7.500 woningen nieuwbouwwoningen erbij, versnelde verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het versterken van buurten. Zo maar een aantal ambities van het nieuwe Amsterdamse college. Maar hoe haalbaar zijn die in deze tijden van crises? In Pakhuis de Zwijger werd op 13 september gesproken hoe en wat gemeente, corporaties, ontwikkelaars en bewoners gezamenlijk zouden moeten en kunnen oppakken.
De ambities op het gebied van wonen en de bestrijding van (energie)armoede in het Amsterdamse coalitieakkoord zijn hoog. Tegelijk is de context complex: de inflatie rijst de pan uit, de energieprijzen gaan door het dak en er is een tekort aan arbeidskrachten. Hoe kunnen alle ambities worden gecombineerd? En zijn ze nog wel haalbaar tegen dit decor?
Grijp alles maar aan wat je hebt als wethouder om de wooncrisis te beteugelen, zo interpreteerde Zita Pels, de Amsterdamse wethouder van Duurzaamheid, energietransitie & volkshuisvesting, de afspraken in het coalitieakkoord voor haarzelf. “We hebben natuurlijk te maken met de consequenties van de oorlog, maar ook met zeker tien jaar uitholling van dat recht op wonen. Deze coalitie ziet wonen als recht en niet als verdienmodel.” Ze wil harder handhaven op leegstand, vakantieverhuur goed reguleren en een verhuurdersheffing invoeren.
De uitholling van de volkshuisvesting is volgens haar een gevolg van jarenlang landelijk beleid. De nieuwe minister van VRO zet goeie stappen, maar Pels zou graag meer regulering zien. Er is nu wel een begrenzing van de WOZ in het puntenstelsel (33% van totaal aantal punten), maar dat is volgens Pels niet voldoende om de extreem hoge huurprijzen tegen te gaan. Kwetsbare Amsterdammers mogen niet nog verder achterop raken, door de wooncrisis of de enorme stijging in de energieprijzen. Naast extra opvang van vluchtelingen gaat Amsterdam ook 2.500 tot 3.000 extra flexwoningen bouwen die naar statushouders en andere kwetsbare groepen gaan. In oktober zou een begin moeten worden gemaakt met de start van de eerste 1.000 flexwoningen.
Uitdagingen
De grootste uitdaging om de ambities te halen? Volgens Anne Wilbers (bestuursvoorzitter Stadgenoot) zit die in het slim combineren van de enorme duurzaamheidsopgave en nieuwbouw. Stadgenoot heeft veel herstructureringswijken waarin het verduurzamen van de bestaande voorraad wordt gecombineerd met nieuwbouw, verdichting, doorstroom en versterking. “Binnen de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties hebben we afgesproken dat we de opgave in de wijken nog meer centraal gaan stellen. Eerst kijken wat daar nodig is, daarna pas wie wat doet. Dan stellen we dus niet ons eigen beleid voorop, maar wat er moet gebeuren.”
Volgens ontwikkelaar Peter Heuvelink (Directeur AM Noordwest) is komen tot versnelling de grootste uitdaging. “Nu duurt het zeker drie tot vijf jaar om tot de eerste paal te komen. Er zijn veel meningen, terwijl de doelstellingen vrij hard en duidelijk meetbaar zijn. Tussen ontwikkelaar en gemeente of corporaties en de buurt gaat het vaak over: ik vind dit wel of niet mooi. Dat kost tijd en smaak is subjectief.”
Zorgvuldig participeren vindt hij overigens wel belangrijk, want het zorgt voor meer draagvlak. Hij wijst er op dat gemeentes waarschijnlijk vanaf januari bij de toewijzing van woningen eenvoudiger voorrang kunnen geven aan de eigen inwoners. Dat helpt volgens Heuvelink: “Als je kunt uitleggen dat je bouwt voor bewoners uit de wijk, heb je minder nimby-gedrag.”
Heuvelink is voor regulering en betaalbaarheid, maar het moet bij nieuwbouw wel uit kunnen. Met de stijgende bouwkosten - wel zo'n 10, 20 procent - wordt dat volgens hem steeds lastiger. “Wij zijn niet voor winstmaximalisatie, maar ook niet voor verlies.” Daarbij zorgt de aankondiging van minister De Jonge dat hij ook de middenhuren via het wws-puntenstelsel wil gaan reguleren voor veel onzekerheid in de markt. "Hierdoor ligt een deel van de projectontwikkeling al stil." Duidelijkheid is voor ontwikkelaars cruciaal, benadrukt Heuvelink.
Meer samenwerking, betere participatie. Zeker, zegt Anne Wilbers. Maar één bezwaarmaker kan er nog altijd voor zorgen dat plannen tweeëneenhalf jaar stil komen te liggen: “We wonen gelukkig in een land waar er niet zomaar over mensen heen gewalst kan worden. Maar het schiet door als tweehonderd bewoners langer in een wisselwoning zitten omdat één iemand bezwaar maakt.”
