Stadgenoot richt zich op huisvesting ‘dynamische stedeling’
Keuze voor groter middensegment

Stadgenoot wil op termijn 20 procent van zijn woningvoorraad bestemmen voor middeninkomens. De corporatie bepleit aanvullend nieuwe huurcontractvormen - ‘friends-contracten’ en ‘campus+’ - om in woonruimte te voorzien voor de dynamische stedeling. Dat is goed voor de stad, aldus directeur-bestuurder Gerard Anderiesen.

‘Dynamische stedelingen’ zijn in het gedachtegoed van Stadgenoot jonge, hoger opgeleide, creatieve stadsbewoners die bewust kiezen voor de stad. Zij weten niet hoe lang het verblijf in Amsterdam zal duren. Zij hebben meestal geen vaste baan of relatie; het inkomen is nog bescheiden, maar kan vanwege de goede opleiding in de toekomst snel toenemen. “Deze pas afgestudeerden, 25-plussers die hun eerste stap op de arbeidsmarkt hebben gezet, hebben het moeilijk op de Amsterdamse woningmarkt. Ze verdienen soms boven 34.000 euro en komen daarom niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Of ze staan onvoldoende lang ingeschreven om een kans te maken in het reguliere aanbod. Bovendien zijn hun kansen op de koopmarkt gering. Banken stellen strengere eisen. Starters ondervinden daardoor veel problemen bij het verkrijgen van een hypotheek. Daarom willen we dynamische stedelingen vaker specifieke aanbiedingen doen”, kondigt Anderiesen aan.
Anderiesen ziet dit aanbod als een logisch vervolg op de campuscontracten. “Als de studie is afgerond en deze contracten aflopen, dan moeten zij een volgende stap kunnen zetten. Maar dat lukt in Amsterdam niet. Er is geen passend aanbod. Die talentvolle jongeren zullen dan de stad moeten verlaten. Bovendien zijn er veel afgestudeerden uit steden als Groningen of Nijmegen die in hun zoektocht naar werk naar Amsterdam komen. Dat is een vrij nieuw fenomeen. In de jaren zeventig of tachtig kenden we dat verschijnsel niet.”
Volgens Anderiesen heeft de stad die jongeren hard nodig. “De stad is een belangrijke economische motor. Dynamische stedelingen laten met hun creativiteit en ondernemingszin die motor draaien.”

 

Streefhuurbeleid stadgenoot (tabel en grafieken)

Meer tijdelijke contracten

Anderiesen wil verschillende wegen bewandelen om het woningaanbod voor deze ‘young professionals’ te vergroten: “Een deel van de huurders met een laag inkomen is door hun hoge opleidingsniveau helemaal niet kansarm. Waarom creëren we in de sociale sector niet een segment met contracten van vier tot vijf jaar? Op die manier realiseren we een hoge mutatiegraad. Stel dat het dynamische deel van de Amsterdamse voorraad 45.000 woningen bedraagt, dan kunnen de corporaties ieder jaar 10.000 tot 15.000 nieuwkomers onderdak bieden.”
Stadgenoot heeft al enkele jaren een aanbod aan ‘snel beschikbare eenheden’. “Daar hebben we er al duizend van. Het betreft vaak woningen die in afwachting zijn van nadere herstructurering. Daar trekken nu vaak wat oudere studenten in, maar we kunnen ze ook gebruiken voor een volgende stap in hun wooncarrière. Maar dan zouden we die groep wel een nieuw soort campuscontract met een langere uitloop willen aanbieden. Maar dat kan binnen de huidige regelgeving niet. Nog niet.”

