Amsterdam wil binnen tien jaar 50.000 woningen bouwen en met de stad verbinden. Het stadsbestuur wees daarvoor in januari een groot aantal ontwikkelingsgebieden aan. Wie mogen er in de nieuwe wijken wonen en kunnen corporaties en marktpartijen zich in de plannen vinden?
|
De extra bouwlocaties in Koers 2025, waarvoor de planontwikkeling dit jaar start:
|
De druk op de Amsterdamse woningmarkt is enorm. De bevolking groeit al jaren met ruim 10.000 per jaar. Eind 2014 presenteerde het stadsbestuur daarom al het Actieplan Woningbouw met tien ‘versnellingslocaties’ voor de bouw van vijftienduizend woningen. Een zoektocht naar extra locaties voor nog eens enkele tienduizenden huizen leverde begin dit jaar Koers 2025 op. In deze ontwikkelstrategie zet de gemeente niet alleen de lijnen uit voor een ambitieus nieuwbouwprogramma voor 50.000 woningen in de komende tien jaar. Ze presenteert ook twaalf kansrijke locaties waar nog dit jaar met de planontwikkeling wordt gestart. Voor het uitbreiden van de woningvoorraad zet de gemeente naast nieuwbouw ook sterk in op transformatie. Volgens stedenbouwkundige Maurits de Hoog, projectleider van Koers 2025, mikt het stadsbestuur erop dat zeker een kwart van de bouwopgave op deze manier wordt ingevuld.
Evenals de eerder aangewezen versnellingslocaties maken de nieuwe bouwlocaties deel uit van zeventien grotere ontwikkelingsgebieden, de zogenaamde ‘bouwstenen’. De IJ-oevers en IJburg-2 zijn daarvan bekende voorbeelden, maar de gemeente wil ook fors investeren in gebieden als het Schinkel- en het Amstelkwartier. Het laatste omvat overigens een groter gebied dan de gelijknamige woonwijk ten zuiden van het Amstelstation. Met vijftigduizend woningen krijgt Amsterdam er het komend decennium een stad ter grootte van Leeuwarden of Leiden bij. Wethouder Eric van der Burg legt de lat liever nog iets hoger. “Afgelopen jaar is met de bouw van 8400 woningen begonnen. Als we dat tempo volhouden, hebben we die vijftigduizend huizen al na zes jaar gebouwd. Ik zie ons eerder uitkomen op 70.000 nieuwe woningen in de komende tien jaar.”
Scholen, parken en wegen
Voor al die extra bewoners zijn ook scholen, parken en nieuwe verbindingen nodig. In Koers 2025 is per bouwlocatie aangegeven welke voorzieningen en infrastructuur met een gebied samenhangen. “Vroeger zaten dat soort posten verstopt in de begroting van de afzonderlijke projectbureaus. Maar dit is voor de gemeenteraad veel inzichtelijker”, stelt De Hoog. Het gaat hierbij om investeringen van vele honderden miljoenen euro’s.
Ongedeelde stad?
Wie gaan er dadelijk in al die nieuwe huizen wonen? Als het aan Van der Burg ligt, zijn ze in de eerste plaats bedoeld voor mensen van buiten die hier komen studeren of werken en Amsterdammers die willen doorstromen naar een koopwoning of duurdere huurwoning. “Middeldure huur speelt in de bouwopgave een cruciale rol. Die appartementen zijn aantrekkelijk voor nieuwkomers maar laat sociale huurders ook doorstromen, zodat hun woningen vrij komen voor jongeren, studenten en statushouders.”
Daarnaast zullen corporaties ook een deel van de bouwopgave voor hun rekening moeten nemen ter compensatie van woningen die worden gesloopt, geliberaliseerd of verkocht. “Bovendien hebben we met elkaar afgesproken dat iedere buurt in Amsterdam voor minimaal 35 procent uit sociale huur moet bestaan. Dat geldt dus ook voor het Amstelkwartier of IJburg-2”, aldus Van der Burg.
