Vrees voor bijstandspiek en eventuele tweede golf
Coronacrisis: huurachterstanden blijven beperkt

Na afkondiging van de coronamaatregelen half maart bestond de vrees voor oplopende huurachterstanden. De senaat nam zelfs tot tweemaal toe een motie aan om Minister Ollongren te bewegen de huren te bevriezen. Vijf maanden later blijken de huurachterstanden beperkt, zo blijkt uit een inventarisatie van NUL20. Maar er zijn wel zorgen: over flexwerkers die in de bijstand belanden - en over een tweede coronagolf.

Toenemende druk op minister Ollongren

Nadat CBS bekend maakte dat de huren sinds 2014 niet meer zo hard zijn gestegen als juist dit jaar, nam de druk op minister Ollongren toe om de huren te bevriezen. Zij vindt de nadelen van een generieke huurstop te groot, maar kwam wel op Prinsjesdag met een handreiking voor sociale huurders die teveel huur betalen in verhouding tot hun inkomen ('dure scheefwoners'). Eerder nam de Eerste Kamer tot tweemaal toe een motie aan om de minister te bewegen de huren te bevriezen. Tevergeefs.

De Metropoolregio Amsterdam wordt stevig getroffen door de coronacrisis. Al bij het afkondigen van de eerste coronamaatregelen leek het duidelijk dat ook de huursector geraakt zou worden door de economische gevolgen. Mensen die hun werk kwijtraakten, zouden wellicht moeite krijgen hun huur te betalen.  
Terugkijkend kan gezegd worden dat het tot dusver meevalt - althans waar het woninghuurders in de sociale sector betreft.
De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) heeft vanaf april inventarisaties gemaakt van corona-gerelateerde huurachterstanden. Op 24 april was sprake van 942 gevallen. Op een bestand van 175.000 woningen (sociale huur en vrije sector) is dat 0,53 procent. Deze mensen vroegen uitstel of troffen een betalingsregeling. Het ging vooral om zzp’ers, flexwerkers, uitzendkrachten en ondernemers. Op 10 juli bleek hun aantal gedaald naar 748 (0,43%). Dat aantal loopt in de pas met een landelijke inventarisatie van Aedes. Daaruit bleek dat 0,5 procent van de corporatiehuurders kampt met huurachterstanden door corona.
Bij het ter perse gaan van deze NUL20 had de AFWC geen recenter cijfers, maar navraag bij Rochdale leert dat bij die corporatie in augustus 0,4 procent van de huurders een achterstand had door corona en bij Eigen Haard 0,5 procent. Het beeld is wel wisselend, want Stadgenoot meldt helemaal geen significant hogere achterstand en bij Ymere is de eerdere toename vrijwel verdwenen.
Aedes en andere verhuurdersorganisaties besloten aan het begin van de coronacrisis geen mensen uit huis te zetten wegens huurachterstanden. De Amsterdamse corporaties zijn in juni weer begonnen met aanzeggingen en ontruimingen bij ‘zwaarwegende redenen’.

Overheidsmaatregelen

Als een van de redenen voor de beperkte en dalende huurachterstanden noemen Rochdale en Eigen Haard de overheidsmaatregelen waarmee de getroffenen snel van inkomenssteun werden voorzien.
Daarnaast kent Amsterdam met de Sluitende Aanpak Vroegsignalering Huurschulden een fijnmazig en stevig netwerk om huurachterstanden aan te pakken. De samenwerking tussen corporaties, gemeente, maatschappelijke dienstverleners en deurwaarders is in deze periode nog geïntensiveerd. Onder de Sluitende Aanpak valt ook Vroeg Eropaf, waarin huurders al in een vroeg stadium worden benaderd bij betalingsachterstanden.
De corporaties hebben hun huurders opgeroepen zich te melden als die vreesden door de coronacrisis betalingsproblemen te krijgen. Waar mensen met schulden vaak hun kop in het zand steken, lijkt schaamte hier gelukkig minder een rol te spelen, vertelt Henk Heinhuis, manager incasso en debiteurenbeheer van Eigen Haard. Het had bij wijze van spreken iedereen kunnen overkomen.
“Daarbij is ongeveer de helft van de corporatiehuurders afhankelijk van een uitkering”, voegt Heinhuis toe. Die hebben tenminste een vast inkomen.
“En gelukkig zijn er ook heel veel mensen die hun werk weer hebben kunnen oppakken”, zegt Ellen Boeser, manager woonservice bij Rochdale.
Boeser en Heinhuis zijn er niet gerust op dat het hierbij blijft. Net als Anneke Verboom van de AFWC maken ze zich zorgen over flexwerkers en uitzendkrachten die na een korte WW-uitkering in de bijstand belanden en dus een flinke inkomstendaling voor de kiezen krijgen. Om nog maar niet te spreken over een mogelijke opleving van de pandemie.  

