Corporaties bouwen wel, maar kleiner en goedkoper

"De huidige minimale maten worden de maximale"
Corporaties bouwen wel, maar kleiner en goedkoper

Woningcorporaties blijven de komende jaren sociale huurwoningen bouwen. Maar ze worden kleiner. Binnen de Amsterdamse Ring komen er vooral nog kleine woningen voor alleenstaanden en starters bij; meerpersoonshuishoudens met een kleine beurs zijn aangewezen op woningen buiten de Ring en in de regio. En ook die worden krapper.

Tiny houses in Almere
Uit recent onderzoek van BPD in Frankrijk, Duitsland en Nederland blijkt dat veel mensen best kleiner willen wonen als dat betekent dat hun woonlasten daarmee navenant afnemen. Een Engelse term helpt ook altijd om iets trendy te maken. En dus hebben we nu de tiny houses-beweging.
Maar het nieuwe kleine huis is niet zomaar een groot huis waar de kaasschaaf overheen is gegaan. Ontwerpers van tiny houses komen met slimme oplossingen voor het opbergen van spullen, voor ruimtes die voor verschillende doeleinden gebruikt kunnen worden en dergelijke.
De gemeente Almere stimuleert de ontwikkeling van kleine woningen door ontwikkelaars innovatieve concepten te laten ontwikkelen voor de beoogde BouwRai Tiny Houses. Bovendien is de bouw van die kleine woningen opgenomen in het programma Ik bouw betaalbaar in Almere (IbbA). Het gaat dan om woningen die in het Homeruskwartier gebouwd kunnen worden met een buitenmaat van maximaal 7,30 bij 7,30 meter in twee lagen met eventueel een dakopbouw. Maar hoezo tiny? Dat is wellicht in Almere klein; met ruim honderd vierkante meter noemen Amsterdamse makelaars dat al een herenhuis.

Tot de crisis van 2008 kon het niet op. Sociale huurwoningen van 90 m2 met een onrendabele top van 125.000 euro per woning waren geen uitzondering, zegt Gerard Anderiesen, bestuurder van Stadgenoot. “Maar dat kan nu niet meer.” De corporaties hebben de gevolgen van de crisis gevoeld, kregen een verhuurderheffing voor de kiezen en moeten zich op hun kerntaken richten. Naast woningverkoop is kostenbesparing de enige manier om bouwambities waar te maken. En die ambities zijn er, zo blijkt uit recente prestatieafspraken in Amsterdam en Almere. De Amsterdamse woningcorporaties spraken deze zomer af jaarlijks maar liefst 1200 sociale huurwoningen te bouwen. En de Alliantie en GoedeStede zegden de gemeente Almere toe deze collegeperiode respectievelijk 600 en 333 woningen te bouwen.
Gelet op de beperkte middelen van de corporaties zijn dat flinke opgaven. De corporaties zoeken dan ook voortdurend naar methoden om de bouwkosten te drukken. En dat betekent ook: soberder en kleiner.

Kleiner is de trend

Meer kleinere woningen op een zelfde stuk grond levert per saldo meer inkomsten op. Waar de grond duur is, zijn de woningen kleiner. In het centrum van Parijs, Londen of New York zijn woningen van 30 m2 geen uitzondering. En dan gaat het vaak ook nog om dure vrije sector huur- of koopwoningen.
Daarbij groeit - zeker in steden als Amsterdam - het aandeel eenpersoonshuishoudens. Naast studenten gaat het dan om werkende jongeren, overtuigde singles, mensen die gescheiden zijn en ouderen wier partner is overleden. Ontwikkelaars spelen in op die trend. Zo ontwikkelde Camelot voor alleenstaanden tijdelijke woningen in een voormalig verzorgingshuis in Amstelveen, bouwen ontwikkelaars als ProVast kleine woningen in de vrije sector, is Change= begonnen met de uitvoering van plannen om duizenden woningen voor werkende jongeren te bouwen en realiseert Cocon Vastgoed kleine sociale huurwoningen voor ouderen. En in Zuidoost realiseert Haerzathe dit jaar de bouw van ruim tweehonderd semipermanente starterswoningen van tussen de 20 en 30 m2 tegen een huurprijs van 400 euro per maand.
Het adagium volgens partner Pim Heurman is sober en doelmatig. “Er is een grote behoefte aan starterswoningen in de regio Amsterdam, maar die zijn er nog maar heel weinig, terwijl de vraag naar betaalbare woonruimte alleen maar toe zal nemen. Wij bieden dat soort woningen tegen een sociale huurprijs aan in Zuidoost, een deel van Amsterdam dat steeds aantrekkelijker wordt om te wonen.”

