03.03.21
Geactualiseerd op: 
01.03.21
Gezocht: betaalbare koopwoning - Aflevering 5
Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ)

Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. NUL20 toetst in een serie artikelen de houdbaarheid van deze en andere voorstellen. In deze aflevering de aanpak in Zaanstad. Die gemeente richtte al in 2005 een eigen BV op om de maandlasten van nieuwbouwkopers te verlagen.

Stationsgebied Zaanstad
Gezocht: betaalbare koopwoning
Veel mensen willen een koopwoning, maar de hoge prijzen vormen een onoverkomelijke drempel. In veel verkiezingsprogramma’s worden voorstellen gedaan om deze barrière te slechten. Kopers krijgen een kontje met een premie, een gunstige lening of een fiscaal voordeel. Sommige ideeën komen uit de oude doos, zoals de Premie-A woning of de Koopstart-regeling. Andere zijn recenter van datum, zoals de sociale huurkoop of de BKZ-starterswoning in Zaanstad. NUL20 toetst in een aantal afleveringen de houdbaarheid van deze voorstellen en gaat ook zelf op zoek naar die betaalbare koopwoning in de regio Amsterdam. 
De gemeente Zaanstad heeft een lange traditie in het aanbieden van betaalbare koopwoningen aan mensen met een smalle beurs. Waar andere gemeenten zich beperkten tot startersleningen, richtte Zaanstad al in 2005 een eigen BV op om de maandlasten van nieuwbouwkopers te verlagen. Die hoefden volgens het model BKZ Traditioneel in eerste instantie maar 75 procent van de ‘stenen’ te betalen. De overige 25 procent bleef, net als de grond, in handen van de BKZ BV. Als het inkomen dat toeliet, kon stap voor stap een groter deel van de woning worden aangekocht. Jaarlijks betaalde de koper een inkomensafhankelijke canon voor de erfpacht van de grond. Die kon pas worden afgekocht als ook de woning voor honderd procent was afbetaald. Officieel was het model bedoeld voor huishoudens met een inkomens tussen de 22.000 en 37.000 euro bruto, maar in de praktijk kochten vooral lagere inkomensgroepen met een brutojaarinkomen rond 25.000 euro via dit model een huis. Van de regeling, die na 2012 niet meer werd ingezet voor nieuwbouw, maakten ruim 300 huishoudens gebruik. 

Crisisregeling

Tijdens de financiële crisis introduceerde Zaanstad twee nieuwe koopmodellen om vooral de bouwproductie en werkgelegenheid in de sector op peil te houden. Met de Zaanse Afzetregeling kregen projectontwikkelaars de garantie dat veertig procent van hun koopwoningen binnen een project door BKZ BV werd afgenomen om eerder te kunnen starten met bouwen. BKZ BV kreeg op die manier voor een bedrag van 25 miljoen euro 105 woningen in handen die via het BKZ Instap-model aan geïnteresseerde kopers werden verkocht. Die hoefden niet 75 maar slechts 70 procent van de stenen aan te kopen met de verplichting om bij inkomensgroei in de jaren erna stap voor stap de rest van de woning over te nemen. Zo’n 170 andere nieuwbouwwoningen werden in die crisisjaren aangeboden met het BKZ Erfpacht-model. Kopers financierden daarin weliswaar honderd procent van de woning, maar kregen de volledige erfpachtcanon de eerste tien jaar kwijtgescholden. Na afloop van die periode mochten ze de erfpacht in zijn geheel afkopen of overgaan tot jaarlijkse canonbetalingen waarvan de hoogte al bij aanvang van het contract waren vastgelegd. 

BKZ Starterswoning

Van de drie modellen wordt alleen BKZ Erfpacht af en toe nog ingezet voor sloop-nieuwbouw en renovatie van bestaande woningen bij ernstige funderingsproblemen. Om in de huidige krappe woningmarkt starters toch opnieuw aan een betaalbare koopwoning te helpen, lanceerde de gemeente afgelopen jaar de BKZ Starterswoning. Huishoudens betalen hier in eerste instantie maar 65 procent van de stenen plus een inkomensafhankelijke erfpachtcanon gedurende een onbeperkt aantal jaar. Anders dan bij de vorige regelingen moeten kopers die van de regeling gebruik willen maken, minimaal twee jaar in Zaanstad wonen en het liefst een sociale huurwoning achterlaten. Ook mogen ze niet eerder een woning hebben gekocht en meer dan 12.240 euro aan vermogen bezitten. Om de bindingseisen juridisch mogelijk te maken, nam de gemeenteraad een doelgroepenverordening voor sociale koopwoningen aan waar projectontwikkelaars en kopers zich aan moeten houden. De woningen blijven daardoor minimaal tien jaar voor de doelgroep behouden. 
 
Als een eigenaar zijn huis binnen die tien jaar wil doorverkopen, mag dat alleen aan een ander huishouden uit de doelgroep. Nel Hazendonk, directeur van de BKZ Holding: “We hebben het in financiële zin onaantrekkelijk gemaakt voor hogere inkomensgroepen om een BKZ Starterswoning te kopen. Ze krijgen niet alleen minder korting op hun jaarlijkse erfpachtbetaling, maar moeten ook een extra bedrag van tienduizend euro aan ontwikkelkosten aan ons betalen.” Voor de eerste honderd BKZ Starterswoningen zijn inmiddels afspraken gemaakt met projectontwikkelaars en er loopt een aantal verkenningen om dat aantal verder uit te breiden.  

Belangstelling van andere gemeenten 

BKZ kijkt als gemeentelijke BV ook naar mogelijkheden om het model in andere gemeenten aan te bieden. Zo werkt Amstelveen al sinds 2007 met een eigen variant op BKZ Traditioneel – StartKoop Amstelveen (SKA) – en doet BKZ er het administratief beheer. “De modellen vragen veel specifieke kennis. Bovendien moeten er ieder jaar inkomenstoetsen en taxaties worden gehouden en zijn er verschillende aan- en verkooptransacties om af te wikkelen.” Ook andere gemeenten hebben al interesse getoond en met Hazendonk overlegd of zij hen niet kan helpen. “We willen die gemeenten best ontzorgen maar dan wel met een uniform product. We zijn nog aan het bekijken hoe we dat het best kunnen doen. Iedere regionale woningmarkt heeft immers zijn eigen dynamiek.”
 
Lees ook het eerdere NUL20-interview met de Zaanse wethouder Songül Mutluer en Nel Hazendonk over de BKZ Starterswoning. 

Tot dusver verschenen in deze serie: