Verslag Livecast: deskundigen over de toekomst van de woningmarkt
"Manoeuvreren in dikke mist"

De woningmarkt kan in vergelijking met de crisis in 2008 een stootje hebben, maar de vrees voor een diepe wereldwijde economische crisis is groot en dat zal hoe dan ook effect hebben op de Nederlandse en Amsterdamse woningmarkt. In welke mate is ook voor deskundigen koffiedik kijken. Dat bleek onlangs tijdens een 'livecast' van Pakhuis de Zwijger.

 

Hoe staat het ervoor met de woningmarkt in Nederland en specifiek in Amsterdam? Het IMF bracht deze week een rapport uit waarin voor Nederland een economische krimp van maar liefst zeveneneenhalf procent wordt voorspeld. Conijn houdt zijn hart vast: "Het gaat in sneltreinvaart. Het begon met corona maar inmiddels hebben we in heel korte tijd te maken met een wereldwijde economische crisis. De bal is nog niet uitgerold, de crisis is groter dan in 2008. We bewegen ons in dikke mist door onbekend terrein."

Livecast: dat ging zo
Tijdens de bijeenkomst met de titel 'de onzekere toekomst van de woningmarkt' zaten Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt, en Nic Vrieselaar, senior onderzoeker van RaboResearch, vanzelfsprekend op minimaal anderhalve meter afstand van elkaar. Hoogleraar gedragseconomie Kim Fairley en makelaar Eefje Voogd namen vanuit hun eigen woonkamer deel aan het gesprek. Het publiek kon via 'zoom' vragen stellen. Gespreksleider: Susan Heering
 

Vrieselaar kon er in zijn presentatie niet veel positiefs tegenoverstellen. "Niemand weet wat er precies gaat gebeuren, maar als we er van uitgaan dat de normale economie tot 1 juni op slot zit, dan komen wij al uit op een krimp van vijf procent voor 2020." Dat heeft het onvermijdelijke gevolg dat de werkloosheid flink op zal lopen. "En dat heeft natuurlijk gevolgen voor inkomens. Onzekerheid over inkomen en de economie betekent dat mensen de kat uit de boom kijken of simpelweg geen woning kunnen kopen." 

Voor de huizenprijzen en het aantal transactie heeft dat volgens de woningmarktonderzoeker niet direct consequenties. "De prijzen zullen in de tweede helft van 2020 dalen, maar door de forse stijging ten opzichte van 2019 in de eerste helft van 2020 is de kans groot dat het gemiddelde prijsniveau in 2020 alsnog iets hoger ligt dan in 2019. Omdat transacties voor de crisis zijn gedaan en later pas bij het Kadaster worden aangemeld zit er ook een vertraging in het zichtbare effect van de crisis op de woningmarkt." Volgens Vrieselaar zal de echte klap waarschijnlijk pas volgend jaar zichtbaar worden omdat dan meer mensen hun baan zullen verliezen.

'Woningmarkt robuuster dan in 2008'

Makelaar Voogd geeft aan dat zij nu nog nauwelijks veranderingen in het aantal transacties en in het prijspeil ziet. "Het aantal bezichtigingen voor een woning is nu misschien 10 in plaats van 20 een paar maanden geleden, maar er wordt in 65 procent van de gevallen boven de vraagprijs geboden." Volgens Voogd gaat de vergelijking tussen de huidige crisis en de crisis die in 2008 begon - en jaren duurde - mank, onder meer omdat de woningmarkt volledig anders is. Niet in de laatste plaats in Amsterdam. "In de vorige crisis stonden meer dan 8.000 woningen te koop en verkochten we maar een klein deel, nu is het tekort juist gigantisch." 
Conijn is dat met Voogd eens, volgens hem is de woningmarkt nu veel 'robuuster' dan in 2008. "Er zijn minder tophypotheken, er is woningnood. Er is te weinig gebouwd en dat is nu ironisch genoeg een meevaller als je naar de woningmarkt kijkt. Die is minder kwetsbaar dan in 2008." Bovendien stagneerde vanaf 2008 de kredietverlening en daarnaast was de rente hoger dan nu. "Het probleem ligt nu dus meer aan de vraagkant en niet zozeer aan de financieringskant. Het gaat nu om inkomenszekerheid en vertrouwen." 
Volgens gedragseconome Kim Fairley is dat vertrouwen fundamenteel voor een goed functionerende woningmarkt. "De financiële positie van de ene persoon kan beter zijn dan van de andere maar mensen zijn geneigd tot kuddegedrag. Als het algemene vertrouwen afneemt, dan gaan ook mensen die wel kunnen kopen daar in mee. Het koopsentiment, het vertrouwen, is de meest bepalende factor voor mensen om een woning te kopen. Dat blijkt uit data van de afgelopen decennia." 

Hoop op corporaties

Conijn denkt dat veel mensen zich nu nog gedragen alsof er geen crisis is, maar hij vreest dat er geen ontkomen aan is. "Er komt een economische crisis aan en er is nog nooit een economische crisis geweest die geen effect heeft op de woningmarkt." Hij denkt dan ook dat het aantal transacties af zal nemen. "In tegenstelling tot starters moeten doorstromers verkopen én kopen. Kortom: twee transacties succesvol volbrengen in een onzekere markt. En starters zullen het moeilijk hebben om überhaupt te kopen." 
 
Wat de (vrije) huursector betreft verwacht Conijn dat deze minder hard geraakt zal worden omdat meer mensen de stap naar een koopwoning zullen uitstellen. Hij denkt wel dat de forse huurstijgingen van de afgelopen jaren voorlopig tot het verleden behoren. Maar de nieuwbouwproductie baart hem wel zorgen. "Nu zijn er al signalen dat opdrachtgevers plannen in de ijskast zetten en dat effect wordt pas over een half jaar zichtbaar. Dan wordt er veel minder gebouwd." Zowel Vrieselaar als Conijn hopen daarom dat een bouwstop zoals we uit de vorige crisis kennen voorkomen wordt. De hoop daarbij is vooral gevestigd op de woningcorporaties aangezien zij als niet-marktpartijen niet worden geleid door vraag en aanbod of consumentenvertrouwen.
 
 

Trefwoorden: