CPB legt bommetje onder huidige corporatiestelstel

11.03.10

CPB legt bommetje onder huidige corporatiestelstel

CPB-onderzoekers Pierre Koning en Michiel van Leuvensteijn leggen in het rapport ‘De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek’ een bommetje onder het huidige corporatiestelsel. Het rapport gaat in op de vraag of overheid dan wel corporaties het beste toegerust zijn om het sociale huurbeleid uit te voeren. Het antwoord is: de overheid.

Momenteel dragen woningcorporaties een belangrijke bijdrage aan het sociale huurbeleid door sociale huren kunstmatig laag te houden. De CPB-auteurs vragen zich of  dit de optimale aanpak is: veel geld komt zo niet terecht bij de doelgroep van huurders met lagere inkomens en er is oneerlijke concurrentie tussen de corporaties en commerciële projectontwikkelaars. Koning en Van Leuvensteijn betogen dat de overheid de meest aangewezen partij is om zorg te dragen voor betaalbare sociale huurwoningen voor de doelgroep van lagere inkomens. 

Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties, is verbaasd over het 'politiek getinte' rapport van het CPB en verwerpt de aanbevelingen van de onderzoekers: "De aanbevelingen zijn gevaarlijk. Het werk van woningcorporaties overhevelen naar de overheid is een onzalig plan dat het unieke stelsel van sociale volkshuisvesting om zeep helpt. Het zal leiden tot een versmalling van de sector waardoor minder mensen een beroep kunnen doen op sociale huisvesting."
Volgens Aedes zal de samenleving zal minder stabiel worden. "Corporaties opereren tussen markt en overheid in en voorkomen juist dat huurders worden overgeleverd aan de nukken en kuren van markt of overheid."

Uit de aankondiging van het rapport:

"In Nederland zijn corporaties bepalend bij het formuleren en uitvoeren van publieke doelstellingen van het sociale huurbeleid. Deze rol is anders dan die in andere semi-publieke sectoren, zoals de zorg en het onderwijs. De corporaties zijn namelijk niet alleen uitvoerend, maar beslissen ook over de inzet van middelen — zij beschikken hiertoe over een groot vermogen waaruit ze de exploitatie van sociale huurwoningen financieren. Daarbij vormt met name het ‘Besluit beheer sociale huursector’ (Bbsh) het wettelijke kader waarbinnen de corporaties opereren. De doelstellingen die het Bbsh formuleert zijn grofweg onder te verdelen in twee hoofddoelstellingen, het ‘bevorderen van de leefbaarheid’ en ‘passende huisvesting van de doelgroepen’. De eerste hoofddoelstelling richt zich op de leefbaarheid van wijken en buurten. De tweede hoofddoelstelling komt neer op het betaalbaar maken van woningen van voldoende kwaliteit voor de doelgroep van lagere inkomens.

Overheid of corporaties?
Op voorhand is niet duidelijk of de overheid (gemeenten) dan wel de corporaties de meest aangewezen partij zijn om investeringen in leefbaarheid te verrichten. Met gemeenten aan het roer zijn uitgaven aan investeringen in leefbaarheid democratisch gelegitimeerd, maar corporaties kunnen vaak het bereik van gemeentes overstijgen en hebben een langere tijdshorizon die nodig kan zijn voor investeringen in leefbaarheid. Bij de doelstelling om te zorgen voor betaalbaar wonen voor de lagere inkomens bestaan echter wel duidelijke argumenten om de overheid verantwoordelijk te maken, zoals het tegengaan van rechtsongelijkheid, ‘scheefwonen’ en oneerlijke concurrentie met projectontwikkelaars.

Rechtsongelijkheid treedt op als in sommige regio’s of gemeenten huurders met vergelijkbare inkomens en in vergelijkbare woningen meer of minder huur betalen dan elders. Elke corporatie kan namelijk zelf verschillende doelgroepen aanwijzen, of variëren in de financiële ruimte om huren laag te houden. Dit creëert ongelijkheid bij de inzet van publieke middelen, die niet democratisch is bekrachtigd door landelijke of gemeentelijke verkiezingen.

Scheefwonen, d.w.z. dat huishoudens die niet tot de doelgroep van lagere inkomens behoren toch in een relatief goedkope sociale huurwoning wonen, is ook een gevolg van kunstmatig lage huren. Publiek geld komt dan terecht bij mensen voor wie dit niet bedoeld is. De gevolgen hiervan zijn vérstrekkend. Zo zullen huurders hierdoor niet altijd bereid zijn te verhuizen om elders werk te vinden, omdat ze hiermee het recht verliezen op een relatief goedkope huurwoning. Door de huren vrij door de markt te laten bepalen, en met inkomensgerelateerde en door de overheid vastgestelde huurtoeslagen te werken om betaalbaarheid af te dwingen, vervalt dit probleem.

Ongelijk speelveld met projectontwikkelaars. Corporaties beschikken over een substantieel vermogen, waardoor zij in staat zijn onrendabele projecten op te zetten zonder sterk in te teren op het vermogen. Dit resulteert in ongelijke concurrentie tussen corporaties en projectontwikkelaars. Ook kan het voor de corporaties aantrekkelijk zijn de bakens nog verder te verzetten en buiten de kerntaak — en wederom in ongelijke concurrentie — commerciële belangen na te streven.

Van de totale uitgaven van de corporaties aan sociale doelstellingen is jaarlijks 300 tot 400 miljoen gemoeid met investeringen in leefbaarheid, tegenover naar schatting 3,3 miljard euro met bestedingen aan (impliciete) huursubsidies. Beide categorieën uitgaven worden bekostigd uit het rendement op het vermogen van de corporaties. Zouden de corporaties zich dus beperken tot investeringen in leefbaarheid, dan past hierbij dus een vermogen dat aanmerkelijk lager is dan in de huidige situatie.

Richtingen voor beleid
Recent heeft het kabinet voorstellen gedaan om het toezicht op de corporaties te versterken. De maatregelen die hiermee gemoeid zijn, leiden tot een beperking van de ruimte van corporaties voor eigen beleid, maar de corporaties behouden wél het recht zelf de huren vast te stellen. Hierdoor blijft het grootste gedeelte van de (impliciete) subsidies gericht op huishoudens die niet tot de doelgroep van het sociale huurbeleid behoren.

Om meer grip te krijgen op het huurbeleid van de corporaties zijn twee richtingen voor beleid denkbaar: verschuiving van het inkomensbeleid naar het Rijk en uittreding van de corporaties uit het sociale huurbestel. Bij de eerste optie behouden de corporaties hun vermogens, maar kunnen zij sociale huurprijzen alleen nog richten op de doelgroep volgens door het Rijk gestelde regels. Bij de tweede richting voor beleid vloeien de vermogens van de corporaties naar het Rijk. Deze vermogens zijn immers overbodig geworden: de corporaties streven niet langer sociale doelstellingen na als zij uit het sociale huurbestel treden. Hierdoor komen de doelstellingen van het sociale huurbeleid als vanzelf meer bij het Rijk en de gemeenten te liggen. Beide beleidsrichtingen zijn complex, zullen niet door alle corporaties omarmd worden en vergen veel denkwerk. Echter, alleen het aanscherpen van regels voor goed bestuur is onvoldoende om de hoge maatschappelijke kosten van het huidige sociale huurbestel weg te nemen."

Download het volledige rapport: De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek

 Zie ook  Aedes: 'CPB-aanbevelingen zijn gevaarlijk'

NUL20 nieuws

Laatste nummer

afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 17.09 Geactualiseerd op: 17.09.21

Stedelijke vernieuwing, wooncoöperaties, het Volkshuisvestingsfonds. In het septembernummer van NUL20 besteden we aandacht aan thema's die 'vroeger' onder het ministerie van Volkshuisvesting zouden zijn gevallen. Hoe staat het eigenlijk met het gedachtegoed van de naoorlogse 'volkshuisvesting'....

