Alles wordt anders: huursombenadering

Huursombenadering: simpeler wordt het niet, wel eerlijker
Het nieuwe huurbeleid

Nu de Tweede Kamer heeft ingestemd met het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt, lijkt de introductie van een nieuwe systematiek voor de jaarlijkse huurverhogingen aanstaande. Simpeler gaat het er met de huursombenadering niet op worden, wel eerlijker. De enorme verschillen tussen huren van nieuwe en bestaande huurders zullen afnemen.

Wanneer en hoe gaan de huren nu omhoog?
Per 1 juli geldt nog het oude regiem van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huursombenadering treedt pas 1 januari in werking, maar de corporaties moeten er per 1 juli wel op anticiperen, omdat de maximale huursomstijging straks per kalenderjaar wordt berekend. Dit alles nog onder voorbehoud van goedkeuring door de Eerste Kamer.

Het is geen uitzondering dat een nieuwe huurder voor hetzelfde appartement 100 tot 200 euro meer betaalt dan zijn boven- of onderbuurman die er twintig jaar eerder is komen wonen. Met de nieuwe wet Doorstroming Huurmarkt zullen die verschillen op termijn kleiner worden.
In deze kabinetsperiode zijn de huren van gereguleerde woningen fors omhoog gegaan. Dat heeft alles te maken met de introductie van de verhuurderheffing. Om de verhuurders in staat te stellen deze ‘woningbelasting’ op te brengen, heeft het kabinet ze de ruimte gegeven de huren flink - en voor hogere inkomens nog meer - te verhogen. Het systeem van de jaarlijkse huurverhogingen gaat op de helling. Er komt een stelsel gebaseerd op de verhoging van de totale huurinkomsten per corporatie.
De huursombenadering tempert de huidige jaarlijkse huurverhogingen. Vanaf 2017 mag een corporatie haar totale opbrengst uit verhuur (de huursom) jaarlijks met niet meer laten stijgen dan de inflatie + 1 procent. De afgelopen jaren waren huurverhogingen van 2,5 procent plus inflatie gangbaar. De soms grote verschillen tussen de huurprijzen in bestaande en nieuwe huurcontracten worden daardoor op termijn kleiner. Omdat de corporatie in de totale huursom ook de huren van woningen die worden geliberaliseerd moet meerekenen, maakt deze aanpak liberalisatie minder aantrekkelijk.
Binnen het kader van de huursom zijn op individueel niveau huurverhogingen mogelijk tot maximaal 2,5 procent + inflatie voor huishoudens met een inkomen beneden de 39.874 euro (nog te indexeren).
De wettelijke maximering van de som van alle huurstijgingen van woningcorporaties sluit aan bij het sociaal huurakkoord dat Aedes en de Woonbond vorig jaar sloten. Wat daar niet in stond: voor particuliere verhuurders geldt de huursombenadering niet; veel huurders van particuliere gereguleerde woningen zullen dus de maximale verhoging van inflatie plus 2,5 procent voor hun kiezen krijgen.
Het leven van de corporatieboekhouders wordt er met deze huursomberekening niet simpeler op. En dan hebben we het nog niet gehad over de uitzonderingen; huurstijgingen die niet hoeven te worden meegerekend. Dit zijn ze.

 

Uitzonderingen:

  • voor huurverhogingen vanwege woningverbetering of renovatie
  • voor ‘scheefwoners’. Huishoudens met een inkomen boven 39.874 euro kunnen een extra huurverhoging krijgen van maximaal 4 procent + inflatie. Maar gepensioneerden en grotere gezinnen vanaf vier personen zijn hier dan weer van uitgezonderd. Het inkomen wordt jaarlijks getoetst.
  • voor huurders van particuliere gereguleerde huurwoningen: voor hen geldt een maximale verhoging van 2,5 procent plus inflatie.