Een jaar Donnerpunten

De gevolgen van het nieuwe huurbeleid
Een jaar Donnerpunten

Ruim een jaar geleden werden de Donnerpunten ingevoerd. Sindsdien kunnen verhuurders in de Stadsregio Amsterdam de huur van vrijkomende sociale huurwoningen met maximaal 123 euro extra verhogen, of zelfs naar de vrije sector tillen. Is de gevreesde prijsexplosie inderdaad een feit? Inventarisatie van een jaar Donnerpunten.

Lees ook:

Huurquotes: hoeveel kun je betalen

Huurprijzen sociale sector stijgen flink

Aanbod goedkope woningen neemt snel af

De zogeheten ‘schaarstepunten’ van ex-minister Donner zorgden al voor de introductie voor verhitte gemoederen. Dat wordt er niet minder om nu de effecten zichtbaar worden: “Tienduizenden sociale huurwoningen in de regio Amsterdam komen in de vrije sector terecht”, schreef de Volkskrant eind september na een rondgang langs corporaties. En in een opmerkelijk felle toonzetting hekelden half oktober linkse Amsterdamse raadsleden het corporatiebeleid: “Corporatiesector in Amsterdam ontloopt haar kerntaken.” Was getekend, Michiel Mulder (PvdA), Tamira Combrink (GroenLinks), Remine Alberts (SP) en Frans Ligt­voet (HA).
De huren gaan inderdaad omhoog. Dat was dan ook de bedoeling van de schaarstepunten voor populaire gebieden. Maar leidt het ook tot de ongebreidelde huurstijging, liberalisering en stokkende doorstroming die huurdersorganisaties voorspelden?
Voor de hoofdstad is een analyse gemaakt. Gemiddeld stegen de sociale huren van het vrijkomend aanbod daar na invoering van de Donnerpunten met bijna 13 procent. Volgens directeur Hans van Harten van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) blijven de huurverhogingen daarmee binnen de perken. Bovendien dient het naar de vrije sector tillen van sociale huurwoningen volgens de AFWC een doel: daarmee kunnen de middengroepen worden bediend die door Europese regels in de knel zijn geraakt. Bovendien is de huur de enige variabele waarmee het broodnodige geld voor de huurtoeslagheffing en investeringen kan worden gegenereerd, zo voert de Federatie aan.

Harmonisatie

Net als de Volkskrant toog NUL20 met een vragenlijstje langs de Amsterdamse corporaties. Van de Federatie kregen we een overzicht van de verschuivingen binnen de sociale sector en een globale indicatie van het aantal geliberaliseerde woningen in 2012. In de grafiek zijn de ontwikkelingen binnen het sociale segment in de verschillende stadsdelen weergegeven. Van de hele stadsregio zijn nog geen cijfers.
In de hele stad zijn de aanvangshuren van deze woningen met gemiddeld 12,5 procent gestegen sinds de invoering van de Donnerpunten op 1 oktober 2011. De sterkste stijgingen, tot bijna een kwart, deden zich voor in de stadsdelen Centrum en West. In Noord en Zuidoost bleef de stijging beperkt tot rond de 7 procent. De forse stijging in Centrum en West is niet verrassend. Omdat de woningen er gemiddeld klein zijn (weinig punten in WWS), is het effect van de 25 extra punten relatief groot.
Huurdersorganisaties voorspelden dat de invoering van Donnerpunten de doorstroming op de woningmarkt zou doen stokken. Zittende huurders zouden immers door de grote huursprong nog minder geneigd zijn te verhuizen. Dit gaat bij uitstek op voor huurders in Centrum en West die in hun eigen stadsdeel willen verhuizen. Die worden geconfronteerd met een gemiddelde huursprong van bijna 40 procent. De stagnatie op de sociale huurmarkt zet inderdaad door (zie Barometer op pagina 36). Maar het is lastig te zeggen in welke mate deze langjarige ontwikkeling door de Donnerpunten is verergerd.
Binnen het sociale segment (tot 142 punten) leggen de diverse corporaties verschillende accenten bij de doorvoering van de Donnerpunten, zo blijkt uit de NUL20-enquête. Om een betaalbare voorraad te kunnen aanbieden zegt Eigen Haard een groot deel van het bezit af te toppen op 366, 423, 562 en 664 euro. De Key topt de huren af tot 562 euro voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen van hooguit 29.000 euro. Aangepaste woningen houdt ze in de regel onder de huurtoeslaggrens en ze overweegt beperkt af te toppen om segregatie te voorkomen. Stadgenoot en Ymere zeggen ook in het sociale segment te streven naar huuroptimalisatie, maar toppen af als het om schaarse woningen voor bepaalde doelgroepen gaat, bijvoorbeeld grote woningen, aangepaste woningen en studentenwoningen.
Stadgenoot vraagt van nieuwe huurders in het populaire gedeelte van de stad (‘Marktgebied 1’) de maximale huur. In de minder gewilde delen (marktgebieden 2 en 3) kan het zijn dat de huur op basis van de woz-waarde lager ligt dan de huur volgens het Woningwaarderingsstelsel. Dan neemt Stadgenoot het gemiddelde tussen de twee huurniveaus. Rochdale zegt binnen het sociale segment (<142 punten) de huren als regel te maximaliseren, en noemt geen uitzonderingen op die regel.

