Bouwwoede of bouwdynamiek?

Hoeveel verbouwingen kan een buurt aan?
Bouwwoede of bouwdynamiek?

De ongekende populariteit van Amsterdam en de almaar oplopende vierkantemeterprijzen dwingen de gemeente andermaal tot regulering. Na het beteugelen van de vakantieverhuur, gaat de gemeente nu de sterk toegenomen bouwdrift op, aan en onder bestaande woningen beperken. Maar de grote vraag is: waar ligt de balans?

1e Helmersstraat

 

De actiegroep ‘Stop de bouwwoede’ richt zich in eerste instantie op de stadsdelen Zuid en West. Het aantal verleende omgevingsvergunningen bedroeg daar vorig jaar 1.326 respectievelijk 931, bijna de helft van het stedelijke totaal van 4.700 vergunningen. Bovendien is de afgelopen twee jaar sprake van een explosieve stijging. Grootste ergernis: bewoners zien in korte tijd de achtertuinen volgebouwd worden. Fike van der Burght, die al jaren in de Helmersbuurt woont, benadrukt dat haar onvrede over de bouwwoede niet simpelweg Nimby-gedrag is. “Natuurlijk, ik heb er zelf ook last van, maar het is vooral een zorg om de toekomst van de stad. Van heel veel mensen in de buurt krijg ik signalen dat het echt de verkeerde kant op gaat.”
Van der Burght is een van de mensen achter actiegroep ‘Stop de bouwwoede’. “Het volbouwen van achtertuinen en het onderkelderen van zowel de bestaande panden als de uitbouwen daarachter, leidt ertoe dat complete groene binnengebieden worden dichtgezet. De binnentuinen zijn waterbuffers voor heftige regenbuien en de kelders vormen barrières voor grondwaterstromen. Wat eenmaal gebouwd is, draai je niet meer terug. Het is absurd om te bedenken dat de gemeente aan de ene kant probeert te stimuleren dat de stad klimaatbestendig wordt en aan de andere kant toestaat dat we steeds minder groen krijgen.”
Oud-West heeft niet alleen te maken met een ongekende bouwwoede, het is al een van de dichtstbevolkte gebieden van Amsterdam en daardoor ook een van de warmste delen van de stad. Maar het is niet alleen hittestress die Van der Burght zorgen baart. Ze ziet haar geliefde buurt ook in recordtijd van sfeer veranderen: “De druk van grote en kleine ontwikkelaars is aanzienlijk. Het voordeel van de een is het nadeel van velen. Dit was altijd een heel diverse buurt. Maar kunstenaars en sociale huurwoningen verdwijnen, terwijl onze groene binnentuinen op agressieve wijze worden volgebouwd. Dat heeft niets met de buurt te maken, het is een jacht op vierkante meters en dus op geld.” Van der Burght snapt dat een buurt kan veranderen, maar de snelheid en de ongecontroleerde manier waarop al die bouwwerkzaamheden plaatsvinden, gaan haar veel te ver.

Maatschappelijk belang

Er is ook een ander geluid. Jan Overtoom, regiomanager Randstad Noord bij Bouwend Nederland, vindt juist dat de aangekondigde maatregelen van de gemeente om de bouwdrift in te tomen veel te ver gaan. “Begrijp me niet verkeerd: ik woon zelf in het centrum van Amsterdam en heb een langdurige kwestie gehad over een grote uitbouw naast mijn huis. Maar dat is precies mijn punt: de ontwikkelaar die daar bezig was, lapte regels aan zijn laars en wilde op een gemakkelijke manier geld verdienen. Wat de gemeente nu doet is de goeden laten lijden onder de kwaden.”
Overtoom wijst op de grachtenpanden die al eeuwenlang de ene na de andere verbouwing en uitbreiding hebben ondergaan. “Een stad hoort in beweging te zijn. Tijdens de crisis was dat minder, nu weer meer, het zijn golfbewegingen. Maar laten we nu niet proberen om investeringen die mensen in de stad willen doen, te beteugelen. In iedere wereldstad zie je dit soort ontwikkelingen. Dat is niet tegen te houden en met de energietransitie in het verschiet moét er ook nog heel veel verbouwd en vertimmerd worden in de bestaande stad.” Overtoom vindt wel dat de overlast moet worden beperkt. De gemeente moet handhaven en streng toezien op de uitvoering van op-, aan- en onderbouwingen.
De regiomanager vindt dat gezinnen die vanwege de komst van een kind een extra kamer kunnen gebruiken, niet moeten worden gedwarsboomd. “Er zijn genoeg voorbeelden van mensen die nu vrezen voor hun uitbreidingsplannen. De mensen die dat proberen tegen te houden, zijn degenen die het zelf allemaal al op orde hebben.”
Maar Van der Burght vindt dat het maatschappelijke probleem simpelweg te groot is om daar rekening mee te houden. Ze heeft het gemeentebestuur aangesproken op het rentmeesterschap, op de verantwoordelijkheid om de stad leefbaar te houden voor toekomstige generaties en daarom de bouwdrift af te remmen. En dan gaat het nog niet eens over scheuren en verzakkingen van belendende panden door rigoureuze verbouwingen.