Een goed voorbeeld van hoe kan worden versimpeld en versneld is volgens Eric Nagengast (Directeur Vastgoed bij Rochdale) bijvoorbeeld te vinden in Amsterdam Nieuw-West. “Daar speelt altijd de discussie over het stedenbouwkundig erfgoed van Van Eesteren. Dat betekent dat we bij alle voorstellen voor renovatie of sloop-nieuwbouw op projectniveau met verschillende diensten, welstand en de bewoners discussie voeren over de cultuurhistorische waarde van zo'n gebouw. Sinds een jaar wordt met de gemeente gekeken naar eenduidige spelregels. Daar komt een kader voor, wat helderheid schept en discussie voorkomt. Dat kan veel tijdwinst opleveren.”
Wilbers benadrukt dat duidelijk moet zijn dat stedelijke vernieuwing in de eerste plaats de bewoners ten goede moet komen: "We moeten bewoners laten zien dat zij er beter van worden. Bij de huidige projecten bouwen alle corporaties meer woningen terug dan er stonden. En het aantal sociale huurwoningen blijft daarbij minimaal hetzelfde.”
Isolatieoffensief
Onderdeel van het coalitieakkoord is het isolatieoffensief. Dat bestaat volgens Pels uit drie delen. Het eerste gaat om de aanpak energiearmoede. Energiecoaches gaan 24 duizend extra mensen helpen met kleine maatregelen. Het tweede gaat over de korte klappen. Wat kan de gemeente bijvoorbeeld doen in de ondersteuning bijvoorbeeld van VvE's, want daar liggen extra mogelijkheden, zeker bij gemengde VvE's waar eigenaren en corporaties in zitten. Deel drie richt zich op de wat langere termijn. De 27 duizend lage energielabels in Amsterdam moeten worden aangepakt. Corporaties moeten van het Rijk voor 2028 alle labels hebben weggewerkt. Ook dat vraagt volgens haar om samenwerking.
Het isolatieoffensief is volgens Nagengast echter al een aantal jaren geleden begonnen. “We zitten al vol in de isolatiemodus. We zijn nu aan het plannen voor 2024 en vragen onze aannemers: hoeveel kunnen jullie extra doen? Maar zij zitten met capaciteitsproblemen, wij ook. Ik denk dat we maximaal inzetten. De hogere bouwkosten nemen we op de koop toe, want het moet gewoon door.” Rochdale laat nieuwbouw steeds vaker aan ontwikkelaars over. Nagengast: “Het accent van onze eigen organisatie ligt op de intensievere verduurzaming.”
Ook Wilbers stelt dat het verwijderen van alle E,F en G labels nu bij de corporaties is of wordt ingepland. "Het gaat er nu om dat we dat uitvoeren". Nieuwe ambities daar boven op zetten helpt volgens haar niet.
De wethouder vindt echter dat er een tandje bijgezet moet worden. “De corporaties halen nog niet alle doelen. Wij moeten naar onszelf kijken als gemeente, wat kunnen wij nog verbeteren om het voor de corporaties makkelijker te maken? Maar de corporaties moeten ook kijken wat ze kunnen doen om te versnellen. Want de stad verwacht meer van ons.”
De commerciële verhuurders zijn voor de gemeente een moeilijkere groep om aan te spreken. Hiervoor is regelgeving vanuit het Rijk nodig, zegt Pels. Bijvoorbeeld door enkel glas tot bouwkundig gebrek te bestempelen en op termijn zelfs ook E-F-G-labels als gebrek te zien.
Iemand uit het publiek van Red Amsterdam Noord brengt in dat zij de term isolatiearmoede gebruikt in plaats van energiearmoede: mensen die al nauwelijks energie gebruiken hebben behoefte aan isolatie, niet aan een energiecoach.
Reflectiepanel
In het tweede onderdeel van het programma kreeg het 'reflectiepanel' het woord. Wat zijn hun grootste zorgen? Pelin Zenginoglu (Deelnemer jongerenpanel UPLIFT) trapt af. UPLIFT is een groep jongeren, studenten en starters tussen de 18 en 32. De ambities om meer woningen te bouwen zijn goed, maar wat gebeurt er daarna, vraagt zij zich af. Ze wijst op de grote woononzekerheid door tijdelijke contracten en het gebrek aan doorstromingsmogelijkheden voor jongeren. “Kopen is geen optie, weten we inmiddels allemaal.”
De grootste zorg van Gert Jan Bakker (Consulent van het Steunpunt Ongewenst Verhuurgedrag bij Stichting !WOON) blijft betaalbaarheid. Ook hij noemt de perverse invloed van woningwaarde op de huren: "Omdat de WOZ meetelt in het puntenstelsel komt een studio van 30 m2 nog in de vrijehuursector. En door de ongekend hoge prijzen voor koopwoningen verliezen we de Amsterdammers in Amsterdam.” Dat er bijna 100 duizend woningen in Amsterdam zijn met enkel glas vindt hij niet kunnen. “De minister moet zorgen voor een verhuurverbod op woningen met de laagste labels en enkel glas, zodat er een beetje drive komt om die woningen toch op te knappen.”
