De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2024 valt in veel gevallen een stuk hoger uit dan in voorgaande jaren. Dat komt doordat de maximale verhoging in de gereguleerde sector in 2024 is gekoppeld aan de gemiddelde loonstijging, en die in de vrije sector aan de inflatie (cpi). De huur van een sociale huurwoning mag daardoor met maximaal 5,8 procent stijgen en die van een vrijesectorwoning met maximaal 5,5 procent. Huurders in de sociale sector met een hoger inkomen kunnen bovendien weer onderworpen worden aan de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Voor woningcorporaties geldt verder dat de maximale huursomstijging (gemiddelde huurverhoging per corporatie) gelijk is aan 5,3 procent (de loonontwikkeling minus 0,5%). Woningcorporaties mogen dus niet voor ál hun woningen de maximale huurstijging doorvoeren. Deze afspraken zijn in 2022 vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken. Het achterliggende idee: huren worden langzamerhand voor veel huurders iets betaalbaarder omdat de huurstijging achterblijft bij de loonstijging. Voor de armste huurdersgroep is er vanaf 2023 een speciale regeling voor een eenmalige huurverlaging naar 575 euro.

De Amsterdamse corporaties verhoogden de huur gemiddeld met een percentage tussen de 4,25 en 5,3 procent

De verhoging in de vrije huursector is maximaal 5,5 procent. De huurverhoging is daar afhankelijk van de inflatie (cpi) óf de gemiddelde cao-loonontwikkeling, en wel van de laagste van die twee. Die systematiek geldt tot mei 2029.

Huursomstijging tussen 4,25 en 5,3 procent

Sinds 2023 is in de sociale huursector niet langer de inflatie maar de gemiddelde loonontwikkeling de grondslag voor de huurverhoging. Dat pakte in 2023 nog gunstig uit voor huurders omdat de inflatie in 2022 omhoog was geschoten. Maar dat is dit jaar niet het geval. De Amsterdamse corporaties verhoogden de huur gemiddeld met een percentage tussen de 4,25 (Eigen Haard) en 5,3 (Stadgenoot en Ymere), voor zover bekend (zie tabel. De liberalisatiegrens is dit jaar 880 euro (was 808 euro).

Image

Hoewel landelijke wetgeving in grote mate het huurbeleid van de corporaties bepaalt, verschilt het huurbeleid per corporatie binnen de wettelijke kaders nog aanzienlijk. Sommige corporaties hebben aan enkele regels genoeg om hun huurverhogingsbeleid uit te leggen. Andere corporaties passen veel meer maatwerk toe; voor verschillende soorten woningen, verschillende huurklassen of verschillende inkomensgroepen. De rode lijn: hoe hoger de huidige huur, hoe lager de percentuele verhoging. Een deel van de corporaties verhoogt de huren van woningen met een slecht E,F of G-energielabel niet of nauwelijks. In Amsterdam doet alleen Eigen Haard dat voor een beperkte categorie huurders.

Eigen Haard topt als enige corporatie de huurverhoging voor de lage inkomens precies af op de aftopgrenzen van de huurtoeslag (650 en 697 euro), dit om de betaalbaarheid te borgen. Deze huurders krijgen daardoor vaak netto geen huurverhoging. Daarnaast voert Eigen Haard geen huurverhoging door voor lage inkomens met een energielabel E, F en G met een huur tussen hoge aftopgrens (697 euro) en liberalisatiegrens (880 euro). Als gevolg van dit maatwerk komt de totale huursomstijging van Eigen Haard uit op 4,25 procent, de laagste  van alle Amsterdamse corporaties.

Huurverlaging voor minima

In de Wet Eenmalige Huurverlaging is bepaald dat huurders die minder verdienen dan 120 procent van het minimuminkomen, in 2023 of in 2024 huurverlaging kunnen aanvragen. De huur wordt bij aanvraag in 2024 verlaagd naar 578 euro. Bij de meeste huurders die hiervoor in aanmerking kwamen is de huur al automatisch in 2023 verlaagd. Vorig jaar leverde dit voor 30 procent van de Nederlandse corporatiehuurders een verlaging op.

Aedes-voorzitter Martin van Rijn: "De corporatiesector heeft de afgelopen jaren veel gedaan om huren betaalbaar te houden. Zo lag de gemiddelde huurverhoging in 2023 op slechts 0,1 procent omdat 600.000 huishoudens een flinke huurverlaging van gemiddeld 60 euro per maand kregen."

Ook in andere gevallen kunnen sociale huurders én vrijesector huurders soms aanspraak maken op huurbevriezing of huurverlaging. Overigens vraagt lang niet iedereen die recht heeft op huurtoeslag dit aan (huurders kunnen hier nagaan of ze recht hebben op die toeslag).

Inkomensafhankelijke huurverhoging

In 2021 waren vanwege de pandemie alle huren bevroren. Sinds 2022 is de inkomensafhankelijke huurverhoging weer terug voor huishoudens met een hoger inkomen. Alle Amsterdamse corporaties maken daar gebruik van. Deze inkomensafhankelijke verhoging kan ook een vast bedrag zijn, tot maandelijks maximaal 50 en 100 euro. Dat kan dus flink oplopen. Elk van de Amsterdamse corporaties geeft daar zijn eigen invulling aan. De meeste corporaties hanteren wel een plafond: voor de hoogste inkomens de grens van de categorie middensegment (1.232 euro).

Bij de Amsterdamse corporaties openbaren zich grote verschillen bij het beleid rond de inkomensafhankelijke huurverhoging

Sinds 2022 komen overigens veel minder huishoudens in aanmerking voor deze inkomensafhankelijke verhoging: niet alleen is de inkomensgrens duizenden euro’s verhoogd, ook de huishoudings­samenstelling wordt meegewogen. De inkomensgrens ligt nu voor singles op bijna 53.000 euro en voor meerpersoonshuishoudens op zo'n 61.000 euro.

Bij de Amsterdamse corporaties openbaren zich grote verschillen bij het beleid rond de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hoge inkomens die nog een huur onder de liberalisatiegrens betalen, krijgen er bij de meeste corporaties de maximale verhoging van 50 of 100 euro bij. Maar de ene corporatie heeft meer compassie voor wat we vroeger ‘scheefwoners’ noemden dan de andere. Dat geldt met name voor middeninkomens die al een stevige huur (meer dan 763 euro per maand) betalen. In de tabel staan de details per corporatie.