Image

Die meer exclusieve oriëntatie op de 'woonstarter' heeft tot veel onrust geleid onder bestaande huurders en conflicten met de eigen huurderskoepel. Ziet u aanleiding die koers bij te stellen?
"Nee, dit is waar we van oudsher sterk in zijn. We hebben bovendien veel kleine woningen waar die doelgroep heel goed bij past. Daarbij is de slaagkans van jongvolwassenen nog altijd de slechtste van alle doelgroepen in Amsterdam. Maar ik wil wel gelijk benadrukken dat we ook veel doen voor de trouwe sociale huurders. Dit jaar investeren we weer meer in de bestaande voorraad, anderhalf keer zoveel als in 2022. We zijn nu met een enorme versnelling bezig van de verduurzaming van onze woningvoorraad, vaak gekoppeld aan de energietransitie.

Bijvoorbeeld?
We zijn ver in de voorbereiding van een verduurzamingsproject van onze woontorens in de K-buurt in Zuidoost. Die willen we aansluiten op het warmtenet. Dat doen we heel erg in samenspraak met Hart voor de K-buurt. We maken ons nu overigens wel grote zorgen over de gevolgen van de nieuwe Warmtewet. Het kabinet wil dat warmtenetten in meerderheid in publieke handen komen. Prima, maar als dit tot gevolg heeft dat Vattenfall besluitvorming over investeringen opschort, is dat zo zonde voor projecten als deze. Wij hebben net een intensief traject met de bewoners achter de rug, waarbij is gekozen voor deze optie.
Bij een project in Amsterdam-Noord kiezen we voor een innovatieve technologie waarbij we water uit rioolwater gaan benutten. De gemeente heeft net besloten daar een subsidie voor te verlenen.

Welk deel van het wegvallen van de verhuurderheffing gaat naar onderhoud en verduurzaming?
"Bij Lieven de Key veruit het grootste deel. Met deze kanttekening dat de belastingheffing veel minder afneemt dan het lijkt, omdat de vennootschapsbelasting, met name door het ATAD-deel, juist fors is verhoogd.
Het meeste geld gaat naar verduurzaming. Wij koersen er op dat we in 2028 van alle D tot en met G labels af zijn. Maar dat wordt spannend.
Renovatie en verduurzaming is kostbaar. Neem als voorbeeld de 348 woningen van De Punt in Amsterdam-Noord. We renoveren dat beschermde stadsgezicht met respect voor de historie. De woningen krijgen de oorspronkelijke elementen en kleuren terug én hebben straks een A-label. Maar dat kost wel 160 à 200 duizend euro per woning."

Locaties, locaties

Lieven de Key heeft de afgelopen jaren duizenden studenten- en jongerenwoningen gebouwd. En zo ongeveer de helft van de Amsterdamse sociale woningproductie gerealiseerd. Kunnen jullie dat tempo volhouden? Er staat nog altijd een kleine miljard euro aan leningen uit.
"Onze ambitie is ook de komende periode jaarlijks 600 à 700 woningen te bouwen. Onze financiële positie is gezond, dus dat zit niet in de weg. Onze grootste zorg is of we voldoende locaties kunnen krijgen. Deze maanden leveren we met de projecten Lariks en Mahonie bijna 500 wooneenheden op in de Houthavens. Er zitten nog enkele projecten in de pijplijnen, maar verder heeft de gemeente geen locaties meer voor ons in de aanbieding. Die zullen we dus zelf moeten acquireren, want het blijft bittere noodzaak om woningen voor starters toe te voegen. Zeker als je bedenkt dat er ook weer tijdelijke locaties gaan sluiten."