Volgens bestuurder Gerard Anderiesen van Stadgenoot zijn de corporaties (weer) in staat de bouw van deze woningen te financieren. Ook de Alliantie heeft volgens Van der Burg al aangegeven in de nieuwe gebieden te willen bouwen. Eigen Haard denkt eveneens graag mee over de opzet van de nieuwe wijken. “Niet alleen als investeerder in sociale huur, maar ook als ervaringsdeskundige bij het uitwerken van stedenbouwkundige plannen”, verklaart bestuursvoorzitter Bert Halm.
Eigen Haard heeft volgens hem voldoende geld om nieuwe sociale huurwoningen te kunnen bouwen, mits de gemeente een ‘passende’ grondprijs blijft hanteren. Van der Burg geeft aan daar voorlopig niet aan te willen tornen, maar op aanvullende middelen hoeven ze niet te rekenen. “Veel corporaties staan er beter voor dan enkele jaren geleden. Alleen in bijzondere gevallen kunnen ze een beroep doen op het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting.”
Plotgewijs of per deelgebied
Ontwikkelaars en beleggers verwelkomen de bouwplannen van het stadsbestuur. “Ik ben blij dat de gemeente in haar plannen zoveel aandacht geeft aan het middeldure huursegment. Wij spelen daar graag een belangrijke rol in’, verklaart Ebe Treffers van Bouwinvest. Ook Ronald Huikeshoven van AM heeft waardering voor de plannen van de gemeente. “Met de bouwlocaties borduurt de stad voort op ontwikkelingen die al in gang waren gezet. Dat vind ik een logische keuze, zeker als je snelheid wilt maken.”
Geld is het probleem niet meer. Treffers zou zelfs graag zien dat het stadsbestuur hele gebieden aan ontwikkelcombinaties gunt in plaats van ze op te delen in kleinere kavels. “Zoals er nu bijvoorbeeld op Sloterdijk plotgewijs wordt getenderd. Dat hadden wij graag anders gezien. Wij gaan als belegger voor de lange termijn en willen naast de gebouwtenders bij voorkeur samen met woningcorporaties en andere marktpartijen een rol spelen in gebiedsontwikkeling met vijfhonderd tot duizend vrije sector huurwoningen per locatie.”
Ook Huikeshoven is voorstander van het gunnen van grotere deelgebieden aan ontwikkelaars, maar vooral voor locaties die zich nog als woon-werkgebied moeten bewijzen. “Voor Buiksloterham en de NDSM is dat niet per se nodig, maar op Sloterdijk en in het Schinkelgebied kun je op die manier kopers en huurders ervan overtuigen dat het een veilige en aantrekkelijke wijk wordt.” Wethouder Van der Burg begrijpt het pleidooi, maar geeft aan dat de wijze van kaveluitgifte per locatie zal verschillen. “Het ene gebied leent zich meer voor een geleidelijke ontwikkeling terwijl je elders gebieden ook best in zijn geheel aan een ontwikkelcombinatie kunt gunnen. Het bouwen in de bestaande stad is ook anders dan in de Sluisbuurt op het Zeeburgereiland of IJburg-2.”
Milieucontouren en heilig groen
Maar goed, locaties aanwijzen is één ding. Voordat de spade de grond in kan, moeten er bijna altijd serieuze hindernissen worden overwonnen. Makkelijke locaties zijn er niet meer. Zo liggen in de ontwikkelingsgebieden Schinkelkwartier, De Nieuwe Meer en Overamstel-Arena de milieucontouren van Schiphol in de weg. “We zijn met provincie en Rijk in overleg over aanpassing van de 20KE-geluidscontour en het Luchthavenindelingsbesluit (LIB). Die gesprekken gaan niet heel erg hard, maar ik geloof wel dat woningbouw op die plekken mogelijk wordt”, vertelt Van der Burg. Sloterdijk en Haven-Stad hebben vooral last van geluid- en milieuhinder van de haven. De milieucontouren zijn er onlangs wel iets opgeschoven, waardoor ten zuiden van de Transformatorweg gebouwd kan worden. Bovendien geldt daar tot 2025 nog het convenant met de industrie ