| Jean Baptiste Benraad |
de eigenaren van vele kantoorgebieden uit de jaren vijftig-zestig stimuleren mee te werken aan transformatie naar woningen en kleinschalige werkplekken.
Overaanbod schaadt. Nergens wordt dat duidelijker dan op de Nederlandse groentenveiling. Om te voorkomen dat de prijzen van ook kwalitatief voortreffelijk aanbod te zeer dalen, staan de veilingmeester sinds jaar en dag een tweetal trucs ter beschikking: doordraaien of opslaan. Beide zijn erop gericht het aanbod te verminderen. Bij doordraaien worden groenten weggegooid, tot veevoer verwerkt of op een andere manier uit de reguliere markt gehaald. Bij opslaan wordt besloten tot betere tijden te wachten. Soms komen die niet en zo zijn er in het verleden melkplassen en boterbergen ontstaan. Opslaan heeft natuurlijk alleen maar zin als weer een periode met een tekort te verwachten is.
Nu de kantorenmarkt. Die is vanaf de oorlog uitbundig meegegroeid met de economische ontwikkeling. Natuurlijk, er waren ups en downs omdat ieder in tijden van extra vraag hetzelfde product ging bijbouwen, maar na enige jaren kwam dat wel weer goed, door onderaanbod als reactie op het overaanbod. Inderdaad, de varkenscyclus.
Een ingreep van een veilingmeester voor kantoren was niet nodig; ‘de markt deed zijn werk’.
Dat lijkt niet meer het geval. Alle deskundigen zijn het er over eens dat een permanent overaanbod is ontstaan. De vraag naar vierkante meters kantoorruimte is structureel kleiner dan het aanbod. Daarbij voldoen lang niet alle kantoren aan de huidige behoefte: kwalitatief hoogwaardige en kleinschalige werkplekken. De oorzaak van dat overaanbod is simpel: automatisering en outsourcing. Zelfs bij een groeiende economie stijgt het aantal kantoorbanen niet of nauwelijks meer.
Ontwikkelaars hebben tot voor kort altijd maar bijgebouwd en zelden gesloopt, omdat er vroeger of later wel weer een markt voor was. Dat ging goed, doordat zelfs verouderde kantoorgebouwen altijd wel weer een bestemming kregen. Vaak gehanteerde afschrijvingstermijnen van vijtien à twintig jaar werden door de markt geloochenstraft.
Terug naar de denkbeeldige kantorenveilingmeester. Tijdelijk uit de markt nemen is geen optie meer. Wat hem rest is de verouderde kantoorpanden door te draaien: slopen of een andere bestemming geven. Maar ja, dat doet financiële pijn. Want hoewel deze kantoren eigenlijk al lang afgeschreven hadden moeten zijn, staan ze door de blijvende vraag en speculatieve doorverkoop nog vaak voor meer dan tienmaal de huurwaarde in de boeken! De huurprijs uit het verleden welteverstaan.
Dat kun je natuurlijk niet eeuwig blijven volhouden. Bij langdurige leegstand zullen de huren blijven dalen en daarmee ook de boekwaarde. Veel eigenaren zullen dan ook op termijn tot verkoop of sloop/nieuwbouw moeten overgaan.
Het is echter geen prettig vooruitzicht gebieden met verouderde kantoorcomplexen verder te zien verslonzen, te meer daar ze vaak ook nog relatief dicht bij het binnenstedelijk gebied liggen. Zonder gerichte actie kunnen dergelijke gebieden vele jaren lang onaantrekkelijk blijven. Hier is regie nodig, een veilingmeester.
Als ik het voor het zeggen had, zou ik in de rol van veilingmeester de eigenaren in dergelijke gebieden proberen warm te maken voor een gezamenlijke aanpak. De eerste stap is panden te selecteren die geschikt zijn voor transformatie naar een nieuwe functie (zie transformatiemeter TU-Delft). Met een aantal van deze pioniers kan zo’n gebied nieuw elan krijgen, waardoor een dreigende spookstad een gebied met kansen wordt in plaats van een ‘no go area’ . Daar ligt ook en juist een taak voor corporaties.
Transformatie is financieel niet haalbaar, hoor je vaak. Ik heb persoonlijk in Rotterdam bij een kwart miljoen meters kunnen bewijzen dat het wel gaat. De financiële mogelijkheden van woningcorporaties maken veel haalbaar. Corporaties hebben belang bij een duurzaam kwalitatief hoogwaardige stad, die haar burgers kansen biedt. Ze hebben zelfs de maatschappelijke plicht hiervoor te zorgen. Dat geeft ruimte voor onrendabele investeringen. Doen we het goed, en dat is in Rotterdam al bewezen, dan zal na tien à vijftien jaar de waardeontwikkeling van de huurwoningen deze afboeking ruimschoots goedmaken. Corporaties kunnen hierop wachten.
Onze positieve ervaringen willen we in samenwerking met de SEV en de faculteit Bouwkunde TU Delft via het Transformatieplatform met u delen om het niet bij een droom te laten. z
Meer informatie op www.stadswonen.nl onder concerninfo tab transformatie; of aanvragen via: transformatie@stadswonen.nl