Image

Corporaties besteden jaarlijks zo’n 10 miljard euro aan onderhoud en verbetering. Dat is twee keer zo veel als ze aan nieuwbouw uitgeven. De uitgaven voor onderhoud en verbetering zijn de afgelopen jaren fors gestegen. De woningen worden ouder. Die vragen om meer onderhoud en (duurzame) verbeteringen, jaar in, jaar uit.

Het gaat om omvangrijke en constante geldstromen. In de nieuwbouw kennen we de belangrijkste ontwikkelaars en aannemers waar dit naartoe gaat. Bij onderhoud en verbetering is dat een lappendeken van grote en kleine aannemers, van onderaannemers en zzp’ers. Waar gaan die 10 miljard van corporaties eigenlijk heen? Een middagje op het internet gaf mij verrassende inzichten.

Private equity lijkt zich de laatste jaren steeds meer te ontfermen over onderhouds- en verbeterbedrijven in bouw. Private equity staat voor privaat vermogen dat een goed rendement zoekt. Daarvoor worden bedrijven opgekocht. De verdienstrategie verschilt sterk. Voorop staat meestal het verbeteren van het rendement van het bedrijf via efficiencyverbetering, groei en innovatie. Soms wordt een bedrijf volgestopt met geleend geld. Kenmerk van private equity is dat de investeerders vaak maar een korte rit maken. Doorgaans verkopen ze bedrijven na vijf tot zeven jaar weer door.

In de bouw zie ik vooral dat geïnvesteerd wordt in agglomeraten. Dezelfde soort bedrijven of elkaar aanvullende bedrijven gaan in één investeringsmandje. Dat mandje kan op enig moment worden doorverkocht. Daarmee kunnen flinke winsten worden gemaakt.

Als je weet waarnaar je zoekt, zijn die investeringsmandjes voor de bouw meestal niet moeilijk te vinden. Bijvoorbeeld in een hoekje van de website van ‘Patina dakdenkers’ staat dat men onderdeel is van de Primutec Solutions Group. Daarin zitten 13 bedrijven uit de bouw. Op haar beurt maakt Primutec deel uit van ‘Deutsche Private Equity’.

In de Nederlandse bouw speelt NPM Capital een groeiende rol. NPM maakt deel uit van SHV. NPM omschrijft zichzelf als een onafhankelijke investeringspartner die middelgrote en grote bedrijven met een hoofdkantoor in de Benelux helpt hun ambities te realiseren. Het richt zich op ‘familiebedrijven en op ondernemingen met een sterk en betrokken managementteam’.

De participaties in onderhoudsbedrijven zijn door NPM ondergebracht in Omdus. De bedrijven in Omdus werken nog onder hun eigen naam, terwijl ze soms ook met elkaar zijn gefuseerd (zie ook de afbeelding onderaan deze column).

In mijn korte zoektocht op het internet kwam ik ook uit bij NOK.5 en Scheybeek. Voor de nieuwsgierige meelezers heb ik de hierbij behorende bedrijven onderaan de tekst ook in beeld gebracht. Ook hier gaat het veelal om familiebedrijven. Althans zo afficheren de meeste bouwbedrijven zich. Dat klopt, maar ondertussen is de familie geen eigenaar meer. De familie heeft gekozen voor het geld. Dat begrijp ik. Het is aannemelijk dat op termijn het familiekarakter steeds meer verwatert en het aandeelhoudersrendement dominanter wordt.

Prijskaartje?

Investeren in onderhoudsbedrijven door private equity lijkt dus een trend. Een bevestiging daarvan vond ik in een redelijk recente rapportage van ING: ‘Private equity ziet dit als een stabiele groeimarkt door onder andere alle verduurzamingmaatregelen die nog genomen moeten worden. Grotere samengevoegde onderhoudsbedrijven hebben ook meerwaarde omdat ze beter kunnen voldoen aan de wensen van grote opdrachtgevers, zoals woningcorporaties. Ook is bij eventuele doorverkoop de totale waarde van een gefuseerd onderhoudsbedrijf vaak groter dan de som der delen.’

Wat betekent deze instroom van private equity in de praktijk voor de corporaties? De betreffende bouwbedrijven wijzen op een toename van kwaliteit en integraliteit. Dat is natuurlijk mooi. Wat het doet met het prijskaartje, is gissen. Maar het is van belang dat corporaties eigendomsverhoudingen bij hun (keten)partners in kaart brengen. Iemand die ik sprak uit de bouw kende een corporatie die samenwerkte met drie bedrijven van dezelfde eigenaar. Hij wees er ook op dat bouwbedrijven die gecontracteerd zijn als ketenpartner van een corporatie, voor investeerders aanzienlijk meer (verkoop)waarde hebben. Dat kan interessante informatie zijn voor corporaties.

Ik ben een columnschrijver, maar deze keer voel ik me ook een beetje onderzoeksjournalist van Follow the Money. Is leuk werk, maar ik laat het toch liever over aan de specialisten bij corporaties om dit verder uit te diepen. Dat kan helpen bij het selecteren en onderhandelen met bouwbedrijven.

Image

Image

Image