‘Huurquote veel te hoog’
Huurdersvereniging Amsterdam (HA) heeft haar twijfels over de plannen van Stadgenoot. Veel jonge mensen kunnen dergelijke huren niet betalen, voorziet voorzitter Frans Ligtvoet. “Een huur van 750 tot 900 euro in de maand legt een te groot beslag op hun inkomen. Het leidt tot een huurquote van 40, soms wel 50 procent. Dan blijft er bar weinig over om nog van het dynamische stadsleven te kunnen genieten.”  Volgens Ligtvoet zouden mensen niet meer dan dertig procent van hun inkomen aan huur moeten betalen. Hij wijst naar de praktijk in de commerciële woningmarkt. “De woningzoekende die via een makelaar in de vrije sector wil huren, krijgt te horen dat het jaarinkomen minimaal viermaal de jaarhuur moet zijn. Anders gaat het niet door.” Het plan  stuit bij hem ook op principiële bezwaren. “Het aantal beschikbare sociale huurwoningen neemt daardoor af. Dat gebeurt in een stad waar de wachtlijsten almaar langer worden. We gaan richting een wachttijd van twintig jaar. Dat is niet acceptabel.” Ook wijst Ligtvoet op de aanbiedingsafspraken met de gemeente. “De corporaties hebben beloofd jaarlijks 7500 goedkope huurwoningen aan te bieden. Dat aantal halen we bij lange na niet. Dan moet de aandacht van corporaties allereerst naar de kerntaak gaan.” “Mochten ze wel de vrije sector willen uitbreiden, dan moet daarvoor apart worden gebouwd.” Als tenminste daarvoor de middelen beschikbaar zijn, merkt hij niet zonder cynisme op. “Gaat het om verbetering van de sociale voorraad, dan horen we voortdurend dat zij niet voldoende geld hebben.”

Tijdelijke contracten zijn naar zijn stellige overtuiging noodzakelijk. ”Als zij zich voorgoed in de sociale voorraad nestelen, dan creëren wij op termijn een nieuwe groep scheefwoners. We willen beslist geen herhaling van het verleden. De studenten die in de jaren zeventig in de negentiende-eeuwse wijken kwamen wonen en vervolgens via een stadsvernieuwingsurgentie een nieuwe sociale huurwoning bemachtigden, verlaten die woningen nooit meer.”
Stadgenoot wil in de vrije sector ook zogeheten friends-contracten gaan promoten. Het gaat dan om huurovereenkomsten voor meerdere mensen die geen relatie hebben, maar wel samen een woning willen bewonen; zoals in de gelijknamige tv-serie.
De corporatie werkt ook aan een groter aanbod kleinere koop- of huurwoningen voor deze doelgroep. “We zijn inmiddels met een aantal projecten bezig. We bouwen in het voormalige GAK-gebouw ruim driehonderd studio’s. Zowel voor de koop- als de huursector. Ook bieden we wat we noemen ‘bijzondere woningen voor bijzondere mensen’. In de gedeeltelijk leegstaande Solid op IJburg gaan we loftachtige woningen bouwen. En dertig woningen op het Oosterdokseiland gaan we voor een prijs van ruim zevenhonderd euro aanbieden.”
Uitbreiding van dat aanbod kan verder gestalte krijgen via nieuwbouw. Volgens Anderiesen moet het mogelijk zijn met een kostenefficiënt ontwerp rendabele woningen te realiseren. Locaties heeft Stadgenoot voldoende voorhanden. Zoals het laatste stuk Argentinië in het Oostelijk Havengebied of op het Oostenburgereiland. Daar krijgen studenten van de Academie van Bouwkunst volgend jaar de mogelijkheid voor de dynamische stedeling een woongebouw te ontwerpen.

Binnen de afspraken

Uitbreiding van het middensegment kan volgens Anderiesen zonder afspraken met de gemeente en collega-corporaties te schenden. “Het is een heel geleidelijk proces. Nu behoort nog maar 3 procent van onze voorraad tot de vrije sector. We streven op termijn naar 20 procent voor huurprijzen tot 900 euro en 5 procent tegen een echt vrije prijs.” Dat zal volgens hem lange tijd gaan duren, met de huidige lage mutatiegraad (zo’n 5 procent). “Bovendien willen we ook voldoende goedkope woningen beschikbaar hebben voor mensen met een inkomen onder de 34.000 euro. Daar hebben we ons op vastgelegd. Tegen de tijd dat we tegen onze grenzen aanlopen, hebben de Amsterdamse corporaties al lang nieuwe afspraken met de gemeente gemaakt.”