Hoe beoordeelt u in dit verband dat Amsterdam heeft geweigerd het convenant Studentenhuisvesting te verlengen.
"Zeer teleurstellend. Het is zo belangrijk dat er meer studentenwoningen komen. Wat men ook beweert, zo'n convenant levert extra aandacht en afspraken op. We moeten nu zorgen dat studentenhuisvesting een plek krijgt in de samenwerkingsafspraken. Want er zijn zoals ik al zei op dit moment nog geen nieuwe locaties waar wij studentenwoningen kunnen bouwen."

In de complexen Lariks en Mahonie krijgen jonge starters een deelwoning. De afgelopen jaren bouwden jullie vooral studio's. Waarom nu meerkamerwoningen?
"Dit nieuwe concept is het resultaat van woonwensenonderzoek en adviezen van jongerenclubs als UPLIFT. Het gaat om units met drie kamers en een gemeenschappelijke woonkeuken, waarbij de kamerbewoners wel hun eigen sanitair hebben. Dat laatste vindt men heel belangrijk. Ook bijzonder bij dit project is dat we de bewoners via een matching tool met elkaar in contact hebben gebracht. Tijdens een zeer geanimeerde ontmoetingsavond kon men vervolgens de inschrijving 'verzilveren'. We brengen zo mensen met elkaar in contact. Hier ontstaan nieuwe vriendschappen. De huur bedraagt zo'n 250 euro plus servicekosten."

Studentenhuisvesters, zeker de commerciële, bouwen liever studio's omdat ze veel meer huur kunnen vragen, terwijl de huurtoeslag de woonlasten voor studenten betaalbaar houdt. Is dit concept lastiger rond te rekenen?
"Er zijn jongeren die het juist fijn vinden om een woonkeuken te delen. Ook voor deze doelgroep willen we bouwen, ook al is het financieel rendement misschien minder gunstig."

Het Startblok-concept

Amsterdam en Lieven de Key pionierden met het Startblok-concept waarbij Nederlandse woonstarters volgens een 50-50-verdeling werden gehuisvest met statushouders. Andere corporaties kopieerden deze aanpak. Bij elkaar hebben zo duizenden jongeren woonruimte gekregen. Maar uit krantenartikelen en ook uit onderzoek blijkt dat het niet in alle gemengde wooncomplexen veilig wonen is. Het Amsterdamse college stelt in reactie daarop een aantal wijzigingen voor, waaronder een kleiner aandeel statushouders in grote locaties, inzet op kleinere locaties en intensievere begeleiding. Wat vindt u van deze adviezen?
"Voor nieuwbouw vind ik een kleinere omvang een goed uitgangspunt. In onze permanente Startblok-vestigingen, zoals Startblok Wormerveerstraat in de Spaarndammerbuurt, is dat ook het geval. Maar daar moet je wel de locaties voor hebben. Ik weet niet of de oplossing zit in een kleiner aandeel statushouders. Het gaat ook vaak goed. Betere begeleiding? Graag. Soms komen trauma's pas na lange tijd naar buiten. Ook dan moet er nog begeleiding zijn vanuit zorginstellingen en Vluchtelingenwerk.
Wij selecteren de Nederlandse bewoners, dat zou je eigenlijk ook willen aan de kant van de statushouders. Dat ze bewust kiezen voor deze woonvorm. En ook dat ze beter worden toegeleid naar werk en scholing en niet de hele dag op hun kamer hangen."

In de studie van Sara Khalloufi, winnaar van de Jeroen van der Veer-scriptieprijs staat dat vrouwelijke statushouders zich vaak geïntimideerd en onveilig voelen vanwege mannelijke medebewoners uit hun eigen cultuur. Zij pleit voor kleinere projecten. En ook voor relatief meer vrouwen of zelfs 'women-only'-woonomgevingen. Hoe staat u daar tegenover?
"In de praktijk is dat erg lastig als je ook de taak hebt veel statushouders te huisvesten. De instroom bestaat voornamelijk uit mannen. Wij huisvesten wat het COA ons aanbiedt. Als je woningen labelt voor vrouwen leidt dat tot leegstand, tenzij je dan meer Nederlandse vrouwen een plek aanbiedt."

