Op zoek naar geld

Corporaties begeven zich op kapitaalmarkt
Op zoek naar geld

Corporaties willen voor de financiering van hun investeringen niet volledig afhankelijk zijn van banken. Welke alternatieven kunnen zij aanboren? Stadgenoot heeft kortgeleden meer dan vijftig miljoen euro opgehaald bij een Duitse belegger. Ymere staat als eerste corporatie in Nederland in de startblokken voor de uitgifte van een obligatielening.

 
Huidige financiering
 Corporaties financieren programma’s voor groot onderhoud, woningverbetering en sloop/nieuwbouw grotendeels met geleend geld. Deze leningen komen voor meer dan 90 procent van de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw staat garant, mits de kasstromen van de corporatie voldoende zijn om aan toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Eind vorig jaar bedroeg het totaalvolume aan geborgde langlopende leningen 86,3 miljard euro.  Sinds 2011 geldt een strikte scheiding tussen publieke (daeb) en commerciële (niet-daeb) investeringen. Voor de commerciële investeringen zijn corporaties aangewezen op reguliere leningen bij banken. Maar banken worden terughoudender in het financieren van vastgoed. De voorwaarden zijn de afgelopen tijd aanzienlijk aangescherpt.

“De komende vijf jaar, afhankelijk van de omvang van onze investeringen, moeten we alleen al voor onze volkshuisvestelijke taken naar schatting 3 miljard euro lenen. Dat geld hebben we nodig voor zowel nieuwe investeringen, als de herfinanciering van bestaande leningen.” Aan het woord is Ber Bosveld van Ymere, binnen de raad van bestuur onder meer verantwoordelijk voor financiën.

Ymere heeft een omvangrijke kapitaalbehoefte. Traditiegetrouw doet de corporatie voor langlopende leningen een beroep op commerciële banken en de beide sectorbanken: Bank Nederlandse Gemeenten en Nederlandse Waterschapsbank. “We merken dat banken als ABN AMRO, ING en Rabobank – mede door de perikelen met de derivatenportefeuille bij Vestia - veel kritischer naar de sector kijken. De geldkraan wordt dichtgedraaid. Dat maakt dat wij steeds afhankelijker worden van de twee sectorbanken.”

Beide banken bedienen de sector al decennialang naar volle tevredenheid, maar Bosveld durft er niet op te vertrouwen dat BNG en NWB altijd voldoende geld beschikbaar hebben tegen een gunstige prijs. “De recente bankencrisis heeft ons geleerd dat banken elkaar niet altijd vertrouwen. Op enig moment kan zich een situatie voordoen, dat niet voldoende geld beschikbaar is.” Niet alleen het vertrouwen tussen banken speelt een rol. Beide sectorbanken moeten in de toekomst op eigen kracht meer geld uit de markt halen. Gemeenten en provincies mogen - als het aan het kabinet ligt- straks hun overschotten niet meer bij banken stallen, maar worden verplicht hun geld aan te houden bij het ministerie van Financiën. Minder omzet en schaarste kunnen, zo voorziet Bosveld, tot een hogere prijs leiden. “Onder dergelijke marktomstandigheden vinden wij het belangrijk over een ander, solide financieringskanaal te kunnen beschikken.”

Geld ophalen

Ymere kiest voor een zogeheten EMTN-programma; een door overheden en bedrijfsleven veel gebruikt middel om geld van pensioenfondsen, verzekeraars en andere beleggers op te halen. Deze obligatieleningen zullen net als andere niet-commerciële corporatieleningen worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Volgens Martijn Rink, manager Investor Relations bij het WSW, ontstaat door de garantie een lening van ‘AAA’-kwaliteit. Bijna evengoed als staatsobligaties. “Voor beleggers is het heel belangrijk leningen een heldere waardering te kunnen geven. Ook moet het goed mogelijk zijn de leningen te verhandelen. Gebruik van een dergelijk gestandaardiseerd programma biedt de door alle partijen gewenste transparantie.”

Willem Smorenburg, treasurer bij corporatie Wooncompagnie, deelt de twijfels van Ymere over de toekomstige leenmogelijkheden van corporaties. Wooncompagnie is actief in het noordelijke deel van Noord-Holland, maar heeft in haar eentje niet de schaal om rechtstreeks op de kapitaalmarkt te lenen. “Een EMTN-programma leent zich in het bijzonder voor grote bedragen. Niet op de laatste plaats omdat de kosten aanzienlijk zijn. Wij hebben daarvoor niet de juiste schaal. Dat geldt ook voor de andere corporaties in de regio. Daarom hebben zeven Noord-Hollandse corporaties, waaronder IntermarisHoeksteen, de koppen bij elkaar gestoken om te bekijken of we gezamenlijk kunnen optreden.”

De gesprekken daarover bevinden zich nog in een verkennend stadium. Over de uitkomst wil Smorenburg niet speculeren. “Het kan zo zijn dat we tot de conclusie komen dat een dergelijk programma tot de mogelijkheden behoort, maar dat we voor onze leningen toch liever bij de vertrouwde sectorbanken blijven.” 

Kredietbeoordelaar

Stadgenoot heeft voor een andere koers gekozen, zegt financieel-directeur Roger Doomen. Stadgenoot beschikt sinds het najaar van 2011 als eerste Nederlandse corporatie over de kwalificatie AA Stable van kredietbeoordelaar Standard & Poor’s. “Voor onze commerciële activiteiten zijn we afhankelijk van leningen bij gewone banken. Ook wij zien dat zij de voorwaarden verder aanscherpen.” De belangstelling van de kapitaalmarkt na het verkrijgen van de waardering blijkt boven verwachting groot. Zowel voor langlopende leningen, als voor kortdurende kredieten. 

De belangstelling is zodanig, dat Stadgenoot geplande roadshows in Londen en Frankfurt achterwege heeft gelaten. “Er wordt ons voor de korte termijn veel geld aangeboden. Meer dan we feitelijk nodig hebben. Ook zijn we erin geslaagd bij een Duitse belegger een lening af te sluiten voor een periode van dertig jaar. Warburg stelt 54 miljoen euro beschikbaar tegen een rente van 4,19 procent, zonder dat sprake is van allerlei voorwaarden of onderpand. Daarmee hebben we tot komend najaar in onze financieringsbehoefte voorzien.”

Zover is Ymere nog niet. Zij wacht op toestemming van het Rijk. Al in 2009 kondigde toenmalig minister Van der Laan onderzoek aan naar de voor- en nadelen van EMTN-programma’s voor de corporatiesector. Daar is destijds in samenwerking met het ministerie van Financiën en het WSW wel aan gewerkt, maar de verdere ontwikkeling staat op een laag pitje. Zo laat een woordvoerder van minister Spies weten. Eerst wordt het Vestia-debacle geanalyseerd.  Het departement kan dan ook niet zeggen of en wanneer de ontwikkeling van het programma wordt voortgezet.

Bosveld begrijpt deze aarzeling, maar twijfelt niet aan de ingeslagen weg. “De ontwikkelingen op de kapitaalmarkt bevestigen ons dat we de juiste keuze hebben gemaakt.” Hij houdt goede hoop op een eerste emissie later dit jaar. “Ymere is er klaar voor. We voldoen aan alle voorwaarden. Kredietbeoordelaars en het Centraal Fonds Volkshuisvesting hebben ons daarin bevestigd.” In eerste aanleg gaat het alleen om geborgde financiering. Later wordt wellicht ook geld opgehaald voor commerciële (niet-daeb) activiteiten.

Ook volgens Doomen zijn obligatieleningen goed voor de sector. “Als meer grote corporaties rechtstreeks toegang hebben tot de kapitaalmarkt, dan groeit de al zo lang gewenste financiële betrokkenheid van institutionele beleggers bij de woningmarkt. Tegelijkertijd daalt het beroep op de sectorbanken. Zij hebben dan meer middelen beschikbaar om met maatwerk de investeringen van kleine en kleinere corporaties mogelijk te maken.”

 

Nieuwe financieringsvormen

In tegenstelling tot banken beschikken verzekeraars en pensioenfondsen wel over veel geld om uit te lenen. Zij moeten met hun beleggingen wel voldoende rendement halen. Hoe kunnen corporaties deze geldbronnen ontsluiten?

  • via een onderhandse lening

    Pensioenfondsen zijn soms bereid in corporatieprojecten te beleggen. SPOV, de gezamenlijke pensioenfondsen voor personeel in het openbaar vervoer, heeft afgelopen voorjaar nog ingestemd met de belegging in een groot project van de Rotterdamse corporatie WoonCompass. De fondsen beleggen 45 miljoen euro in de bouw van sociale huurwoningen, twee scholen en een parkeergarage. Het WSW wilde dit project niet borgen.
  • via een EMTN-programma

    Bij een EMTN-programma (Euro Medium Term Note) wordt de financiering ook rechtstreeks opgehaald, zonder tussenkomst van de bank. De plaatsing van de lening geschiedt niet onderhands maar in het openbaar. Daarbij is het mogelijk dat het WSW garant staat, mits overheid en VNG daarvoor toestemming geven. Dergelijke obligatieleningen kunnen ook worden ingezet voor commerciële financiering.
  • via andere wegen

    Om toegang tot commerciële leningen te vereenvoudigen, heeft Stadgenoot een waardering aangevraagd bij kredietbeoordelaar Standard & Poor’s. In bijvoorbeeld Engeland zijn dergelijke ‘ratings’ voor woningcorporaties heel gebruikelijk.