Afgestudeerd. En dan?

Lichtpunt in de huidige investeringscrisis: huurstudio’s
Afgestudeerd. En dan?

Dossier Huurwoningen middensegmentEen Woningnood 2.0 dient zich aan in de Stadsregio. Recentelijk stond de benarde woningmarktpositie van Amsterdamse afgestudeerden in de belangstelling: het zwarte gat na het campuscontract. Hoog tijd wellicht voor een DUWO+? Voor de oudere jongere.

Het gebrek aan woningen voor afgestudeerden stond een maand terug ineens volop in de belangstelling. Het Parool kopte naar aanleiding van een studie van HVA-studenten dat pas afgestudeerden in Amsterdam geen kant op kunnen. Volkskrantjournaliste Aleid Truijens deed er in een column nog een schepje bovenop onder de alarmerende titel ‘Amsterdam wacht uittocht van talent’.

Een nieuw probleem is dat studenten na hun afstuderen acuut in de knel komen. Sinds de invoering van het campuscontract worden ze gedwongen binnen een half jaar hun studentenwoning te verlaten. En wat dan?

Nu het aantal gelabelde studentenwoningen jaar na jaar groeit, wordt dit ongemak nijpender. Er studeren jaarlijks zo’n 7000 in Amsterdam wonende studenten af. Daarnaast stromen jaarlijks nog zo’n 3000 young professionals de stad in om er hun loopbaan te starten. Als we die YP’s - zoals ze tegenwoordig in de beleidsnotities worden aangeduid -  niet meer kunnen huisvesten, is dat niet alleen voor hen een probleem maar ook voor de concurrentiepositie van de metropool. Althans dat is de mening van economisch geografen als Pieter Tordoir. In een recent factsheet van de Stadsregio Amsterdam staat het nog onverbloemder: “Slagen we er bij voortduring onvoldoende in deze groepen (= jonge huishoudens, nvdr) te huisvesten dan heeft dit repercussies op de vitaliteit van de regio”.

Starten in de stad

Het slechte nieuws: een makkelijke oplossing is er niet. Alle metropolen worstelen ermee. De ingezakte woningproductie en stagnerende doorstroming verergeren het probleem.

YP’s zijn gehecht aan de stad. Ze verhuizen tot dusver bijna zonder uitzondering binnen de Ring, daar ‘waar de actie is’. 

Voorheen schoof een flink deel van de studentenpopulatie nog tijdens de studie door naar de sociale huursector. Ook na afstuderen is volgens de HVA-studie bijna de helft van de HBO-ers gezien hun aanvangssalaris - als ze al een baan vinden - aangewezen op de sociale huursector. Maar die zit inmiddels totaal verstopt. 

In het eerste decennium van deze eeuw kochten veel starters een corporatiewoning in gebieden direct buiten de grachtengordel. Dat doen ze nog steeds wel, maar het goedkoopste aanbod is beperkt, terwijl de economische perspectieven ongewisser en de hypotheeknormen strenger zijn geworden. Terwijl banken vroeger de voorwaarden voor startende artsen, advocaten, wetenschappers of andere afgestudeerden zonder problemen wat oprekten vanwege het te verwachten carrièrepad, trekken ze nu eerst de opgebouwde studieschuld af van het leenvermogen. Dan blijft er niet veel over.

De huidige vrije sector huur is te duur. Het huursegment tussen de 650 en 900 euro ontbreekt nagenoeg. En de regio biedt in deze leeftijdsfase geen aantrekkelijk alternatief; bovendien staan daar voornamelijk gezinswoningen. 

Daarbij zijn verhuurders net zo voorzichtig als banken. Ze stellen stevige financiële eisen, waarbij de huurder minimaal vier maal de huursom als bruto maandsalaris moet verdienen. En dan gaat het om een vast salaris, waarbij een tweede inkomen maar beperkt meetelt, constructies met vrienden als roommate moeilijk liggen en zelfs een ouderlijke garantie niet altijd helpt.

Roltrap hapert

Wat afgestudeerden parten speelt, is dat de hele woningmarkt stagneert, mede door de ingestorte nieuwbouwproductie. De woningproductie in de regio Amsterdam (+ Almere) blijft volgens de Stadsregio 40 procent achter bij wat nodig zou zijn. En dat blijft de komende jaren ook zo, afgaande op afgegeven bouwvergunningen. Deze bouwstop raakt vooral jonge gezinnen, die traditioneel het gros van die nieuwbouwwoningen betrekken, maar natuurlijk ook de verhuisketens daarachter. Veelzeggend is dat al sinds 2008 de uitstroom van Amsterdam naar de regio afneemt. Dat komt overigens niet alleen door gebrek aan mogelijkheden; een beperkte maar groeiende groep hoogopgeleiden wil per se in de stad blijven wonen.  

