Interview: directeur John van Nimwegen zet in op groei
Kleine WormerWonen wil zelfstandig blijven

Een stortvloed aan regelgeving en verantwoordingsplichten maakt kleine woningcorporaties het leven zuur. Toch wil WormerWonen zelfstandig blijven. Directeur-bestuurder John van Nimwegen zoekt het in samenwerking met andere corporaties en groei. De corporatie wil de komende jaren honderden woningen bouwen. De behoefte is er, dat is het probleem niet.

Woningcorporatie WormerWonen uit - inderdaad - Wormer kiest voor een zelfstandig voortbestaan, maar dat wordt haar door de aanhoudende toestroom van nieuwe regelgeving niet makkelijk gemaakt, zo zegt directeur-bestuurder Van Nimwegen. “Corporaties moeten aan steeds meer eisen voldoen. Na de invoering van de nieuwe Woningwet zijn tal van zaken voorgeschreven en gestandaardiseerd. Dat proces gaat maar door. Dat vraagt niet alleen ontzettend veel van onze kleine werkorganisatie; niet zelden moeten we daarvoor expertise inhuren. Dat leidt tot relatief hoge kosten per woning. Aan de andere kant: we hebben iets te bieden. We zijn slagvaardig; onze klanten zijn tevreden. Onze raad van commissarissen kiest daarom niet voor een fusie; een samengaan met bijvoorbeeld Parteon of Eigen Haard biedt onvoldoende meerwaarde. Bij voorkeur gaan we zelfstandig verder.”

Alliantievorming

WormerWonen
2.109 woningen, in Wormerland en Zaanstad
> 40% eengezins­woningen
Bijna de helft is jonger dan 45 jaar.

Wel is WormerWonen geïnteresseerd in alliantievorming met vergelijkbare corporaties. “We hebben met diverse kleinere corporaties in onze regio over mogelijke samenwerking gesproken. WOV in Oostzaan en De Vooruitgang in Volendam willen nadrukkelijk zelfstandig blijven, maar zij hebben wel belangstelling voor het delen van kennis en samenwerking als het gaat om bedrijfsvoering. Daarvoor zijn drie projecten gedefinieerd: automatisering en digitalisering, personeelsbeleid en de uitvoering van gemeenschappelijke audits.”
Een zelfstandig voortbestaan maakt het volgens Van Nimwegen nodig dat de eigen woningvoorraad groeit. “Dat doen we niet alleen om beter te voorzien in de vraag naar sociale huurwoningen. Als we over meer woningen beschikken, dan dalen de bedrijfskosten per verhuurde woning.”
En gebouwd wordt er. De afgelopen jaren vernieuwde WormerWonen al de Molenbuurt en werd het verouderde verzorgingshuis De Amandelbloesem in Wormerveer van het Zaanse ZVH overgenomen en vernieuwd. Dat complex voldoet nu aan de hedendaagse eisen op gebied van wonen en zorg. “Oudere mensen willen graag zelfstandig wonen. Ze willen geen strak keurslijf, maar verlangen wel naar een veilige woonomgeving en naar aanspraak. Dat hebben we met steun van veel mensen uit de buurt op een goede manier voor elkaar weten te krijgen. De komende tijd willen we het zorgaanbod nog uitbreiden met respijt- en transferzorg. Zorgcirkel wil die zorg aanbieden, maar het Nederlandse zorgstelsel zit in de weg. De financiering van dergelijke zorg is ingewikkeld; deels is dat een zaak van de gemeente, deels wordt die zorg door verzekeraars betaald, maar het gebouw is daarvoor geschikt.”
Groeiambities
De komende vijf jaar wil de corporatie nog eens vijfhonderd nieuwe woningen bouwen, zo staat in het jongste ondernemingsplan. “Dat lukt niet alleen in de gemeente Wormerland, we zullen meer activiteiten gaan ondernemen in de Zaanstreek.” Met de overname van het verzorgingshuis stak de corporatie al de Zaan over.
Een deel van de geplande bouwproductie bestaat uit sloop/nieuwbouw. Dat geldt bijvoorbeeld voor de verouderde flats in de Watermuntstraat in Wormer. “Nog dit jaar starten we daar met de bouw van 74 nieuwe woningen”, aldus Van Nimwegen. Het is gelukt daarvoor een aannemer te vinden, al zucht ook zijn corporatie onder de snel stijgende bouwkosten. “We zien in een paar jaar tijd de stichtingskosten enorm stijgen. Niet alleen worden aannemers duurder, we stellen ook steeds meer eisen aan onze huurwoningen. Energieneutraal bouwen doen we graag, maar kost ons extra geld.”