Jongerencontract

Alle woonstarters krijgen bij Lieven de Key een jongerencontract. Vorige zomer kwam een RIGO-onderzoek naar buiten. Een van de conclusies was dat de tijdelijkheid tot veel stress leidt. Vervolghuisvesting vinden is uitermate lastig, en de corporaties doen heel moeilijk over de wettelijke mogelijkheid tot verlenging met twee jaar. Waarom is er nog niets gebeurd met dat rapport?
"De gemeente en de corporaties hebben besloten de aanbevelingen mee te nemen met de nieuwe prestatieafspraken."

Trekken de corporaties inmiddels één lijn ten opzichte van verzoeken voor uitstel? Bijvoorbeeld om nooit een ouder met kind op straat te zetten?
"Dat laatste wil je natuurlijk nooit. Maar er is niet één procedure. We kijken heel zorgvuldig met meerdere mensen naar schrijnende situaties. Waarbij we ook nagaan hoeveel moeite iemand heeft gedaan iets anders te vinden. Ik kan daar geen algemene uitspraken over doen."

Huurdersorganisaties ageren tegen alle tijdelijke contracten. Ook tegen de jongerencontracten. Hoe kijkt u daar naar? Is het jongerencontract houdbaar?
"Het lastige in dit soort debatten is dat de onzichtbare doelgroep - de woningzoekende - niet aan het woord komt. Huurdersorganisaties vertegenwoordigen vooral de zittende huurders. Het jongerencontract heeft de kansen voor met name Amsterdamse jongeren enorm vergroot. Uit het RIGO-onderzoek blijkt ook dat de huurders heel dankbaar zijn dat ze met voorrang aan huisvesting zijn geholpen. Die stress begrijp ik. Maar welke stress hebben al die jongeren die niét in aanmerking zijn gekomen voor een betaalbare woning? Ik hoop dat de politiek zich realiseert hoe belangrijk het voor de stad is dat jongeren er woonruimte kunnen blijven vinden.
Bovendien, dit jaar is een nieuw systeem voor woonruimteverdeling ingegaan. Jongeren kunnen nu na afloop van hun contract in aanmerking komen voor 10 extra Startpunten. In combinatie met hun opgebouwde wachtpunten (=woonduur) vergroot dat hun kansen op een reguliere sociale huurwoning aanzienlijk, zeker als ze actief zoeken."

Geen duidelijke keuzes

Wat was uw eerste reactie na het lezen van de gemeentelijke 'Aanpak Amsterdamse Volkshuisvesting'
"We herkennen de aandachtsgebieden van beschikbaarheid, betaalbaarheid, verduurzaming en het toevoegen van sociale huurwoningen voor de stad. We missen echter duidelijke keuzes en focus. We hebben een beperkte hoeveelheid geld en capaciteit en kunnen niet alles doen. Welke prioriteiten kiest de gemeente echt? Daarnaast missen we de aandacht voor jongeren en studenten. Terwijl jongeren zo belangrijk zijn voor de dynamiek van de stad. Deze groep heeft de laagste slaagkans op de woningmarkt en verdient meer aandacht."

Prestatieafspraken

De Amsterdamse corporaties maken sinds jaar en dag collectieve afspraken met de gemeente. Het college wil nu individuele prestatieafspraken maken. Goed idee?
"Nee. Als je als corporatie één-op-één afspraken maakt, wil je natuurlijk alleen dat vastleggen wat je zeker kunt waarmaken. Met een gezamenlijk bod kun je gewoon verder gaan. Want juist omdat we het samen doen, kunnen we goed bijsturen. Dat hebben we vorig jaar ook rond een aantal afspraken gedaan om de afgesproken targets te halen, zoals bij huisvesting van kwetsbare bewoners. Ik denk dat de gemeente zich enorm tekort doet als ze één op één afspraken gaat maken." ◉