Gestapelde tiny houses

Ondanks kleine verschillen, blijkt uit een rondgang dat woningcorporaties de trend van kleiner en goedkoop wonen volgen. Larry Bath, directeur Vastgoed van de Alliantie: “Nog meer dan voorheen is betaalbaar wonen voor iedereen leidend.” Dat betekent de bouw- en proceskosten omlaag krijgen én kleiner bouwen. Bath benadrukt dat de kosten niet altijd en overal leidend zijn: “Het gaat om een goede afweging en balans tussen stichtingskosten, kwaliteit, waarde en de levenscyclus van het gebouw, de ‘total cost of ownership’.”
Woningstichting De Key maakt wel heel nadrukkelijk een keuze. “Wij hebben onlangs besloten alleen nog maar kleine woningen te bouwen,” zegt Leon Bobbe, directievoorzitter van De Key. Het gaat dan om studio’s van maximaal 30 en ‘gewone woningen’ van maximaal 40 m2. Daar gaat een nieuwe filosofie achter schuil. Bobbe: “Wij willen ons richten op goedkope woonruimte voor starters. Als onze huurders na een aantal jaar willen gaan samenwonen of meer geld te besteden hebben, dan hopen we dat ze een andere plek zoeken, waardoor wij weer andere mensen tijdelijk kunnen ondersteunen. Wij willen sociale huurwoningen bouwen die gericht zijn op een bepaalde levensfase.”
Hoe die kleine woningen gebouwd moeten worden en wat dat precies betekent voor een buurt, is nog onderwerp van onderzoek en discussie, erkent Bobbe. “Er wordt de laatste tijd veel gesproken over tiny houses, maar dat zijn dan vaak grondgebonden woningen. Wij willen dat gestapeld gaan doen.”
Bobbe is er evenwel van overtuigd dat het om volwaardige woningen gaat waar, in tegenstelling tot veel kleine woningen in New York, ook gewoon een keuken in zit. “We denken nu vaak in vierkante meters, maar als je woningen bijvoorbeeld wat hoger maakt waardoor je met een split level kan werken, dan kan je niet alleen op een slimme manier bijvoorbeeld opbergruimte realiseren maar ook een aparte slaapkamer. Hoge ruimtes vergroten bovendien het gevoel van ruimte. Wij willen in kubieke meters gaan denken.”

Betaalbaar maar klein

Volgens Bobbe is De Key een ‘categorale woningcorporatie’ geworden. “Wij richten ons op het gebied binnen de Ring plus een kilometer daarbuiten en kiezen voor het uitsluitend huisvesten van starters.” Dat betekent dat De Key langzaamaan grotere woningen af zal stoten en alleen nog nieuwe, kleine woningen toe zal voegen. “Op die manier dragen wij bij aan betaalbaar wonen voor mensen met een kleine beurs in het meest gewilde woongebied van Nederland.”
Bobbe voorziet bovendien dat het inkomensniveau in de stad ertoe zal leiden dat er een grote behoefte zal zijn aan goedkope woningen van tussen de 300 en 500 euro huur per maand. De Key bouwt de komende jaren onder meer in de Houthavens en in Nieuw-West. In de Houthavens had De Key aanvankelijk ruime sociale huurwoningen voorzien. “We bekijken nu of we de ontwerpen geschikt kunnen maken voor starters”, zegt Bobbe, die in de Houthavens de lijn hoopt te volgen die is uitgezet bij de Zuidblokken, net buiten de Ring in Nieuw-West. “De bouw van meer dan duizend woningen is lang uitgesteld, maar we gaan daar binnenkort beginnen met de bouw van het eerste complex. Een groot deel van de Zuidblokken zal bestaan uit een mooie mix van allerlei woonplattegronden voor starters.”
Meer klein en goedkoop is het devies binnen het werkgebied van De Key. Dat houdt de diversiteit in het hart van Amsterdam op peil, vindt Bobbe. Anderiesen vindt ook dat het bouwen van ruime sociale huurwoningen binnen de Ring financieel niet meer haalbaar is. En het belemmert de doorstroming binnen de sociale huursector, weet hij. “Wie eenmaal zo’n woning heeft bemachtigd, gaat daar niet meer weg.”
Het was een van de redenen om in Den Haag te pleiten voor de wettelijke verankering van vijfjarencontracten voor starters. Een deel van die starters zal daarna vanwege het gegroeide inkomen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Toch ligt er volgens Anderiesen nog wel een vraag die vooral door de politiek beantwoord moet worden. “Vinden we het een goede ontwikkeling als gezinnen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, alleen nog buiten de Ring terechtkunnen?”