Flinke verdichting

John van Nimwegen
John van Nimwegen is opgeleid tot stadsgeograaf. Hij is sinds medio 2014 directeur-bestuurder van WormerWonen. Daarvoor was hij vijf jaar werkzaam als directeur vastgoed van de ViVa! Zorggoep. Eerder nog was hij een kleine twee jaar directeur-bestuurder van woningcorporatie Rochdale. Van Nimwegen is sinds 2014 voorzitter van de CDA-fractie in Heemskerk.

Ook in de omgeving van de Gele Lisstraat in Wormer staat een sloop/nieuwbouwprogramma op de rol. Bovendien is sprake van verdichting. “Doel is een gevarieerde, kansrijke buurt te maken. Wij vervangen 72 verouderde sociale huurwoningen door evenveel nieuwbouw. Daarnaast willen we 28 middeldure huurwoningen toevoegen en ruimte scheppen voor honderd koopwoningen. Bedoeling is daarvoor op korte termijn een tender uit te schrijven onder ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers.”

Er zijn in Wormerland ook nog nieuwe bouwlocaties. WormerWonen bouwt met HSB 29 woningen in Wormerveer. En in Neck nam de corporatie achttien nieuwbouwwoningen af van BPD.
De corporatie is ten slotte één van de beoogde partners voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen op het terrein van de Meneba-meelfabriek in Zaanstad-Noord. En er zijn nog wat andere kleine locaties in onder meer Zaanstad. “Zo proberen we heel langzaam onze portefeuille uit te breiden naar 2.350 woningen.”   

Tiny houses en middensegment

Met de nodige aarzeling denkt WormerWonen aan de bouw van permanente ‘tiny houses’. Pal naast het kantoor in Wormer komen de eerste drie, al is er nog strijd over de vergunning. “Er is veel scepsis. Financieel kan het niet uit en het is de vraag of de geringe omvang de huurders zal bevallen. Maar goed, er zijn voldoende redenen om het toch te doen. De schaal is beperkt. We kiezen voor de Heijmans One, dat is niet de allerkleinste woning. En vlakbij een treinstation moet zoiets toch wel kunnen”, veronderstelt Van Nimwegen.

WormerWonen is ook bereid te investeren in middeldure huurwoningen. “We kunnen via onze niet-DAEB tak nog extra investeringen doen. Uit onderzoek is gebleken dat banken bereid zijn daarvoor financiering te verstrekken. Het gaat niet om grote aantallen, maar het is heel goed denkbaar dat we de komende tijd veertig tot vijftig van dergelijke woningen tot 1.000 euro huur per maand in exploitatie nemen.”
Financieel gezond
Financieel kan WormerWonen volgens de directeur de geplande groei goed dragen. “Mijn voorgangers hebben altijd heel voorzichtig gehandeld. De leningenportefeuille is van bescheiden omvang. Ons bezit is bovendien relatief jong; het merendeel dateert uit de jaren zeventig of is van latere datum. Een kwart is nog geen dertig jaar oud. Die woningen zijn altijd goed onderhouden. We hebben dus de ruimte om te investeren in nieuwbouw en verbetering van de bestaande sociale woningvoorraad.”

 

Woningcorporaties in de MRA: WormerWonen

In een serie artikelen belicht NUL20 de visie en opgaven van een aantal woningcorporaties die buiten de hoofdstad in de Metropoolregio actief zijn. Wat houdt hen bezig? Wat zijn hun prioriteiten? Deze keer WormerWonen.

 

 

Eerder verschenen in deze serie interviews met:
Dudok Wonen (Het Gooi),
Harro Zanting: "We hebben geld, geef ons locaties" (september 2019)

GoedeStede (Almere). 
Arjan Deutekom: "Gemeente, geef ons voldoende bouwlocaties" (juni 2019)

Wooncompagnie (Noord-Holland noord
Stefan van Schaik: "Woningvraag komt hier vooral van kleine huishoudens (maart 2019)

Pré Wonen (Zuid-Kennemerland). 
Anke Huntjes: "Aandeel sociale nieuwbouw is maatwerk" (december 2018)