projectontwikkeling werd het kind van de rekening. Corporaties in nood, zoals Vestia, verkochten hele pakketten woningen aan beleggers. Op 1 januari 2020 bezaten de Nederlandse corporaties 10.000 woningen minder dan vijf jaar eerder.
Schuivende panelen
De slinger beweegt de andere kant op. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) presenteerde het kabinet vorig jaar weer een langetermijnvisie op de ruimtelijke ordening. En minister Kajsa Ollongren, gestart zonder programma en budget voor Wonen, introduceerde twee investeringsfondsen van 1 miljard - voor corporaties en gemeenten - om woningbouw te stimuleren. En ze stelt capaciteit en deskundigheid beschikbaar om procedures voor gebiedsontwikkeling te versnellen. Daarnaast kwam er ook een Volkshuisvestingsfonds van 450 miljoen euro.
Den Haag is kortom terug op het speelveld, maar de fondsen zijn vooralsnog eenmalig. Voor besluiten over structurele bouwfondsen of vermindering van de verhuurderheffing is het wachten op een nieuw kabinet...
Het opvoeren van de woningproductie is weer een kwestie van nationaal belang, zo lazen we in de verkiezingsprogramma's. Wat daarin opviel is dat 'volkshuisvesting' als begrip weer helemaal terug is van weggeweest. En niet alleen bij de linkse partijen. ‘Minder marktwerking, meer samenwerking’ concludeerde bijvoorbeeld het CDA. De confessionelen willen “van volkshuisvesting weer een overheidstaak met een stevige regierol voor het Rijk” maken.
Overheidstaak
De term 'volkshuisvesting' wordt kortom weer gekoesterd. Maar krijgen we daarmee ook het gedachtegoed uit de tweede helft van de vorige eeuw terug? Dat is nog maar de vraag. Vanaf 1995 raakte het woonbeleid doordesemd van marktdenken en deregulering. Dat ploeg je niet zomaar terug, zo leerden de afgelopen jaren.
Zorg voor voldoende woonruimte is een overheidstaak. Zo staat het in de grondwet. Na de oorlog namen opeenvolgende regeringen die verantwoordelijkheid heel serieus. Het volkshuisvestingsbeleid had twee sporen: centrale regie op de ruimtelijke ordening en de woningproductie én regelgeving voor eerlijke verdeling en betaalbare huren. Volkshuisvesting was ook een aanzienlijke begrotingspost.
Vanaf medio jaren negentig begon er een andere, 'neoliberale', wind te waaien in de nationale politiek. Corporaties werden verzelfstandigd en de geldkraan werd dichtgedraaid. In 2014 werden de laatste subsidies voor stedelijke vernieuwing (ISV-gelden) uitgekeerd. Met de introductie van de verhuurderheffing werd de sociale huursector zelfs een verdienpost.
Sinds 1995 is de rechtspositie van de huurder steeds zwakker geworden en werd bezit van en handel in woningen lucratiever
De facto is sinds 1995 de (rechts)positie van de huurder steeds zwakker geworden en werd bezit van en handel in Nederlands vastgoed lucratiever. Belangrijke mijlpalen in dit proces waren de afschaffing van de huurregulering in de vrije sector (1995), de introductie van de WOZ in het puntenstelsel (2015) en de invoering van het tijdelijke huurcontract in de vrije huursector (Wet Doorstroming Huurmarkt - 2017).
Nieuw kabinet aan zet...
De huidige wooncrisis is niet binnen een paar jaar op te lossen, ook niet als de productie wordt opgeschroefd tot 100.000 woningen. Ondertussen groeit de kloof tussen de 'insiders' en de 'outsiders': zij die een woning hebben of betaalbaar huren en zij die dat niet hebben. Deze kloof wordt steeds meer een generatiekloof. Recentelijk meldde de adviesketen De Hypotheker dat alleenstaanden met een modaal inkomen (36.500 euro bruto, excl. vakantiegeld) zich nog maar 3,3 procent van de te koop staande woningen kunnen permitteren. In Amsterdam is dat nog maar 0,2 procent.
Het enorme tekort aan betaalbare woningen staat inmiddels op de politieke agenda.
Het nieuwe kabinet zal niet om een flinke taakstelling op dit gebied heen kunnen. In de 'aanzet' tot een regeerakkoord van VVD en D66 werd gerept over de bouw van een miljoen woningen dit decennium.
Woningprijzen
Er zijn zeer beperkte mogelijkheden om de prijsstijgingen in de koopsector te temperen. De woonstarter helpen met koopsubsidies, ruimere leennormen of een voorschot op de erfenis (de 'jubelton') is de verkeerde route gebleken: dat leidt in een gespannen markt alleen maar tot hogere prijzen. Het Rijk zou wel eens na kunnen denken over nationale Koopgarant- of Koopstart-achtige constructies; nu moeten gemeenten zelf het wiel uitvinden.
Wat de koper in spe in ieder geval helpt, is het voor beleggers onaantrekkelijker maken woningen op te kopen. Bijvoorbeeld door inkomen uit huur als zodanig te belasten. Jaren te laat, krijgen gemeenten wel per 1 januari de mogelijkheid een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen in te voeren. Onduidelijk is nog op welke schaal gemeenten die mogen inzetten.
Wie beschermt de huurder?
Ook de huren zijn als een komeet gestegen. De klassieke volkshuisvester zou de belangen van de onderliggende partij, de huurder, beter willen beschermen. Bijvoorbeeld door huurstijgingen te maximeren, door een groter deel van de woningvoorraad te reguleren (WWS) en door tijdelijke huurcontracten te beperken.
Maar of dat ervan komt? Uit de beleidsontwikkeling de laatste jaren kunnen huurders weinig hoop putten. De vastgoedsector vindt in Den Haag een willig oor. Eerder sneuvelde de 'noodknop middenhuur', recentelijk werd de invoering van de maximering van de WOZ-component in het puntenstelsel uitgesteld. De consequentie daarvan is dat nog meer particuliere gereguleerde huurwoningen worden geliberaliseerd. Al jaren verdwijnen er zo meer betaalbare woningen dan steden kunnen bijbouwen.
De Nederlandse corporatiesector biedt huurders kortom nog altijd de beste en eigenlijk enige garantie op blijvend betaalbare huisvesting. Het is voor woningzoekenden met een kleine beurs dan ook hoopgevend nieuws dat grote stedelijke corporaties, verenigd in De Vernieuwde Stad, hun woningproductie gaan verdubbelen. Tenminste als deze voornemens nu wel worden gerealiseerd.
Er zijn begrijpelijke pleidooien om ook (lage) middeninkomens weer toegang te geven tot deze sector. Daar is alle reden toe. Maar de keerzijde is wel dat wachtlijsten nog langer worden.
Fred van der Molen