Worsteling

Zie hier het veld waarbinnen het Bestuurlijk Team Aanpak Bouwdynamiek, dat bestaat uit wethouder Marieke van Doorninck, en de stadsdeelbestuurders Sebastiaan Capel (Zuid) en Melanie van der Horst (West), een balans moet zien te vinden. Want dat er een ‘nieuw evenwicht’ zal moeten komen, is wel zeker. De gemeente kondigde in februari van dit jaar aan achttien maatregelen te onderzoeken tegen de bouwdrift.
Van der Horst: “Het aantal kleine vergunningen, voor bijvoorbeeld opbouwen en onderkelderingen, zet buurten onder druk en heeft gevolgen als het gaat om de klimaatbestendige stad, het architectonische beeld, privacy en zontoetreding.” Volgens Van der Horst is het ‘een worsteling’ hoe hier een goede balans in te vinden. “We snappen dat mensen willen verbouwen om de kwaliteit van hun woning te verbeteren, maar we willen ook niet dat er problemen met het grondwater ontstaan door onderkeldering van woningen.”
Capel drukt zich in vergelijkbare woorden uit als hij zegt dat er nu ‘te veel ruimte is om te bouwen’. Hij heeft het over nieuw beleid waarin wel mogelijkheden moeten blijven bestaan om te bouwen, maar de negatieve effecten zoveel mogelijk worden ingetoomd. De eerste tekenen zijn er al. Zo neigt Capel er naar om bewoners te laten kiezen: “Een uitbouw of een kelder. Niet alles tegelijkertijd.” Een bewuste keuze voor beperkte uitbreiding van een woning kan mensen helpen, maar ontwikkelaars die even snel geld willen verdienen, moeten buiten de deur gehouden worden, zo is de gedachte.

Vergunningverlening opgeschort

En voor stadsdeel West geldt dat de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit heeft genomen op het bestemmingsplan Oud-West, waardoor aanvragen van bewoners voor bepaalde omgevingsvergunningen worden aangehouden totdat er nieuw beleid is. Van der Horst heeft beloofd de bewoners in Oud-West van wie de plannen voor kelders in hun tuinen nu zijn aangehouden, uiterlijk 1 juli duidelijkheid te geven.
Hoe het nieuwe beleid er precies uit komt te zien, is nog niet duidelijk. Het Bestuurlijk Team Aanpak Bouwdynamiek onderzoekt momenteel, onder meer met een coördinator bouwdynamiek, de mogelijkheden die de gemeente heeft om nieuw beleid vorm te geven. Zo is het generiek rijksbeleid dat een woning vier meter vergunningsvrij mag worden uitgebouwd. Toch experimenteert stadsdeel Zuid nu met het beperken van uitbouwen in de Pijp. In sommige bestemmingsplannen is vastgelegd dat onderkeldering van tuinen is toegestaan. Aanpassing daarvan vraagt simpelweg tijd. Wel zit er rek in de uitzonderingen die de gemeente op bestemmingsplannen kan maken. Van der Horst: “Bij het optoppen van woningen was het devies eerst: ja dat kan, mits er geen serieuze bezwaren zijn. Dat hebben we nu omgedraaid naar nee, tenzij er goede redenen zijn om dat wel te doen.”
Naast de juridische mogelijkheden kunnen de onderzoeken die de gemeente uit laat voeren, ook hun effect gaan hebben op de bouwmogelijkheden in en onder achtertuinen. Zo bleek onlangs dat te veel kelderbakken op een beperkt oppervlakte serieuze problemen op kunnen leveren voor de grondwaterstand. Maar wat dit precies gaat betekenen? Wanneer is sprake van te veel kelders? Kunnen de effecten voor de grondwaterstand ook gecompenseerd worden? Moet de bouw van kelders hoe dan ook aan banden gelegd worden? Het is nog onduidelijk hoe diep in de tuin de nieuwe balans precies komt te liggen.

 

Heel veel kelderbakken
“Een, twee, drie,” wijst Elisa van Riessen, “daar aan de overkant vier en vijf en dan aan de andere kant nog twee. Zeven uitbouwen met kelders er onder. Ik kan ze zo aanwijzen vanuit mijn tuin.” Van Riessen woont al twintig jaar in de Eerste Helmersstraat in Oud-West. Ze kan de contouren van de volgende kelderbakken in het groene binnengebied al zien. In de tuin van twee buren zijn werklui bezig ruimte te maken voor kelders met een uitbouw er bovenop. Van Riessen ervaart veel geluidsoverlast van de werkzaamheden die al maanden duren en nog lang niet klaar zijn. “Denk aan het slaan van damwanden, het wegdrillen van betonnen vloeren en een dieselgenerator die de hele dag voor mijn deur staat te ronken.” Bovendien vreest ze voor de grondwaterstand en daarmee voor de gevolgen voor de houten fundering onder haar woning. “Maar het ergste is natuurlijk dat het hier steeds minder groen wordt en we straks tegen een vierenhalve meter hoge muur aan zitten te kijken.” Het betekent minder zon en een minder aantrekkelijk uitzicht. En dat terwijl de eigenaar volgens haar alleen maar uit is op winst maken. “Hij heeft al meerdere panden in de buurt gekocht, opgeknapt en uitgebreid. Hij woont er dan een paar jaar met zijn gezin en verkoopt het dan met hoge winst door. Dat is zijn verdienmodel. Het zou zo mooi zijn geweest als hij met wat meer gevoel voor de buurt had uitgebreid. Minder groot, met meer respect voor het groen en beter passend bij de architectuur van de woningen.”

 

Deel

Trefwoorden: