Alle feiten en cijfers over de ontwikkeling van de woningvoorraad in Amsterdam.
Aantal woningen per 1 januari 2022 : 456.730
Aantal inwoners per 1 december 2021: 883.487
De woningvoorraad uit koopwoningen en huurwoningen van corporaties en particulieren. Corporaties verhuren naast sociale huurwoningen ook een klein deel van hun woningen in de vrije sector; omgekeerd wordt een substantieel maar wel snel slinkend deel van de particuliere sector in het gereguleerde segment verhuurd. Dat is in de rechter grafiek uitgesplitst:
De woningcorporaties bezitten nog altijd zo’n 40 procent van de Amsterdamse woningvoorraad, een kleine 185.000 woningen. Het aandeel corporatiewoningen is daarmee zo’n beetje terug op het niveau van begin jaren tachtig. Toen waren er in Amsterdam minder corporatiewoningen dan (veelal goedkope) particuliere huurwoningen. In 1983 bestond nog 52 procent uit particuliere huurwoningen. Corporaties kochten in het kader van de stadsvernieuwing veel van die woningen op. Later verdwenen nog meer particuliere huurwoningen doordat ze werden verkocht. Sinds 2013 investeren beleggers fors in nieuwbouw van particuliere huurwoningen; het gros daarvan zit in het duurdere segment. Het aandeel koopwoningen neemt na decennia van stijging de laatste jaren af, omdat ze worden opgekocht door beleggers en in de verhuur gedaan (buy-to-let) of na verhuizing worden aangehouden voor verhuur (keep-to-let).
Amsterdam heeft al jaren een hoge woningproductie. In onderstaande grafiek is de woningtoename uitgezet in per vier kwartalen voortschrijdend. Elke staaf laat per kwartaal de jaarcijfers zien van de voorafgaande kwartalen. Op deze wijze worden sterke schommelingen in de productie afgevlakt, waardoor trends beter zichtbaar zijn. In de rode lijn 'saldo' zijn alle wijzigingen waaronder kantoortransformatie naar woningen, sloop en overige onttrekkingen verwerkt.
De productiedip in 2020 is vooral/mede het gevolg van onvolledige opgave door Amsterdam, het gevolg van een vernieuwing van een hoofdstedelijk administratiesysteem. De vertraagde opgave leidt tot een piek in het eerste kwartaal van 2021. In het eerste kwartaal van 2022 vindt weer een forse correctie naar boven plaats, waardoor de saldo voorraad (rode lijn) hoger uitkomt dan de bouwproductie. In deze grafiek met per staaf het jaartotaal van de voorafgaande vier kwartalen zijn de pieken en dalen per kwartaal enigszins gladgestreken:
Meer cijfers over de nieuwbouwproductie in het dashboard Amsterdam Woningproductie
Belangrijke trends
- 54,6% van alle verhuringen in particuliere huur: daar zit de grote dynamiek: in dit segment stijgen de prijzen snel, wordt vaak verhuisd en krijgen bewoners steeds vaker een tijdelijk huurcontract.
- 48,5% groot is sociale segment (koop en huur). De sociale sector slinkt vanwege afname daarvan in de particuliere sector. Inmiddels is bijna twee derde van alle particuliere huurwoningen geliberaliseerd.
- 12,5% middensegment Er zijn flink wat middenhuurwoningen bijgekomen, maar vanwege de sterk gestegen koopprijzen is het middensegment in totaal flink geslonken.
- Er wonen steeds minder middeninkomens in de hoofdstad, aandeel lage inkomens is licht gestegen.
- 28,8% Koopwoningen Het aandeel koopwoningen slinkt ondanks de nieuwbouw vanwege buy-to-let en keep-to-let.
- Gemiddelde aanvangshuur = €1.466. Huren in vrije sector stijgen jaar op jaar. Gemiddelde aanvangshuur was vorig jaar €1.466, huurders betalen gemiddeld in de vrije sector € 1.368.
(Bron: WiA 2021, de middeninkomens lopen van ongeveer 40.000 tot 60.000 euro)
Het WiA2021-onderzoek maakt duidelijk dat het aanbod aan particuliere huurwoningen in de hoofdstad fors blijft groeien. Dat komt enerzijds door nieuwbouw, maar ook door de omzetting van koop naar huur door 'buy-to-let' en 'keep-to-let': beleggers kopen om te verhuren én eigenaren houden hun woning aan bij verhuizing. Het is in ieder geval lucratief om woningen te verhuren. Huurders in de vrijesector betaalden medio 2021 gemiddeld 1.386 euro (was in 2019: 1.286 euro), maar nieuwe huurders betalen gemiddeld al 1.466 euro (in 2019: 1.397).
Het aantal particuliere huurwoningen is in Amsterdam in vier jaar tijd met ruim 33.000 toegenomen; het aantal koopwoningen zakte ondanks de nieuwbouw in die periode met zo'n 10.000. Het aantal corporatiewoningen nam in vier jaar met ruim 1.000 af, maar een afname van ongeveer 2.000 is het gevolg van een eerdere administratieve verschuiving; die zijn bij de scheiding DAEB/niet-DAEB ondergebracht in een BV en mogen daarom niet meer meetellen als corporatiewoning.
Het WiA2021-onderzoek maakt duidelijk dat het aanbod aan particuliere huurwoningen in de hoofdstad fors blijft groeien. Dat komt enerzijds door nieuwbouw, maar ook door de omzetting van koop naar huur door 'buy-to-let' en 'keep-to-let': beleggers kopen om te verhuren én eigenaren houden hun woning aan bij verhuizing. Het is in ieder geval lucratief om woningen te verhuren.
ANDERE INFORMATIEBRONNEN:
NUL20 Dashboard: Woningvoorraad in de hele Metropoolregio Amsterdam
Kerncijfers Amsterdamse corporaties