Niet alleen kleiner, ook slimmer

Over de hele linie is kleiner wonen de trend. En daarvoor zijn soms ook slimme oplossingen nodig. Woningdelen door middel van friendscontracten ligt voor de hand. En het delen van voorzieningen die voorheen tot het standaardpakket van een individuele woning behoorden. Zo heeft de Alliantie er in Buiksloterham voor gekozen om bewoners de mogelijkheid te bieden om functies als het wassen van kleding, werken en ontmoeten deels in collectieve ruimtes onder te brengen. “Alle bewoners kunnen daar gebruik van maken, wat netto scheelt in de ruimte die je voor die functies in de individuele woning nodig hebt.”
Het zoeken naar slimme oplossingen speelt vooral op locaties als Zeeburgereiland en Buiksloterham, gebieden die de Alliantie mede ontwikkelt. Het gaat dan ook om flexibel en aanpasbaar bouwen, zodat kleine woningen later eenvoudig kunnen worden samengevoegd, en het herhalen van dezelfde casco’s op meerdere locaties.
Buiten de Ring en in de regio hoeft minder met ruimte gewoekerd te worden. Bath: “Binnen de Ring is het eigenlijk niet meer haalbaar, maar in Nieuw-West en Almere blijft de Alliantie ook voor gezinnen bouwen. Ook al moet het daar ook goedkoper.” En hoewel Bath nog maar eens benadrukt dat Almere een gezinsstad is, zit aan dat gegeven ook een andere kant. “Kinderen die uit huis gaan, blijven vaak graag in Almere wonen. Maar een starterssegment met kleine woningen ontbreekt. Daar gaan we op inspelen.”
Een andere manier om kosten te drukken is om ‘meer de creativiteit van de markt’ in te zetten. De Key, de Alliantie en Stadgenoot, maar ook de kleine corporatie Goedestede uit Almere, werken steeds vaker met externe partijen. “Wij stellen een programma van eisen op en dagen marktpartijen uit om daarvoor plannen te maken. Wij zijn niet meer in de lead, maar toetsen het proces. Dat scheelt ons niet alleen proceskosten, het risico ligt ook bij de markt. Daardoor kunnen we doelmatiger bouwen en realiseren we nu woningen zonder dat daar geld bij moet,” zegt Han van Diepen, manager vastgoed van Goedestede. Op die manier heeft Goedestede nu al enkele honderden woningen kunnen realiseren en in ontwikkeling, zonder dat de corporatie daar op toelegt. Het gaat om kleinere, maar permanente systeembouwwoningen tegen een redelijke huur.

Woningwet dwingt tot versobering

Ymere, dat in de hele regio Amsterdam bouwt, laat via een woordvoerder weten dat die corporatie zich nog bezint op een strategie voor de komende jaren. Strategisch adviseur Steven Oskam van Eigen Haard zegt dat de corporatie waar hij voor werkt, net als bijvoorbeeld het Zaanse Parteon, buiten Amsterdam grotere woningen blijft bouwen. Volgens Oskam heeft dat niet alleen met het woonmilieu en de vraag naar eengezinswoningen te maken, maar ook met het verschil tussen bouwlocaties binnen en buiten de stad. “Locaties in de regio zijn over het algemeen minder gecompliceerd, groter en makkelijker te ontwikkelen. Ook de bouwkosten pakken in de regio mede daarom beter uit.”
Toch zal ook Eigen Haard in de volle breedte kleiner gaan bouwen. “Bij nieuwe projecten zullen we kleinere woningen voorschrijven. Zo zullen de huidige minimale eisen voor een woning voortaan als maximale eisen worden toegepast. Voor een driekamerwoning betekent dit ca 50 m2 en een totaal gebruiksoppervlak van ca 75 m2.”
De nieuwe Woningwet dwingt Eigen Haard volgens Oskam om goedkoper te gaan bouwen, omdat de laagste inkomens (primaire doelgroep) niet meer mogen worden gehuisvest in de duurdere sociale huurwoningen boven de 618 euro. Oskam: “Dat is voor ons een belangrijke doelgroep. Voor de uitbreiding van onze voorraad zal Eigen Haard zich dus meer moeten gaan richten op de goedkopere huursegmenten. En aangezien deze doelgroep vooral bestaat uit kleine huishoudens, zullen we de woningvraag steeds meer met kleinere woningen invullen.”