In Amsterdam groeit het aantal relatief welgestelde ouderen. Ontwikkelaars en corporaties beginnen in hen een nieuwe doelgroep voor zowel duurdere huur- als koopwoningen te zien. En projectontwikkelaars houden bij het realiseren van appartementen vaker rekening met de specifieke noden van ouderen. Aan dergelijke stadsappartementen hangt een extra prijskaartje. Dat hoeft geen probleem te zijn. Als ze maar niet als ‘seniorenwoningen’ in de markt worden gezet.
Commerciële ontwikkelaars zien meer kansen voor ouderen op de koopmarkt. “Wij zullen de komende jaren vaker rekening houden met de specifieke wensen van senioren. Het denken daarover komt op gang”, zo meent Ben van de Ven van AM Zorgvastgoed. Hij bespeurt een duidelijke omslag. Bij de ontwikkeling van appartementen wordt al vaker nagedacht over andere plattegronden. Badkamers moeten immers voldoende ruimte bieden. Dergelijke levensloopbestendige appartementen hebben standaard brede deuren en geen drempels. Ook ondergrondse parkeergarages zullen via liften toegankelijk worden gemaakt.
Deze voorzieningen maken de kostprijs van een nieuwbouwwoning wel flink hoger, maar dat hoeft volgens Van de Ven geen probleem te zijn. “Ouderen hebben meer te besteden. Hun inkomen groeit. Of er is vermogen. Neem mensen die al lang in Amsterdam een woning bezitten. Zij kunnen door verkoop van hun oude woning een aanzienlijk vermogen vrijspelen. Daardoor ontstaan er ook voor ons mogelijkheden comfortabele woningen te realiseren.”
| Meer welvarende ouderen |
| Hoe welvarend zijn ouderen in de toekomst? Het Kenniscentrum Wonen en Zorg van Aedes voorziet in 2020 een stijgende groep met een iets hoger inkomen en een niet onaanzienlijk vermogen. De groep 75-plussers met een laag inkomen en weinig of geen vermogen blijft gemiddeld genomen op ongeveer twintig procent. Deze groep kiest primair voor sober wonen. Zij zijn per definitie aangewezen op de sociale huursector. Daarboven komt een groep van eveneens circa twintig procent met een iets hoger inkomen, maar met weinig of geen vermogen. Deze groep ambieert een complete, zelfstandige woning. Ook zij zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Dan komt er een belangrijke middengroep van circa 40 procent met een iets hoger inkomen en vermogen. Zij zijn niet afhankelijk van huurtoeslag en hebben de mogelijkheid een duurdere huurwoning te betrekken. Ook is het denkbaar dat deze 75-plussers – na verkoop van de oude woning en verzilvering van de overwaarde - een stadsappartement kopen. En een groep van tien tot vijftien procent mag worden gerekend tot de echt rijke ouderen. Hun inkomen en vermogen is zodanig, dat zij hun exclusieve woonwensen zonder meer op de private markt kunnen realiseren. |
De beste kansen voor een passend aanbod ziet hij in nieuwbouwgebieden. Zeker op plekken als IJburg of de Noordelijke IJ-oever kunnen dergelijke concepten tot bloei komen. Op binnenstedelijke locaties zijn de nieuwbouwkosten doorgaans relatief hoog. Daar blijft het voor ontwikkelaars als AM lastig meer te investeren.
Van de Ven merkt wel op dat ontwikkelaars niet zo snel geneigd zullen zijn dergelijke woningen als ‘seniorproof’ in de markt te zetten. “Mensen gaan rond hun pensionering wellicht op zoek naar een andere woning. Dan voelen zij zich nog heel gezond en vitaal. Dat ze over tien jaar of later hulp nodig zullen hebben en baat hebben bij een levensloopbestendig huis, daar willen ze het niet over hebben. De truc is dat wij de aanpassingen wel opnemen in het plan van eisen. Maar de woningen worden in de markt gezet als: mooi, comfortabel en veilig. In een levendige stad met goede (culturele) voorzieningen.”
Rijke ouderen
Woonzorg Nederland denkt eveneens na over een ruimer aanbod. Speciaal voor rijke ouderen is samen met Bouwfonds het Palisium-concept ontwikkeld. Naast zeer ruime comfortabele woningen is voor de oudere bewoners veel service en een bijzonder hoogwaardig zorgpakket beschikbaar. Deze woningen worden bovendien voorzien van moderne domotica. Dergelijke woningen zijn bestemd voor de echt rijke ouderen. “Deze zogeheten traditioneel welgestelden trekken de stad uit. Zij willen niet langer het gedruis van de stad en kiezen bewust voor een rustige en veilige woonomgeving. Voor hen bouwen we vormen van residentieel wonen in het landelijke groen.” aldus Jasper Klapwijk.
Woonzorg onderscheidt nog een andere groeiende groep van (soms) welgestelden. “We zien ook een groep senioren voor wie zelfontplooiing telt. Die mensen zoeken vertier. Zij zijn niet per definitie rijk. Denk aan gepensioneerde leraren, gemeenteambtenaren of creatieven die de herfst van hun leven in een inspirerende omgeving willen doorbrengen. Zij willen in de buurt van culturele voorzieningen wonen. Deze generatie van babyboomers heeft de middelen om een woning in het duurdere segment te betrekken. Denk aan een huurprijs tot 1300 euro per maand.”
| “We gaan vaker rekening houden met de specifieke wensen van senioren. Het denken daarover komt op gang” |
Voor deze nieuwe elite is op de Amsterdamse woningmarkt nauwelijks een levensloopbestendige woning beschikbaar. “Deze mensen zijn aangewezen op aangepaste sociale huurwoningen of duurdere niet aangepaste huurwoningen. Sommige van dergelijke appartementencomplexen zijn voor senioren ook wel geschikt, maar van specifieke bouwactiviteiten is nauwelijks sprake. Dat is iets waar we nog aan moeten beginnen. Tot op heden kenden we een dergelijke groep in ons land ook niet,” aldus Klapwijk.
Realisatie van dergelijke woningen is voor Woonzorg nog niet zo makkelijk. “Bijbouwen is een charmante gedachte, maar wij hebben in Amsterdam weinig bouwlocaties. Daar geldt een strikte verdeling tussen sociale huur- en marktwoningen. De bouwproductie is vervolgens bestemd voor (grote) gezinnen of jongere doelgroepen. In wijken waar wel wordt gebouwd bevinden zich doorgaans weinig welgestelde ouderen. Op plekken waar die mensen zich wel bevinden, zoals in Zuid of Centrum, zit de zaak potdicht.”
Duurdere huur
Ymere laat de bouw van koopwoningen voor senioren over aan marktpartijen, maar onderscheidt zich met de eigen portefeuille wel door de bouw van duurdere markthuurwoningen, zo verklaart Gerard Thaens, portefeuillemanager zorg en wonen. Hij waarschuwt voor een toekomstig overaanbod van sociale huurwoningen en te weinig woningen voor de middenklasse. “Deze groep ouderen is zo welvarend dat zij niet meer in aanmerking komen voor sociale huur. Terwijl in het middensegment nog niet goed wordt voorzien. Daarom heeft Ymere bewust gekozen voor een en/en-oplossing. Goede sociale huurwoningen en ook duurdere huurwoningen voor ouderen bouwen.”
Daarvoor is een speciaal eisenpakket ontwikkeld. Het gaat om levensloopbestendige zelfstandige woningen waar in de nabijheid een speciaal dienstenpakket wordt aangeboden. Denk daarbij aan een gezamenlijke huiskamer, de beschikbaarheid van eerstelijnszorg en de aanwezigheid van een restaurant. Deze woningen zijn gelijkvloers, hebben brede deuren en inbouw van domotica behoort tot de mogelijkheden.
“Aan de Kadoelerbreek in Noord slopen wij een complex verouderde Wibo-woningen. Dat transformeren wij tot een wooncomplex met zorgvoorzieningen. Daar realiseren wij niet alleen een sociaal woningprogramma. Een substantieel deel van de woningen wordt aangeboden in de markthuur in het middensegment,” aldus Thaens.
Dat doet Ymere ook elders in de stad. Aan de Geuzenbaan worden veertig middeldure marktwoningen gebouwd. Verder is er veel aandacht voor verbetering van bestaande complexen. “Wij hebben in Osdorp een serviceflat, gebaseerd op een concept uit de jaren zestig. Wonen met diensten als een maaltijdvoorziening, alarmering, dagbesteding, medische voorzieningen en logeerfaciliteiten. Dat complex is door ons vernieuwd. Deze woningen onderscheiden zich niet zozeer vanwege de oppervlakte. Sociale huur en markthuur verschillen wat betreft oppervlakte niet zoveel van elkaar. Maar we brengen daar wel mensen bij elkaar die op zoek zijn naar een prettige gemeenschap. Wij denken dat het in de toekomst ook niet altijd zal gaan om de huurprijs, maar dat veel meer vraag zal ontstaan naar wonen in een bepaalde leefstijl.”
Bijzonder in het aanbod van Ymere is de bouw van private verpleegvoorzieningen voor meer welgestelde ouderen. “We hebben één privaat verpleeghuis: Huize Plantage nabij Artis. We gaan dit jaar nog starten met de ontwikkeling van een tweede privaat verpleeghuis. Dat wordt waarschijnlijk Huize Walenburg in de binnenstad. Daar bieden we een hotelachtige accommodatie, kleinschaligheid en welzijn. Het gebouw sluit aan op de huidige regelgeving, maar is niet gebaseerd op de minimale zorg van het doorsnee verpleeghuis. Daar is veel vraag naar onder vermogende 85-plussers.”
Bert Pots