Image

Huurders weten dondersgoed hoe hun huishoudboekje in elkaar zit. Ze weten dat ze niet meer geld kunnen uitgeven dan er binnenkomt. En kom je toch tekort, dan kan je geld lenen. Het nadeel van lenen is dat je het later altijd – en meestal met rente – moet terugbetalen. Maar ja, soms kan het niet anders.

In het huishoudboekje van een corporatie werkt dat precies hetzelfde. Als er meer wordt uitgegeven aan belastingen, bedrijfskosten, onderhoud en woningverbetering dan er aan huur binnenkomt, lenen corporaties het ontbrekende geld bij de bank. Dit in de hoop dat dit later weer kan worden terugbetaald. Helaas wordt bij corporaties die lening al jarenlang niet meer terugbetaald, gewoon omdat het geld er niet is. Gelukkig kan de rente nog wel worden betaald. Per saldo kwamen corporaties in 2023 gezamenlijk ongeveer 100 miljoen euro tekort. Daarmee werd hun totale schuld bij de bank 100 miljoen euro hoger. En dus steeg ook de jaarlijkse rentebetaling.

Een jaarlijks tekort van € 1,6 miljard euro

Als de door het kabinet aangekondigde huurbevriezing doorgaat, stijgt bij corporaties het jaarlijkse tekort van 100 miljoen naar 1.600 miljoen euro. Elk jaar wordt de schuld bij de bank met dit bedrag verhoogd en komt daarmee stapsgewijs op duizelingwekkend niveau. Met ook een duizelingwekkende rente om jaarlijks te betalen. Aedes-voorzitter Spies legde de gevolgen daarvan goed uit: er is straks toch geen bank meer die leningen aan corporaties verstrekt! Ook niet voor de nieuwbouw. Dat is een veel te groot risico voor de bank.

Om dit scenario te voorkomen, is nu aan meer dan de helft van de corporaties gevraagd om te bedenken waarop ze gaan bezuinigen als de huurbevriezing doorgaat. Op dit moment worden hiervoor veel overuren bij corporaties gemaakt. Wat moet doorgaan, wat niet en wat kan even wachten? Dat zijn pijnlijke keuzes. Maar zijn het ook ingewikkelde keuzes?

Onderhoud gaat voor

Eigenlijk is het eenvoudig. Gewoon omdat we collectief een Duurzaam Prestatie Model hebben ontwikkeld. Daarin is een gelaagdheid aangebracht in de volkshuisvestelijke prioriteiten van de corporatiesector in zijn geheel. Het belangrijkste hierbij is dat zowel de kwaliteit als het aantal woningen op peil moet blijven. Als er dan nog geld over is, kan dat worden gebruikt om de woningvoorraad te laten groeien. En als er dan nog investeringsruimte resteert, kunnen corporaties solidair mee-investeren bij corporaties waar nog een grote volkshuisvestelijke opgave resteert.

Plat gezegd, bij corporaties gaat het belang van de zittende huurders boven dat van woningzoekenden! 

Deze prioritaire gelaagdheid uit het Prestatie Model valt ook toe te passen op individuele corporaties. Als de huurbevriezing doorgaat, dan wordt kwalitatieve instandhouding al een grote opgave. En blijft er bij veel corporaties weinig tot niets over voor uitbreiding van de voorraad. Daarmee worden de wachtrijen steeds langer. Plat gezegd, bij corporaties gaat het belang van de zittende huurders boven dat van woningzoekenden! Dat klinkt als een gruwel. Maar logisch klinkt het wel. Het is toch vanzelfsprekend dat je eerst je bestaande woningen goed onderhoudt. Daar hebben de huurders toch recht op! En de woningzoekenden dan? Dat is simpel, daarvoor kunnen corporaties de verantwoordelijk niet meer dragen.

Adel verplicht

Die verantwoordelijkheid wordt weer teruggelegd waar die hoort: bij de overheid. Die mag zelf gaan bouwen. Corporaties bouwen alleen nog als ze flinke subsidies voor nieuwbouw krijgen. Dat hoort nu eenmaal bij sociale woningbouw. En dan maar hopen dat de overheid uiteindelijk in beweging komt. Adel verplicht, heet dat toch?