Overslaan en naar de inhoud gaan
Top
Eerste verdieping
“Uiteindelijk moet de rekening van de aannemer wel worden betaald”
Moeizame verduurzaming binnen vve’s

De verduurzaming van appartementencomplexen die slechts deels in bezit zijn bij woningcorporaties gaat te langzaam. Niet alle eigenaren kunnen of willen de benodigde investeringen doen. Bieden andere regels, nieuwe verdienmodellen of slimme financieringsarrangementen een weg naar versnelling?

Image
Thema in nieuwe NUL20
VVE en verduurzamingIn nummer 117 van NUL20 is een thema gewijd aan 'de vve en verduurzamen'. Met onder andere enkele uitgewerkte cases.

Van de bijna 170.000 zelfstandige sociale huurwoningen van corporaties in Amsterdam maakt 27 procent deel uit van een vereniging van eigenaren. Na verkoop de afgelopen twintig jaar van meer dan 30.000 woningen aan particulieren zijn de Amsterdamse woningcorporaties betrokken geraakt bij honderden vve’s.

Vaak beperken corporaties het uitponden van woningen tot iets minder dan 50 procent en zijn ze binnen een complex de grootste eigenaar. Toch kan die machtige positie niet voorkomen dat corporaties bij besluiten over duurzaamheidsinvesteringen afhankelijk zijn van de opstelling van de overige eigenaren, zo legt Niels Godijn uit. Hij is programmamanager ‘Duurzaamheid en VvE’ van woningcorporatie Ymere. Zijn team is speciaal opgericht om doorbraken te bereiken in de verduurzaming van bezit van Ymere binnen vve’s. Alleen al voor de aanpak van de laatste paar duizend woningen met een E-,F- of G-label is zijn corporatie afhankelijk van de medewerking van tachtig verenigingen van eigenaren. Juist voor die ‘slechte woningen’ is de druk hoog om snel te verbeteren. In de Nationale Prestatieafspraken van het Rijk met de corporatiesector is vastgelegd dat voor eind 2028 de slechtste corporatiewoningen moeten zijn verbeterd.

 

NEDERLAND

AMSTERDAM

Woningvoorraad 8.045.600   458.397  
Woningen in vve's  1.438.570 18% 249.000 54%
waarvan:        
- woningen in niet-gemengde vve's 456.995 6% 73.795 16%
         
- woningen in gemengde vve's 981.575 12% 175.805 38%
waarvan:        
- bewoond door particuliere eigenaren 552.815 7% 84.610 18%
- in bezit corporaties 156.400 2% 42.280 9%
- in bezit overige verhuurders 269.015 3% 48.360 11%
- onbekend 3.350   555  
  981.580 12% 175.805 38%

Bron: CBS, aantallen per 1 januari 2022. Tabel is geactualiseerd op 01-04-2024 naar aanleiding van nieuwe publicatie van CBS)

Ingewikkelde besluitvorming

“Ook al hebben wij in dergelijke verenigingen een meerderheidsaandeel van meer dan 50 of soms wel 60 procent; we zijn gewoon gebonden aan de regels van de vereniging. Veelal is sprake van een standaardreglement en is minimaal instemming vereist van twee derde of drie vierde van de eigenaren. Dat maakt besluitvorming over woningverbetering in de praktijk heel ingewikkeld. Dan laat ik nog buiten beschouwing dat een corporatie zelf de instemming moet verkrijgen van 70 procent van de huurders. Soms treffen we een bestuur dat graag met het complex aan de slag gaat. Zo’n positieve opstelling helpt, maar op andere locaties zijn de eigenaren en het vve-bestuur minder coöperatief en vraagt het gesprek over de te nemen maatregelen heel veel tijd”, aldus Godijn.

Eigenlijk is in elke vereniging de situatie anders, constateert hij. De stemming is in hoge mate afhankelijk van drie vragen. Wat is de staat van onderhoud van het complex? Welke kosten moeten er worden gemaakt om de (energetische) kwaliteit van de woningen te verbeteren? En hoeveel geld is er door de eigenaren de afgelopen jaren opzij gezet? “In veel gevallen is de spaarpot van onvoldoende omvang, omdat in het verleden wel is nagedacht over regulier onderhoud maar nog geen rekening is gehouden met de extra kosten van verduurzaming. Vervolgens stuit zo’n investering op hevige bezwaren bij de eigenaren. Zij kunnen de kosten van zo’n operatie niet zomaar dragen.”

Veel hordes op de weg

De kosten zijn niet de enige hindernis die verduurzamingsprojecten in vve-complexen compliceren. In het rapport ‘Van Fossiel naar Fossiel’ luidt de VvE-bond Amsterdam de noodklok over de trage verduurzaming van vve-complexen.