Markthuur

Het aanbod aan goedkopere reguliere huurwoningen tot 562 euro zakt ondertussen fors in de hele stadsregio (zie Barometer). Maar volgens de AFWC komen de sociale huren in de populaire stadsdelen ondanks deze verhogingen niet in de buurt van de - theoretische -  markthuren. Om dit te illustreren gaf de Federatie de gemiddelde woz-waarde van de woningen in de verschillende stadsdelen en de markthuur die daar bij hoort (op basis van een jaaropbrengst van 4,5 procent van de woz-waarde, zie grafiek).
In gewilde stadsdelen is de huur ook na invoering van de Donnerpunten nog ver verwijderd van die theoretische markthuur. Juist in stadsdelen waar veel mensen met een laag inkomen wonen - Zuidoost, Noord en ook Nieuw-West - liggen de ‘Donnerhuren’ heel dicht bij de theoretische markthuur.

Liberalisering

Er verdwijnen woningen uit het sociale segment als gevolg van de Donnerpunten. De AFWC schat dat de Amsterdamse corporaties dit jaar zo’n 1800 woningen zullen aanbieden in de vrije sector, waarvan een derde boven de 930 euro. Vorig jaar waren dat er zo’n 1350.
De Federatie verwacht dat in 2012 zo’n 11.000 sociale huurwoningen zullen worden aangeboden, inclusief studentenwoningen. Dat betekent dat de 1800 verhuringen in de vrije sector ruim 16 procent uitmaken van de reguliere verhuringen. Maar daar zitten ook bestaande woningen in de vrije sector bij die opnieuw worden verhuurd. Volgens Van Harten is nog niet de helft toe te schrijven aan het Donnerpunten-effect; hij schat dat dit jaar 750 tot 900 woningen extra naar de vrije sector gaan als gevolg van de Donnerpunten.
In dit tempo zal het nog flink wat jaren duren voordat die ‘tienduizenden woningen’ die de Volkskrant noemt, zijn geliberaliseerd. Die plannen zijn er wel. Zo streeft Stadgenoot ernaar om uiteindelijk 25 procent van zijn voorraad in de vrije sector te verhuren, waarvan viervijfde deel in het middensegment (650-900 euro) en een vijfde boven de 900 euro. Ook in marktgebied 1, waar veel hogere huren kunnen worden gevraagd, topt Stadgenoot af op het middensegment. Maar dat liberalisatieproces heeft een lange adem: de corporatie verwacht dat over dertien jaar de helft van haar woningen de streefhuur zal hebben. Dan zou het aandeel vrije sector bij Stadgenoot naar verwachting gestegen zijn van 3 (nu) naar 13 procent. Overigens zou Stadgenoot maximaal 37 procent van zijn voorraad op termijn in de vrije sector kunnen brengen.
Eigen Haard streeft ernaar in 2016 maximaal 10 procent van zijn woningbestand in de vrije sector te hebben. Dat is aanzienlijk minder dan op grond van de WWS-punten mogelijk is, stelt de corporatie.
Ymere sloot in de eerste acht maanden van dit jaar 1964 nieuwe huurcontracten af. Bij 24 procent daarvan lag de huur boven de grens van 664 euro. Ook daarvan was bijna de helft al eerder een huurwoning in de vrije sector. De corporatie benadrukt dat het terughoudend is met liberalisering. In de eerste acht maanden van 2012 kon Ymere 714 vrijgekomen bestaande sociale huurwoningen of renovatiewoningen in de vrije sector brengen. Dat gebeurde uiteindelijk met 124 ervan. Daarnaast kregen 135 opgeleverde nieuwbouwwoningen een vrijesectorhuur. Bij de overige 208 verhuringen in dit segment ging het om woningen die al in de vrije sector zaten.

Middengroepen

Ymere stelt dat het in Amsterdam 18 procent van alle nieuwe verhuringen in de prijsklasse tussen 664 en 900 euro  wil laten vallen (en 4 procent daarboven). Hiermee wil de corporatie de middengroepen bedienen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en ook niet kunnen kopen. Bij Ymere staan inmiddels 19.000 mensen ingeschreven voor een vrije-sectorwoning. Ook de andere corporaties willen het overgrote deel van de geliberaliseerde woningen voor de middengroepen reserveren, met huurprijsplafonds van rond de 900 euro. Eigen Haard wijst met voorrang toe aan middengroepen en heeft de inkomenseisen voor deze groep versoepeld.
De Key doet niet mee aan het aftoppen van huren voor middeninkomens. Directeur Rob Haans stelt elders in dit nummer dat de corporatie er primair is voor de lagere inkomens. Hij wil daarom geen geld elders ”laten liggen”. De Key wil op termijn maximaal 12 procent van haar voorraad in de vrije sector verhuren. Maar volgens Haans ligt de marktprijs voor deze woningen vaak al onder de 900 euro, dus in het bereik voor middeninkomens. De corporatie overweegt nog een tweedeling aan te brengen voor huishoudens met inkomens tussen 34.000 en 50.000 euro. Woningen tussen de 665 en 800 euro zouden daarin bijvoorbeeld met voorrang worden verhuurd aan de groep tussen de 34.000 en 43.000 euro.

Aanbiedingsafspraak

Even leek het erop dat de corporaties een belangrijke ‘monitor­afspraak’ niet konden nakomen uit Bouwen aan de Stad II, het akkoord dat Federatie, gemeente en Huurdersvereniging Amsterdam in 2011 sloten over het woonbeleid. Het leek de sociale verhuurders niet te gaan lukken om 7500 vrijkomende woningen aan te bieden onder de 562 euro (hoge aftoppingsgrens huurtoeslag). In 2011 viel het aantal al wat lager uit, maar nog binnen de afgesproken bandbreedte van zeshonderd woningen. Maar na een ‘narooironde’ kon de AFWC het verwachte aantal verhuringen onder de 562 euro voor dit jaar bijstellen tot maar liefst 7791. Ruim voldoende, zou je zeggen.
Maar hiermee is het conflict met de HA over de aanbiedingsafspraak niet uit de wereld. Het nieuwe aantal omvat 4169 studentenwoningen met campuscontracten, waaronder ruim 1700 onzelfstandige woningen. Het aandeel studentenwoningen in de verhuringen neemt dit jaar fors toe; er zijn veel van deze woningen bijgekomen. Maar volgens een woedende Huurdersvereniging haalt de Federatie hiermee een truc uit. Onzelfstandige woningen vallen sowieso niet onder de aanbiedingsafspraak en het voor het volle pond meetellen van campuscontracten is twijfelachtig, stelt HA-voorzitter Frans Ligtvoet.
Wethouder Freek Ossel vindt wel dat de (on)zelfstandige studentenwoningen kunnen worden opgevoerd en wijst op de financieel precaire situatie van corporaties, mede als gevolg van Rijksbeleid.
“Belangrijker is dat alle partijen vinden dat we niet te lang moeten praten over getallen, maar constateren dat het steeds moeilijker wordt om ze te halen”, aldus de wethouder. Overigens voeren de corporaties aan dat de monitor­afspraak geen harde voorwaarde is, maar een afspraak om ontwikkelingen in de gaten te houden. Bovendien wijzen ze op het artikel waarin staat dat de partijen opnieuw in overleg gaan als nakoming van afspraken wordt bemoeilijkt door Rijksbeleid of economische ontwikkelingen.
Van Harten: “De politiek confronteert ons met forse heffingen. Niemand heeft er belang bij dat wij failliet gaan. Maar als het gaat om het huurbeleid is de basis smal. Corporaties konden tot nu toe alleen bij mutatie iets doen. Maar wie protesteert tegen de Donnerpunten, moet in eerste instantie bij het Rijk zijn. Dat heeft het zo georganiseerd. De politiek is aan zet.”
Van Harten benadrukt dat het overgrote deel van de huren ongewijzigd blijft en dat de Donnerpunten, inclusief het oude harmonisatiebeleid, de corporaties de komende jaren maar enkele tienden van procenten aan extra inkomsten opleveren. Terwijl de rek er nu wel uit is waar het gaat om snijden in personeels- en andere bedrijfslasten, zo vullen verschillende corporaties aan.
Federatie en HA zijn het erover eens dat ze het niet eens zijn over de aanbiedingsafspraak.