De woningvoorraad bestaat uit koopwoningen en huurwoningen van corporaties en particulieren. Corporaties verhuren naast sociale huurwoningen ook een klein deel van hun woningen in de vrije sector; omgekeerd wordt een substantieel maar wel snel slinkend deel van de particuliere sector in het gereguleerde segment verhuurd. 

Aantal woningen per 1 januari 2024: 480.852

Image

De woningcorporaties bezitten nog altijd bijna 40 procent van de Amsterdamse woningvoorraad, oftewel192.000 woningen incl. Weesp (Bron: Jaarbericht 2024 AFWC). Het aandeel corporatiewoningen is daarmee zo’n beetje terug op het niveau van begin jaren tachtig. Toen waren er in Amsterdam minder corporatiewoningen dan (veelal goedkope) particuliere huurwoningen. In 1983 bestond nog 52 procent uit particuliere huurwoningen. Corporaties kochten in het kader van de stadsvernieuwing veel van die woningen op. Later verdwenen nog meer particuliere huurwoningen doordat ze werden verkocht. Vanaf 1998 verkopen ook woningcorporaties aan particulieren. Sinds 2013 investeren beleggers fors in nieuwbouw van particuliere huurwoningen; het gros daarvan zit in het duurdere segment. Het aandeel koopwoningen neemt na decennia van stijging de laatste jaren af, omdat ze worden opgekocht door beleggers en in de verhuur gedaan (buy-to-let) of na verhuizing worden aangehouden voor verhuur (keep-to-let). Door fiscale maatregelen en nieuwe wetgeving keert deze trend in de loop van 2023.

Image

Woningbouw

Amsterdam heeft al jaren een hoge woningproductie. In onderstaande grafiek is de woningtoename uitgezet in per vier kwartalen voortschrijdend.

Elke staaf laat per kwartaal de jaarcijfers zien van de voorafgaande kwartalen. Op deze wijze worden sterke schommelingen in de productie afgevlakt, waardoor trends beter zichtbaar zijn. In de rode lijn 'saldo' zijn alle wijzigingen waaronder kantoortransformatie naar woningen, sloop en overige onttrekkingen verwerkt.
De productiedip in 2020 is vooral/mede het gevolg van onvolledige opgave door Amsterdam, het gevolg van een vernieuwing van een hoofdstedelijk administratiesysteem. De vertraagde opgave leidt tot een piek in het eerste kwartaal van 2021. In het eerste kwartaal van 2022 vindt weer een forse correctie naar boven plaats, waardoor de saldo voorraad (rode lijn) hoger uitkomt dan de bouwproductie.

Belangrijke trends

• Er komen steeds meer dure woningen in Amsterdam
• 54,6% van alle verhuringen in particuliere huur: daar zit de grote dynamiek: in dit segment stijgen de prijzen snel, wordt vaak verhuisd en krijgen bewoners steeds vaker een tijdelijk huurcontract. Dat is vanaf 1 juli 2024 niet meer toegestaan. De particuliere huursector is ook sterk gegroeid het laatste decennium, met bijna 10 procentpunten naar 32 procent (excl. Weesp en 31,6 procent incl. Weesp) van de woningvoorraad in 2023.
• Gemiddelde aanvangshuur in deze sector = €1.575. Huren in vrije sector stijgen jaar op jaar. De gemiddelde huurprijs in deze sector is €1.501 per maand. Ongeveer een derde van de particuliere huurvoorraad zit nog in de sociale huursector.
• 46,8% groot is sociale segment (koop en huur, was 48,5% in 2021). De sociale sector slinkt vooral vanwege afname daarvan in de particuliere sector. Inmiddels is bijna twee derde van alle particuliere huurwoningen geliberaliseerd.
• 9% middeldure huursegment Het middeldure huursegment is met 6.500 woningen toegenomen tov 2021, oftewel 1 procentpunt. Koopwoningen zijn daarentegen nauwelijks meer toegankelijk voor middeninkomens.
• Meer hogere inkomens - Vergeleken met 2021, zijn er in 2023 meer huishoudens met een hoog inkomen in Amsterdam en minder met een laag inkomen. De groep middeninkomens blijft relatief stabiel. Gemiddeld neemt het netto-inkomen van Amsterdammers toe.
• Vanwege de gestegen huur- en koopprijzen zijn recente huurders en kopers daarnaast een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan niet-recente bewoners. Recente huurders hebben ook veel vaker een tijdelijk huurcontract.
• 28,9% Koopwoningen Het aandeel koopwoningen in Amsterdam excl. Weesp nam in 2023 verder af van 28,8 naar 28,2 procent, mede vanwege buy-to-let en keep-to-let in eerdere jaren. Inclusief Weesp kwam het percentage op 28,9%.

(Bron: WiA 2023)

Kentering huurmarkt?

De onderzoeken WiA2021 en 2023 maken duidelijk dat het aanbod aan particuliere huurwoningen in de hoofdstad fors blijft groeien. Dat komt enerzijds door nieuwbouw, maar ook door de omzetting van koop naar huur door 'buy-to-let' en 'keep-to-let': beleggers kopen om te verhuren én eigenaren houden hun woning aan bij verhuizing. Het was tot voor kort zeer lucratief om woningen te verhuren. Inmiddels dient zich een kentering aan, als gevolg van overheidsbeleid (opkoopbescherming), fiscale maatregelen en nieuwe wetgeving, waardoor per 1 juli vaste huurcontracten weer de norm zijn en de huren van veel meer woningen worden gereguleerd. De kans is groot dat meer particuliere beleggers hun woningen bij leegkomst zullen verkopen. Die ontwikkeling werd al zichtbaar in 2023.

Het aantal particuliere huurwoningen is in Amsterdam (excl. Weesp) is van 2015 tot 2023 gegroeid met in vier jaar tijd met bijna 50.000; het aantal koopwoningen zakte ondanks de nieuwbouw vanaf 2019 alleen maar, met zo'n 10.000. Het aantal corporatiewoningen (excl. Weesp) is weer gelijk aan het aantal in 2017: 184.300. Dat komt gedeeltelijk door een eerdere administratieve verschuiving. Zo'n 2.000 woningen zijn bij de scheiding DAEB/niet-DAEB ondergebracht in een BV en mogen daarom niet meer meetellen als corporatiewoning.

Het WiA2021-onderzoek maakt duidelijk dat het aanbod aan particuliere huurwoningen in de hoofdstad fors blijft groeien. Dat komt enerzijds door nieuwbouw, maar ook door de omzetting van koop naar huur door 'buy-to-let' en 'keep-to-let': beleggers kopen om te verhuren én eigenaren houden hun woning aan bij verhuizing. Het is in ieder geval lucratief om woningen te verhuren.

ANDERE INFORMATIEBRONNEN:

NUL20 Dashboard: Woningvoorraad in de hele Metropoolregio Amsterdam

Factsheets Wonen in Amsterdam

Kerncijfers Amsterdamse corporaties

Interactieve kaart Amsterdam met panden naar bouwjaar

Wonen Amsterdam, datasets OIS Amsterdam