Mike Brantjes (Community organiser Hart voor de K-buurt) hoort veel mooie dingen, maar ziet dat de bewoner vaak als consument wordt gezien. Hij vindt dat ze er actief bij betrokken moeten worden. De K-buurt is een voorbeeld van hoeveel dat kan opleveren; namelijk meer verdichting. Nadat participatietrajecten vastliepen, kregen bewoners als experiment de gelegenheid zelf een plan te maken, ondersteund door de ambtenaren. “De opgave was 750 woningen, maar door bewonersparticipatie kwamen we uit op 500 extra woningen. Wij willen dat de jongeren van de buurt hier kunnen blijven wonen en kunnen zorgen, zodat die zorggemeenschap in stand blijven. Dat sociale weefsel is heel belangrijk.” Het stedenbouwkundig plan wordt gemaakt, een deel gaat waarschijnlijk snel in aanbouw. (Meer informatie: K-buurt: van participatiestaking naar cocreatie)
Hij hoort dat allerlei partijen met elkaar moeten afstemmen, maar hallo: “Betrek nou die bewoners erbij. Wij denken integraal.” In de K-buurt hebben bewoners bijvoorbeeld de bouwopgave waar mogelijk gekoppeld aan de transitie naar aardgasvrij. Ze werken daarnaast aan een transitiehub waar verf gerecycled kan worden, waar de Fixbrigade en de Repairbrigade zitten en waar jongeren richting installatietechniek worden geleid. “Want handjes zijn de bottleneck en die zijn er genoeg in de K-buurt.” Belangrijk is dat de samenwerking langjarig moet zijn en niet via eenmalige participatieprojectjes.
Woningdelen
Zenginoglu van UPLIFT wil graag nog een lans breken voor woningdelen als oplossing van de woonproblemen van jongeren: “Veel jongeren en starters zijn op dit moment bereid om samen te wonen en vinden het zelfs leuk. In het coalitieakkoord wordt nu genoemd dat het woningdeelbeleid wordt geëvalueerd. Dat moet geen jaren duren, want het delen van een woning zou voor veel mensen een uitkomst zijn.”
Woningdelen kan volgens Bakker nog steeds, alleen moet de eigenaar een vergunning bij de gemeente aanvragen. Een probleem is dat verhuurders vaak hoge huren vragen en er flink aan verdienen. Daarom is de vraag naar dit soort woningen hoog, wat leidt tot een algemene prijsopdrijving van koop- en huurprijzen.
Hij vindt dat het puntenstelsel wettelijk bindend moet worden. “Nu leggen we het initiatief om iets te doen tegen de huisjesmelker bij een negentienjarige student die naar de huurcommissie kan gaan. Eigenlijk moeten we zeggen: het is een economisch delict om een kamer die volgens het puntenstelsel maximaal 300 euro mag zijn aan te bieden voor 700 euro. We moeten echt iets doen aan de huurprijzen.”
Door de tijdelijke huurcontracten gaan mensen minder snel naar de huurcommissie, vanwege het risico dat het contract niet wordt verlengd. De in 2016 aangenomen wet doorstroming huurmarkt is bedoeld om bewoners te laten doorstromen om bijvoorbeeld scheefwonen te voorkomen en ervoor te zorgen dat mensen hun studentenkamer na vijf jaar verlaten. Bakker: “Deze wet creëert een enorme woononzekerheid voor nieuwe huurders. We krijgen een hele nieuwe kaste van urbane nomaden die van tijdelijke naar tijdelijke naar tijdelijke woning trekken. Dat is voor niemand goed, behalve voor de belegger of de verhuurder.”
Woningdelen is volgens Heuvelink niet alleen geliefd bij jongeren. AM Noordwest ontwikkelt nu met Woonzorg Nederland en de gemeente Amsterdam op Amstelkwartier het complex 'De Stadsveteraan', waar senioren op verschillende manieren kunnen samenwonen. “Ik heb begrepen dat we er een glijbaan in maken voor de kleinkinderen.” In Almere bouwt AM nu een woontoren met 51 Friends-appartementen." Het wordt volgens hem wel dringend tijd om het puntenstelsel aan te passen voor dergelijke woonvormen.
Volgens Wilbers heeft Amsterdam de regelgeving dusdanig ingewikkeld gemaakt dat de meeste corporaties met Friends-contracten zijn gestopt. “De rode draad zou moeten zijn: haal de uitwassen met tijdelijke contracten of verkamering eruit en zorg dat het goeie behouden blijft.”
Co-creatie en participatie
Zenginoglu ziet meer co-creatieprocessen als hulpmiddel om de hoge ambities te halen. “Ik denk dat we veel meer mensen erbij moeten betrekken. Vooral studenten, jongeren en starters worden vaak vergeten.” Amsterdam staat overigens aan de vooravond van een participatietraject voor de 'Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, meldt Pels. Alle plannen uit het coalitieakkoord moeten in een uitvoerbaar plan landen. Pels nodigt iedereen uit om met de gemeente mee te denken. “Want ik geloof ook erg in die co-creatie die net ook naar voren werd gebracht. Laten we het vooral samen doen en zorgen dat woningen er zijn om in te wonen.” Dit najaar wordt het participatieplan geschreven. Volgend jaar begint de participatie zelf, online en offline.