Aan de hand van een aantal voorbeelden wordt beschreven hoe de warmtetransitie spaak loopt. De meest opvallende recente mislukking is de vervanging van een oliegestookte cv-installatie in Osdorp door drie gasketels, terwijl het warmtenet voor het complex in de straat ligt. Het rapport maakt duidelijk dat bestuurders van vve’s wel meer ondersteuning kunnen gebruiken.

Ook de eis dat bij overgang van blokverwarming naar een aansluiting op het warmtenet de individuele aansluiting voor ‘kookgas’ moet verdwijnen, vormt in de praktijk een horde. Lang niet iedereen wil gasloos koken, terwijl het handhaven van de gasaansluiting leidt tot dubbel vastrecht. Een nog onderbelicht punt daarbij is dat voor het verwijderen van gasaansluitingen mogelijk ook alle splitsingsakten moeten worden gewijzigd.

Amsterdam heeft meer ondersteuning voor vve’s aangekondigd en hoopt met extra subsidies en extra begeleiding de uitvoering van isolatiemaatregelen te stimuleren. Er komt vanaf 2024 ook een vangnetregeling van 2.000 euro voor Amsterdammers die een verhoging van een vve-bijdrage niet kunnen betalen. Cursussen, bijeenkomsten en meer gemeentelijke projectleiders moeten helpen om allerlei knelpunten weg te nemen.

Hoge investeringen

Godijn is niet het type van verwijten. “Niet zelden gaat het om hoge investeringen. Weliswaar zijn het verbeteringen waar de bewoners direct baat bij hebben; de woning wint bij betere isolatie en moderne beglazing aan comfort, de energierekening gaat substantieel omlaag, maar uiteindelijk moet de rekening van de aannemer wel worden betaald. En als er op korte termijn fors moet worden bijbetaald, dan kan dat voor heel veel eigenaren een te groot financieel probleem zijn. Daar kunnen en mogen wij niet aan voorbijgaan.”

‘In veel gevallen is de spaarpot van onvoldoende omvang’

Kan de corporatie toch niet iets ondernemen? “Corporaties hebben ontzettend veel kennis over de kosten van de aanpak van woningverbetering. Ymere biedt,  om een startpunt te vinden voor het gesprek met de overige eigenaren, bij woningen met een EFG-label altijd een energie-adviesplan aan. Van daaruit kunnen we met alle leden van de vve nadenken over een scenario voor de verbetering van de woningen. Dat doen we aan de hand van een vast schema. In dertien stappen proberen we voor elke vereniging afzonderlijk tot de best haalbare oplossing te komen.”

Slimme combinaties

Zoals de te nemen maatregelen verschillen, zo verschillen de oplossingen. Maar de ingrediënten zijn volgens Godijn steeds hetzelfde. De combinatie van spaartegoed, eenmalige dotaties, subsidies en leningen en spaarbedragen in de toekomst bepaalt de financiële ruimte. De precieze afstelling van de diverse onderdelen wordt bepaald door de omstandigheden. Vervolgens lukt het bij de één uiteindelijk wel, maar bij een ander kan de uitkomst zijn dat verduurzaming voorlopig niet haalbaar is. En dat er door de leden van de vve eerst voor een lange periode meer moet worden gespaard, voordat een haalbaar scenario in beeld kan komen. “Dat is dan niet anders, maar dat kan wel betekenen dat we voor die specifieke woningen niet kunnen voldoen aan de Nationale Prestatieafspraken. Tenzij wij zouden besluiten onze huurwoningen individueel en voor eigen rekening te verbeteren, maar dat is als het gaat om goed onderhoud op complexniveau niet effectief. Zo’n werkwijze heeft in ieder geval niet onze voorkeur”, zo verklaart Godijn.

‘In dertien stappen proberen we voor elke vereniging tot de best haalbare oplossing te komen’

Kunnen Rijk en gemeente in dit soort situaties behulpzaam zijn? Het Rijk heeft voor de ondersteuning van nog te verduurzamen vve-complexen het Nationaal Warmtefonds geïntroduceerd. Daar kunnen vve’s tegen een aantrekkelijk tarief leningen afsluiten om hun complexen te verduurzamen. Ook voor kleine vve’s met twee tot acht appartementen is zo’n energiebespaarlening beschikbaar. De lening bedraagt in totaal minimaal 25.000 euro. Per appartementsrecht kan tot een bedrag van 33.000 euro worden gefinancierd. Zo’n lening vereist wel de instemming van de leden. Rente en aflossing worden onderdeel van de reguliere vve-bijdrage. Ook is er een vangnet als bij één van de leden een betalingsachterstand ontstaat.

Niels Godijn, programmamanager ‘Duurzaamheid en VvE’ van woningcorporatie Ymere

Niels Godijn: “Eigenlijk is in elke vereniging de situatie anders: Wat is de staat van onderhoud van het complex? Welke kosten moeten er worden gemaakt om de (energetische) kwaliteit van de woningen te verbeteren? En hoeveel geld is er door de eigenaren de afgelopen jaren opzij gezet?

