Coalitieakkoord 2021-2025: overzicht plannen voor de woonsector
Verhuurderheffing wordt afgeschaft

Met extra geld voor woningbouw en infrastructuur, een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening als regisseur en de afschaffing van de Verhuurderheffing gaat het nieuwe kabinet de wooncrisis te lijf. De woningproductie moet naar 100.000 woningen per jaar. Een overzicht van alle woonplannen in het coalitieakkoord 2021-2025.

Verhuurderheffing afgeschaft

De verhuurderheffing wordt afgeschaft. Het nieuwe kabinet wil in ruil daarvoor bindende prestatieafspraken maken met corporaties, zodat de beschikbare investeringscapaciteit daadwerkelijk wordt gebruikt voor de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en verbetering van de leefbaarheid van wijken. Die afspraken worden per woningmarktregio gemaakt met corporaties en medeoverheden.

De afschaffing van de verhuurderheffing is al snel aan de orde. In 2022 is de heffing nog gewoon van kracht, minus de eerder afgesproken korting van ongeveer 500 miljoen euro. Vanaf 2023 is de heffing verdwenen, maar de sector moet zich niet al te rijk rekenen, zo waarschuwt advocaat Eelkje van de Kuilen, woningcorporatiespecialist: de verhuurderheffing zou de komende jaren gecorrigeerd worden als compensatie voor de huurbevriezing in 2021 en de aanscherping van de renteaftrekbeperking (ATAD). Nu de verhuurderheffing wegvalt, valt die compensatie ook weg. Ook andere kortingsregelingen verdwijnen. Bovendien gaat de aanslag Vennootschapsbelasting omhoog. Er vloeit dus netto beduidend minder terug naar de corporatiesector dan op het eerste gezicht lijkt.

Tegelijkertijd zegt de coalitie waar nodig zogeheten projectsteun te willen introduceren. Dat zouden woningcorporaties met elkaar moeten gaan opbrengen, op basis van de waarde van hun woningbezit. Uitwerking van dit vereveningsplan ontbreekt nog.
Bouwproductie: omhoog van 75.000 naar 100.000 woningen
De bouwambitie van het nieuwe kabinet liegt er niet om. Het jaarlijks aantal te bouwen woningen moet omhoog naar rond de honderdduizend woningen per jaar. "Het is onze prioriteit te zorgen voor een woning voor iedereen, of je nu huurt of koopt", aldus de vier partijen. Voor dat omvangrijke bouwprogramma geldt dat tweederde van de productie moet bestaan uit betaalbare sociale en middenhuurwoningen en koopwoningen tot aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie. Speciale aandacht gaat daarbij uit naar de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens. Afschaffing van de verhuurderheffing geeft woningcorporaties investeringsruimte om meer betaalbare huurwoningen te bouwen.

Met het oog op de acute tekorten in het woningaanbod voor studenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten en daklozen is het streven jaarlijks 15.000 tijdelijke woningen te bouwen en 15.000 wooneenheden te realiseren via transformatie van kantoren. Procedures voor het plaatsen van tijdelijke woningen worden vergemakkelijkt. Ook komt er meer ruimte voor cooperatieve woonprojecten.
Al die woningen moeten zowel binnen- als buitenstedelijk worden gerealiseerd. Behalve in de veertien al eerder aangwezen verstedelijkingsgebieden en in kansrijke spoor- en kanaalzones, moet die bouwproductie bij voorkeur gestalte krijgen bij bestaande infrastructuur-knooppunten. Voor de ontsluiting van die nieuwe woningen in die veertien gebieden is de komende tien jaar in totaal 7,5 miljard euro beschikbaar. De helft van dat bedrag moet overigens door een volgend kabinet worden vrijgemaakt.

Minister VRO: Hugo de Jonge

Het maken van de prestatieafspraken met corporaties, gemeenten en provincies en het bepalen van woningbouwlocaties wordt een taak van de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Om knelpunten bij specifieke projecten weg te nemen, verlengt de coalitie de bestaande woningbouwimpuls en blijft het Volkshuisvestingsfonds bestaan. De coalitie wil nog meer (onbenoemde) 'belemmeringen' wegnemen die bouwprojecten vertragen of onmogelijk maken. De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt Hugo de Jonge, de huidige demissionair-minister van Volksgezondheid. Hij krijgt geen eigen ministerie. VRO blijft onderdeel van Binnenlandse Zaken.
Huurbeleid
In het coalitieakkoord wordt ook gekozen voor aanscherping van het huurbeleid. De sociale huur voor mensen met een lager inkomen gaat omlaag. En de huur van mensen met een hoger inkomen gaat stapsgewijs omhoog tot een marktconforme huur. Opmerkelijk is dat er nu toch voor middenhuurwoningen een vorm van wettelijke huurprijsbescherming komt. Tegelijkertijd moet het voor institutionele beleggers rendabel blijven om in dergelijke woningen te investeren. Om corporaties te stimuleren middenhuurwoningen te bouwen, wordt de markttoets gedurende de komende kabinetsperiode opgeschort.
Tegelijkertijd bestaat het voornemen om de huurtoeslag te hervormen en te vereenvoudigen. De maximale huurgrens verdwijnt. Er wordt overgestapt naar een systeem van normhuren op basis van inkomen. De coalitie zegt daarbij toe, dat ‘iedereen deze hervorming kan dragen’, met name de laagste inkomens.

Verduurzaming

Verder wil de nieuwe coalitie op een slimme manier aan de slag met het verduurzamen van onze woningen. Een langjarig Nationaal Isolatieprogramma moet er voor zorgen dat ‘ woningen sneller, slimmer en socialer’ worden geïsoleerd. Woningen met slechte isolatie mogen op termijn niet meer worden verhuurd. In wijken waar dat kosteneffectief tot de mogelijkheden behoort, zet het kabinet in op de realisatie van duurzame warmtenetten. Er komt een subsidieregeling voor de financiering van de onrendabele top van collectieve warmteprojecten.
Woningmarkt en huizenprijzen
De coalitie wil dat tweederde van de nieuwbouw uit betaalbare huur- of koopwoningen gaat bestaan. Dat zal op korte termijn geen effect hebben op de hoge en nog altijd stijgende huizenprijzen van bestaande woningen. Fiscaal gaat het nieuwe kabinet weinig doen tegen die stijging. De coalitie wil niet aan de renteaftrek en de hoogte van hypotheken morrelen, ondanks adviezen van onder meer DNB. Ook wordt de waardevermeerdering van de eigen woning geen onderdeel van de vermogensbelasting.
Starters met een studieschuld krijgen wel ruimere hypotheekmogelijkheden. Voortaan wordt bij het aanvragen van een hypotheek niet de oorspronkelijke schuld, maar de actuele stand van de studieschuld bepalend. En ouderen kunnen makkelijker een deel van de overwaarde van hun huis opnemen. Ook wordt de jubelton (schenkingsrecht van 100.000 euro belastingvrij aan kinderen voor aankoop woning) afgeschaft.

De coalitie wil het eigenwoningbezit stimuleren door de verkoop van sociale huurwoningen aan zittende huurders makkelijker te maken. Om hen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen. Corporaties mogen overigens alleen grondgebonden woningen aan hun huurders verkopen.
De opkoop van bestaande woningen door particuliere beleggers wordt verder ontmoedigd: de overdrachtsbelasting gaat voor hen omhoog van 8 naar 9 procent.

Bert Pots