Bouwen zonder onrendabel

Woonbron claimt kostendekkend sociale huurwoningen te kunnen bouwen
Bouwen zonder onrendabel

Slimmer investerenDe Rotterdamse corporatie Woonbron claimt sociale huurwoningen te kunnen bouwen zonder onrendabele top. De truc bestaat uit een combinatie van betaalbare grond, systeembouw en algehele kostenbeheersing. Bovendien worden alle woningen op termijn verkocht. Dat wel. Nog dit jaar start de bouw van de eerste 33 zogeheten ‘Prachthuizen’.

Eengezinswoning voor €137.500
Woonbron start nog voor de zomer met de bouw van 33 woningen in Oudeland, een wijk in het noordoosten van de Rotterdamse deelgemeente Hoogvliet. Waal Bouw realiseert binnen een paar maanden tijd een hoogwaardige rijtjeswoning (EPC maximaal 0,6) van ruim honderd vierkante meter, tweelaags met een schuine kap, drie slaapkamers en een bewoonbare zolder. De totale stichtingskosten bedragen niet meer dan 137.500 euro. De eerste huurders kunnen nog voor het einde van het jaar hun woning betrekken.

“Jarenlang hebben corporaties ruime, luxe woningen gebouwd. Architectonische hoogstandjes. Zonder aarzeling namen we de zogeheten onrendabele top voor lief. Dat moet anders, anders halen we de eindstreep niet. De verhuurderheffing heeft die noodzaak alleen nog maar groter gemaakt. Als we voortgaan op de oude weg, en voortdurend investeringen doen die we niet kunnen terugverdienen, dan komt het voortbestaan van de volkshuisvesting op enig moment in het geding.”
Aan het woord is Bert Wijbenga, bestuursvoorzitter van Woonbron. Voor hem is het zonneklaar dat corporaties hun onrendabele investeringen moeten verminderen. En dat kan. Daar is hij na het nodige huiswerk van overtuigd. Zijn recept bevat vier ingrediënten: betaalbare grond, systeemwoningen, algehele kostenbeheersing en verkoop na tien tot twintig jaar. “En het zijn beslist geen schrale woningen.”

Systeemwoningen

Wijbenga: “De afgelopen tijd is wellicht de indruk ontstaan dat we aansturen op supergoedkope grond. Dat is niet juist. We betalen een marktprijs. Voor de eerste ‘Prachthuizen’ (een knipoog naar de ‘Prachtwijken’ van minister Vogelaar, nvdr) in Rotterdam-Hoogvliet betalen we de gemeente 22.000 euro per kavel. Eventueel is sprake van een afslag van tien- tot twaalfduizend euro, maar dan moeten we na verkoop bijpassen, inclusief de betaling van een rentevergoeding. We bekijken nog wat het meest voordelig is.”
Naast afspraken over de grondprijs ligt volgens hem de sleutel in de bouw van volledig uitontwikkelde systeemwoningen. “Het bouwend bedrijfsleven krijgt steeds meer interesse in fabrieksmatige woningbouw. Vijftien bouwbedrijven hebben op onze oproep gereageerd. En de resultaten vallen absoluut niet tegen. De woningen zijn ruim en voldoen echt aan alle eisen. En de bouwkosten zijn bij iedereen een stuk lager dan in het traditionele aannemingsproces. Bovendien maken we de bouwers langjarig verantwoordelijk voor het onderhoud. Dat maakt dat er door hen goed wordt nagedacht over materiaalkeuze en uitvoering.” Voor eentonigheid hoeft volgens hem niet te worden gevreesd. “De grote winst zit in het gebruik van standaardplattegronden en een heel korte bouwtijd. Maar in het gevelbeeld kan onverminderd sprake zijn van variatie. De aan ons gepresenteerde woningen verschillen allemaal van elkaar; niet voor niks spreken we van ‘Prachthuizen’.”

Ook nog die verhuurderheffing

Eigenlijk had Wijbenga zijn bouwplannen al een jaar eerder willen presenteren, maar de verhuurderheffing gooide roet in het eten. “De heffing zorgde voor een extra tekort van 28.000 euro per woning. Dat bedrag hebben we voor de helft weten terug te halen uit lagere bouwkosten. De rest komt uit algehele kostenbeheersing. Minder leges. Minder kosten voor nutsbedrijven. Ook van hen verwacht ik een positieve bijdrage. Dat is overigens nog wel ingewikkeld. Dergelijke bedrijven kennen nauwelijks maatwerk, maar ik zou niet weten waarom de aansluiting van een luxe villa op een ruime kavel net zoveel geld zou moeten kosten als de aansluiting van een rijtjeswoning.”
De ‘Prachthuizen’ zijn eengezinswoningen. Daar is volgens Wijbenga de meeste vraag naar: “Uit onderzoek blijkt dat er in ons werkgebied – de regio Rotterdam, Dordrecht en Delft – een grote behoefte bestaat aan nieuwe eengezinswoningen. Jonge mensen stellen gezinsvorming uit vanwege het ontbreken van passende woonruimte. Of verblijven noodgedwongen in een te krap appartement. Zij willen hun kinderen betere woonomstandigheden bieden, maar de benodigde betaalbare woningen zijn in onze regio onvoldoende voorhanden.”
Wijbenga herinnert zich nog hoe hij in zijn jeugdjaren in Zeist verhuisde van een kleine flat naar een ruime woning met voor- en achtertuin. “Plotseling hadden we allemaal een eigen kamer. En een tuin met speelruimte. Dat was geweldig.”

Gezinswoningen

Hij wil de komende jaren in totaal zo’n 450 ruime eengezinswoningen realiseren. “We hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de gemeente Rotterdam voor de bouw van zo’n tweehonderd woningen in de komende vijf jaar. Ook PvdA-wethouder Hamit Karakus vindt het belangrijk dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor gezinnen. En dat huurders in hun eigen wijk wooncarrière kunnen maken. Dordrecht volgt en wellicht krijgen we ook in Delft de beschikking over een aantrekkelijke bouwlocatie.”
En dat lukt daadwerkelijk zonder exploitatietekorten? “De berekeningen zijn gebaseerd op verkoop na vijftien jaar. We gaan ervan uit dat we geen scheurtje oplopen, maar de precieze uitkomst is van verschillende factoren afhankelijk. Woonbron weet niet of en wanneer gezinnen hun eigen woning aankopen. Evenmin kennen we de markt over vijftien jaar; mogelijk houden we een aantal woningen langer in exploitatie. Dat zal de uitkomst van de rekensom beïnvloeden, maar ik ben gerust op het uiteindelijke resultaat.”

Kan dat ook in Amsterdam?
Zonder onrendabel woningen bouwen in Amsterdam is onmogelijk, aldus de reactie van de corporaties Stadgenoot en Eigen Haard. Marien de Langen, bestuurder van Stadgenoot en voorzitter van De Vernieuwde Stad, heeft veel waardering voor de poging van Woonbron om de exploitatie van nieuwe sociale huurwoningen sluitend te krijgen. Maar in Amsterdam gaat dat volgens hem niet lukken. “We hebben in Amsterdam te maken met aanzienlijk hogere grondprijzen. Weliswaar is de grond de afgelopen tijd goedkoper geworden, maar ik verwacht geen steun in de gemeenteraad voor verdergaande prijsverlagingen. Bovendien beschikken we maar zelden over fonkelnieuwe bouwlocaties. Vaak is sprake van sloop/nieuwbouw. De kosten van sloop moeten ook worden meegenomen in de toekomstige exploitatie.” De Langen is wel evenals Jan van den Berg Jeths, bestuurder van Eigen Haard, gefascineerd door de mogelijkheden van standaardisatie en prefabricage. Beide corporaties zijn al langer in de weer met ketensamenwerking en moderne informatietechnologie om de faalkosten tijdens de bouw te verminderen en de bouwsnelheid te verhogen.  “Nieuwe technieken maken een verbetering van het bouwproces mogelijk op een manier die we vijftien jaar geleden niet voor mogelijk hielden,” aldus Van den Berg Jeths. Hij ziet daardoor de faalkosten spectaculair dalen. Zijn corporatie oriënteert zich nadrukkelijk op grensverleggende vervolgstappen in dat proces. “De grote bouwers in ons land staan voor de enorme uitdaging het bouwproces verder te industrialiseren. Als woningen onder optimale omstandigheden in fabrieken worden geproduceerd en ter plekke gemonteerd, dan kunnen we de kosten verder beperken. Ik geloof stellig in de mogelijkheden daarvan, ook voor gestapelde bouw.” Volgens hem speelt toenemend inzicht in kostprijzen eveneens een belangrijke rol. “We beschikken over steeds meer data. Dat zorgt voor optimalisering in de kostenstructuur.”