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Video 07.09

Een snelle oplossing voor het woningtekort ligt volgens de Rotterdamse architect Reimar von Meding niet in het bouwen in de weilanden. Hij pleit voor een totaal andere aanpak. ‘Kijk juist naar wat er in de bestaande stad kan,’’ zegt hij in deze korte video van BouwWoonLeef.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 27.08

Eind augustus bezocht het voltallige college de Vogelbuurt in Noord. Een volgens de burgemeester 'afgedwongen' bezoek. Afgedwongen, door de veelvuldige protesten en acties. Noorderlingen, verenigd in de actiegroep Verdedig Noord, voelen zich niet gehoord en achtergesteld. Waarom is men in Noord...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 25.08 Geactualiseerd op: 25.08.21

De huidige woningnood is onverklaarbaar als je de groeicurve van de Nederlandse bevolking uitzet tegen de toename van de woningvoorraad. Het laatste decennium is die verhouding niet ongunstiger geworden. Wat laten de CBS-cijfers niet zien? Zijn er wellicht tienduizenden woningen niet meer in...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 09.08

Het lijvige boek 'Ruimtelijke Ordening, geschiedenis van de stedelijke en regionale planning in Nederland' moest hoognodig worden geactualiseerd. De eerste uitgave van Van der Cammen en Len de Kerk stamt uit 1986 en is in de loop der tijd weliswaar meermaals hernieuwd maar niet zo ingrijpend als...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 06.07

"Is dat niet saai?", vroegen bekenden toen Max van Engen zeven jaar geleden hoofd werd van de directie Wonen in Amsterdam. Hij kwam uit de kunst- en cultuursector, waar hij meer dan 25 jaar werkte. "Daar moesten ze snel op terugkomen. Thema's als het woningtekort, vakantieverhuur, woonfraude,...

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Achtergrondartikel 05.07

Dit dashboard geeft een actueel overzicht van de woningvoorraad en verhuur van de woningcorporaties in Amsterdam. De cijfers komen uit het meest recente jaarverslag van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) tenzij anders aangegeven.

Fred van der Molen
afbeelding van Fred van der Molen
Boekbespreking 01.07

In het boek Participate! wordt de inspraak van burgers in de processen van stedelijke ontwikkeling in een aantal Europese steden onder de loep genomen. Het Engelstalige boek is het resultaat van vijf jaar onderzoek naar burgerparticipatie en identiteit in samenhang met stedelijke ontwikkeling....

Fred van der Molen
Achtergrondartikel 16.06

Deze zomer lopen de eerste officiële vijfjarencontracten voor jongeren af. De regeling die twintigers meer kans geeft op een betaalbare woning in de hoofdstad, wordt nog geëvalueerd. De grote vraag: hoe vergaat het de vertrekkers? Het naderende einde levert in ieder geval stress op. Alleen voor...

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06
  • De dreiging van een aflopend jongerencontract...: Voor Naomi en haar kinderen was het opvangcentrum het voorland
  • Na vijf jaar: ‘Soms onder de honderd in de wachtrij’
  • Na vijf jaar: een gelukje
  • Na vijf jaar: ‘Gek als ik de stad uit moet’
Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Woningen bouwen kost veel tijd. Van plan tot realisatie gauw zeven à tien jaar. Tijdelijke woningbouw moet mensen die met spoed een woning nodig hebben meer perspectief bieden. De flexwoning is een landelijke crisismaatregel. Wat is het, waar worden ze gebouwd en wie mag er wonen?

Pieter Lesage
Achtergrondartikel 16.06

Het is niet meer vanzelfsprekend dat een politieman of leraar in Almere een eengezinswoning kan kopen. Almere wil dit decennium de woningproductie verdubbelen om de groeiende woningnood het hoofd te bieden. In tien jaar 25.000 woningen, aldus de Woonvisie 2020-2030. Om die productie te...

Pieter Lesage

NUL20 Dashboards

De NUL20 Dashboards geven zowel een historisch als actueel overzicht van de woningvoorraad en de woningproductie van Amsterdam én de Metropoolregio Amsterdam. Overzicht.