 

Nu is woningschaarste in Amsterdam van alle tijden en ook het tekort aan middensegmentwoningen gaat een tijdje mee. De toenmalige Stedelijke Woningdienst schetste begin 2002 een somber perspectief met het rapport ‘De (on)bereikbaarheid van woningen voor middeninkomens in Amsterdam’. Ook toen werd de vrees uitgesproken dat talent zou wegtrekken. Toen ging het vooral om onderwijzers, verpleegsters, brandweermannen en politieagenten.

Sindsdien is van alles gedaan is om middeninkomens beter te bedienen. Met voorrangsregelingen voor bepaalde beroepsgroepen; de mogelijkheid voor verhuurders om tienduizenden sociale huurwoningen te verkopen; het samenvoegen van woonlagen en het aan een eigen huis helpen van Jan Modaal via de Amsterdamse Middensegment Hypotheek.

Vorig jaar presenteerde wethouder Freek Ossel nieuwe maatregelen om de positie van (lage) middengroepen te versterken. Zoals het voornemen om met de corporaties ‘een derde segment’ in de huursector te creëren voor woningen tot 800 euro huur. De ingestelde inkomensgrens voor sociale huurwoningen noodzaakt daartoe; de roemruchte Donner-punten maken het mogelijk doordat een groot aantal woningen bij nieuwe verhuur kan worden geliberaliseerd. De pilot ‘flexibele huren’ (zie elders in dit nummer) is de eerste proeve van zo’n derde segment.

Kleine studio’s

Bij veel beleidsmaatregelen gaat het om herverdelen van schaarste: de mogelijkheden van de ene doelgroep worden uitgebreid ten koste van de andere. De woningschaarste echt bestrijden is natuurlijk een kwestie van woningen toevoegen. 

Dat is het afgelopen decennium fors gedaan. Alleen al binnen de Amsterdamse gemeentegrenzen zijn tienduizenden woningen bijgebouwd. Vooral relatief dure koopwoningen en grote sociale huurwoningen. Het was in Amsterdam zelfs taboe om kleine woningen te bouwen. Daar stond de stad immers al vol van. 

Maar de tijden zijn veranderd. De metropool is populairder dan ooit, maar de nieuwbouwproductie ligt op zijn gat. Het roer moet om. “De nieuwbouwprogrammering sluit nog niet aan op de nieuwe werkelijkheid”, staat het netjes in het eerder genoemde factsheet van de Stadsregio. Het is een mammoettanker die moet worden gekeerd, richting kleinschalige projecten, organische ontwikkeling, zelfbouw, goedkopere en kleinere woningen, ombouw van kantoren, teruggave van bouwlocaties én: meer huurwoningen.

Dankzij een hogere woningbezettting en tijdelijke woonvormen heeft de hoofdstad afgelopen jaren nog een jaarlijkse bevolkingstoename van zo’n 10.000 bewoners kunnen verwerken, maar de spons raakt eens vol. Daar zijn al tekenen van: de eerste maanden van 2012 is de groei flink teruggelopen.

Om de doorstroming op gang te houden zijn in de regio vooral betaalbare woningen nodig voor jonge gezinnen. En vooral ook middeldure huurwoningen. In de stad lijken de geesten rijp voor de bouw van kleine huurstudio’s in de vrije sector. Daar is nu ook een business case voor dankzij de Donner-punten en de extra punten voor een groen energielabel. Daardoor kunnen nu moderne huurstudio’s vanaf 35 m2 tussen de pakweg 650 en 800 euro worden gebouwd, een aanbod dat nu nagenoeg ontbreekt. 

De gemeente moet wel haar grondprijzen daarop aanpassen. Die lijkt daartoe inmiddels bereid als daar afspraken over uitponding, maximale huren en rendement tegenover staan. Op de Provada riep wethouder Van Poelgeest als een ware standwerker ontwikkelaars en beleggers op plannen in te dienen voor vier locaties met in totaal ruimte voor vijfhonderd studio’s (zie elders in dit nummer).

Wellicht zorgt de schaarste ervoor dat deze doelgroep met een aantrekkelijk aanbod vervolgens ook te verleiden is naar plekken buiten de Ring en naar stedelijke enclaves elders in de regio. Hoog tijd voor een DUWO+, voor de oudere jongere? Mozes kriebel.