Extra lage rente

Amsterdam heeft tot eind 2023 5 miljoen euro geïnvesteerd in de zogenoemde 'Energiebespaarlening Amsterdam', goed voor een 1 procent extra korting op de leningen bij het Nationaal Warmtefonds. Godijn vindt het jammer dat andere gemeenten in de regio niet ook een rentekorting mogelijk maken.

Ymere bezit bijvoorbeeld ook woningen met een slecht energielabel binnen vve’s in Haarlem. “Ondanks langdurige inspanningen lukt het ons in één bepaalde vereniging niet om tot een voor iedereen reële oplossing te komen. Wellicht kunnen we als corporatie toch nog wat meer doen en we staan ook bij de gemeente op de stoep of zij iets kunnen doen. We zijn daarover in goed en nauw overleg met elkaar. Maar zo’n regeling als in Amsterdam zou ons kunnen helpen sneller en makkelijker tot een oplossing te komen.”

Update 13 december: De rentekortingsregeling van 1 procent voor Amsterdamse vve’s op een VvE Energiebespaarlening bij het Nationaal Warmtefonds is beëindigd. De pot is leeg: het beschikbaar gestelde budget voor deze rentekorting is inmiddels opgevraagd door veel vve’s."

Vereenvoudiging regelgeving

Het Rijk zint op allerlei bestuurlijke maatregelen. Hugo de Jonge, demissionair minister voor Wonen, heeft de zogenoemde ‘VvE-versnellingsagenda verduurzaming’ aangekondigd. Hij verklaart in een brief aan de Tweede Kamer dit najaar goed te begrijpen, dat ‘het individuele belang van een appartementseigenaar het gezamenlijke belang van verduurzaming in de weg kan staan’. Na gesprekken met gemeenten, vve-belangenbehartigers, de Werkgroep modernisering appartementsrecht Nederland, corporaties, beleggers en financiers toont hij zich voorstander van vereenvoudiging van de besluitvorming binnen vve’s. De wet wordt zodanig gewijzigd dat voor alle vve’s een meerderheid van 50 procent plus 1 van de stemmen voldoende is om te besluiten over verduurzamingsmaatregelen. En op de vergadering waar een dergelijk besluit valt, zal geen opkomsteis gelden. Ook heeft hij een wetsvoorstel in voorbereiding om de besluitvorming voor corporaties en andere grote verhuurders makkelijker te maken. Er is niet langer instemming vereist van 70 procent van alle huurders, maar van 70 procent van de op het voorstel reagerende huurders. Verder wil De Jonge het financieren van verduurzaming nog aantrekkelijker maken door de rente van de VvE Energiebespaarlening met 1,5 procent te verlagen, komt er extra geld voor procesbegeleiding en mogen gemeenten de middelen die zij hebben gekregen voor de aanpak van energiearmoede ook aanwenden om vve’s te helpen.

Lokale aanpak

De Jonge doet een oproep aan alle gemeenten. “Huishoudens met beperkte draagkracht wonen relatief vaker in een woning die onderdeel is van een vve-gebouw, dan in een woning die geen onderdeel is van een vve-gebouw. Om deze reden zouden gemeenten binnen de lokale aanpak van het Nationaal Isolatieprogramma met voorrang aanvragen moeten indienen voor de vve met appartementen met slechte energielabels.” Het is, aldus De Jonge, noodzakelijk dat slecht geïsoleerde gebouwen als eerste worden aangepakt.

Niels Godijn kijkt welwillend naar de plannen in Den Haag. Alle beetjes helpen, maar hij tempert ook de verwachtingen. “In een vve waar de eigenaren simpelweg niet de middelen hebben om een extra bijdrage te dragen, bijvoorbeeld omdat het water hen al tot aan de lippen staat vanwege de hoge inflatie en stijgende hypotheekrente, zullen we geduld moeten hebben. En kunnen we alleen in kleine stappen ons uiteindelijke doel behalen.”

Innovatieve oplossing: optoppen?
De Haagse advocaat Benjamin den Butter – actief in de Partij voor de Dieren - wijst op mogelijkheden om de vve geld te laten verdienen voor verduurzaming door op het dak van een complex woningen toe te voegen. Hij verwijst naar Frankrijk waar het appartementsrecht is versoepeld om optoppen makkelijker te maken. Als ook in Nederland de vve bevoegd wordt om nieuwe appartementen te ontwikkelen en vervolgens te verkopen, dan zou dat volgens Den Butter enorm kunnen helpen. Wel geldt in Amsterdam veelal dat een deel van de opbrengst door de gemeente zou worden afgeroomd vanwege de noodzaak een nieuwe erfpachtovereenkomst af te sluiten.

 

Bert Pots