Tijdelijke huurverlaging?

Bij de betalingsregelingen gaat het bijna uitsluitend om uitstel van betaling en gespreide afbetaling. Structurele huurverlagingen kunnen wel, maar dan alleen in het kader van de al bestaande mogelijkheid een inkomensafhankelijke huurverhoging te laten toetsen aan het inkomen. De huur kan dan worden verlaagd tot onder de zogeheten aftoppingsgrens, het meest gunstige huurtoeslag-regime. Eigen Haard kent ook nog een eigen maatwerkregeling. Corporaties zijn terughoudend met structurele verlagingen. Die kunnen namelijk niet worden teruggedraaid als het toch om een tijdelijke inkomensdip blijkt te gaan.
Tijdelijke huurverlagingen dan? Die zijn immers ook al mogelijk, in afwachting van een wetswijziging die in de maak is. Eigen Haard denkt er sterk aan die toe te passen, zegt Saskia Ossebaar, adviseur woonbeleid bij de corporatie: “Het kan een goede oplossing zijn als je nog niet weet hoe structureel een inkomensdaling is”. Ook binnen de Federatie wordt er over gesproken.

Meer problemen bij bedrijven

Veel grotere huurachterstanden zijn er bij het bedrijfsonroerendgoed (BOG) van de corporaties. Half juli waren er 975 ondernemers met betalingsachterstanden door corona, voor een bedrag van 4,5 miljoen euro (bij de woninghuur was dat €560.000). Bij Rochdale klopte één op de vijf huurders van bedrijfspanden, bijvoorbeeld horeca-eigenaren of sportschoolhouders, aan voor een betalingsregeling. Ruim de helft daarvan is inmiddels afgewikkeld.

Vrije sector

In de particuliere vrijesectorhuur lijken de problemen groter dan bij corporaties. Zo hadden zich tot in augustus bij pensioenbelegger Bouwinvest ongeveer 350 huurders gemeld met betalingsproblemen, zo’n 2 procent van het totaal, waarvan ongeveer de helft in de Metropoolregio Amsterdam. De meeste betalingsregelingen die Bouwinvest heeft getroffen zijn gebaseerd op (gedeeltelijke) uitstel van betaling, zegt een woordvoerder. Bouwinvest zet vooralsnog geen mensen op straat bij corona-huurschulden. Het zegt mee te werken aan het vinden van goedkopere woonruimte als blijkt dat de problemen structureel zijn.
Bouwinvest-huurder Wisso Wissing vreest dat de problemen in deze sector groter zullen worden. Hij is voorzitter van huurdersvereniging Java op het Java-eiland en van de landelijke Federatie Huurders Commerciële Sector. “Op het Java-eiland wonen veel freelancers uit de hard getroffen culturele sector. Ik ken mensen die al drie maanden niet hebben betaald en het is maar de vraag of ze dat later alsnog kunnen doen”
Als gevolg van de coronacrisis schortte Bouwinvest de gebruikelijke huurverhoging van 1 juli op. Deze wordt nu op 1 oktober alsnog doorgevoerd.
De IVBN, de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers in Nederland, noemt de impact van de coronacrisis bij haar leden ‘beperkt’. Eén procent van de huurders van het IVBN-woningbestand heeft zich gemeld met betalingsproblemen door corona.
Bij de beleggers aangesloten bij Vastgoedbelang ging het eind mei om 2 procent. Bij driekwart van deze gevallen is een maatwerkoplossing gevonden, zoals uitstel van betaling, tijdelijke ‘en soms zelfs structurele huurverlaging’, aldus een woordvoerder.
Overigens bestaat voor vrijesectorhuurders en ook huiseigenaren die hun hypotheeklasten niet kunnen betalen de gemeentelijke woonkostentoeslag. In juli maakten 204 huishoudens gebruik van deze weinig bekende regeling, bijna anderhalf keer zoveel als vóór corona.

Moeilijk rondkomen

Het NIBUD (Nederlands Instituut voor Budgetvoorlichting) waarschuwt dat vier op de tien flexwerkers en zelfstandigen hun inkomen sinds februari hebben zien dalen en vaak weinig mogelijkheden hebben dit op te vangen. Ongeveer een kwart gaf aan onvoldoende geld te hebben om vier maanden zonder inkomen op te vangen. “Van de respondenten die een huurwoning hebben, heeft 33 procent onvoldoende inkomen om de huur (in de nabije toekomst) te betalen”, aldus het Nibud-onderzoek in opdracht van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Bij woningbezitters gaat het om 15 procent.