De woningprijzen in Nederland laten, afgezien van een stevige dip vanaf de tweede helft van 2022 (de oorlog in Oekraïne), een gestaag stijgende lijn zien. Een gemiddelde koopwoning kost inmiddels bijna een half miljoen euro. Omdat beleggers veel kleine woningen verkopen stijgen de huizenprijzen iets minder snel dan voorheen en zakken ze zelfs iets in de regio Amsterdam, althans ten opzichte van een jaar eerder. Maar de vierkante meterprijs blijft hoog.

In Amsterdam worden veel woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat de transactieprijzen desalniettemin zakken komt omdat er meer appartementen in het goedkopere segment op de markt komen. Particuliere beleggers zijn aan het uitponden geslagen, met een eerste piek in het laatste kwartaal van 2024, maar de verkoop van appartementen neemt in de daaropvolgende kwartalen een verdere vlucht. 

Regio Amsterdam

Dit zijn de ontwikkelingen binnen de deelregio's rond Amsterdam in het derde kwartaal van 2025:

Uitponding

Uitponding is het verkopen van voormalige huurwoningen, vooral van particuliere beleggers. Wetgeving die tijdelijke huurcontracten verbiedt is één van de redenen waarom investeerders uitponden. Hogere rente, huurregulering en fiscale maatregelen spelen ook een rol. Onderstaande trendanalyse van het Kadaster laat zien dat al sinds de verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 investeerders ieder kwartaal meer woningen verkochten dan kochten. In heel 2024 verkochten investeerders 53.275 woningen, veel meer dan zij aankochten; aldus het Kadaster. Deze ontwikkeling speelt bij uitstek in de vier grote steden waar particuliere beleggers vanaf 2013 juist veel appartementen aankochten om te verhuren. 65 procent van de woningen die investeerders in het 4e kwartaal van 2024 verkochten aan eigenaar-bewoners ging naar een koopstarter. Die betaalde hiervoor gemiddeld 344.000 euro.

De ingezette trend dat investeerders meer woningen verkochten dan aankochten versterkte zich in 2024. De bijbehorende cijfers: bedrijfsmatige investeerders in de G4 verkochten 138 procent meer woningen in het vierde kwartaal van 2024 dan een jaar eerder. Ze kochten ook meer aan, maar de aankoop nam met veel minder toe: 37 procent. Particuliere investeerders verkochten 64 procent meer woningen en kochten 50 procent meer woningen dan in hetzelfde vierde kwartaal van 2023. Vanaf 2021 neemt ook het het aantal verkochte tweede woningen toe, net als bij particuliere investeerders met meer woningen.

Deze ontwikkeling heeft geleid tot een sterke afname van het aanbod in de vrije huursector, maar leidt eind 2024 nog niet (volgens het Kadaster) of nog nauwelijks (volgens CBS)  tot een afname van het netto aantal huurwoningen. Dat is dankzij nieuwbouw. In Amsterdam en in de MRA nam daardoor ook in 2024 het aantal huurwoningen van private partijen nog toe:

Het Kadaster meldt eind augustus 2025 dat halverwege 2025 het aantal huurwoningen wel netto is gedaald ten opzichte van een jaar eerder: "Bedrijfsmatige investeerders kochten woningen én bouwden er nieuwe bij, maar particuliere investeerders verkochten meer." Onderstaande trendgrafiek maakt duidelijk dat de aan- en verkopen van investeerders steeds verder uit elkaar gaan lopen. In het eerste half jaar van 2025 verkochten investeerders al bijna 30.000 woningen. 

De uitpondingsgolf rolt kortom in 2025 onverminderd door. In het tweede en derde kwartaal werden in Amsterdam een recordaantal woningen te koop gezet: 2.763 woningen (+53%) en 2.554 (+31% tov een jaar eerder). Er worden met name meer kleinere woningen te koop gezet en verkocht, zo melden makelaars en het Kadaster. Dit speelt vooral in de grote steden, maar overal in de MRA en heel Nederland stijgt het aanbod door uitponding. Het gat tussen woningverkopen en -aankopen door investeerders wordt steeds groter. Makelaars verwachten dat deze verkoopgolf nog tot medio 2026 aanhoudt, totdat de laatste tijdelijke huurcontracten aflopen.

Het gevolg van het sterk stijgende aanbod (+24,8%) van vooral kleine woningen zorgt in de regio Groot Amsterdam zelfs in twee opeenvolgende kwartalen voor een prijsdaling. In het derde kwartaal lag de mediane verkoopprijs -0,3% lager dan een jaar eerder, zo blijkt uit deze NVM-kaart: 

Nieuwbouw

De nieuwbouwmarkt is bij uitstek gevoelig voor het consumentenvertrouwen. Eind 2022 klapte de verkoop van nieuwe - vaak nog te bouwen - woningen dan ook volledig in. NVM-makelaars rapporteerden over het vierde kwartaal van dat jaar een daling met maar liefst 46 procent ten opzichte van een jaar eerder en 20 procent minder dan in het derde kwartaal.
Volgens NVM- en CBS-cijfers profiteert ook de nieuwbouw vanaf het tweede kwartaal 2024 van de opverende markt, al blijven de cijfers achter bij de jaren voor half 2022.  De NVM signaleert over het tweede kwartaal van 2025 (nog niet in onderstaande grafiek) alweer een daling ten opzichte van een jaar eerder. 

Behalve de NVM publiceert ook CBS/Kadaster cijfers over de woningmarkt. Die kunnen verschillen. Dat komt doordat de cijfers van de NVM zijn gebaseerd op de koopovereenkomsten van door NVM-makelaars verkochte woningen, terwijl het CBS en het Kadaster de prijsontwikkeling meten van álle bestaande koopwoningen en gebruikmaken van de koopakten die bij het Kadaster worden geregistreerd. Tussen koopovereenkomst en koopakte zit bovendien een tijdverschil.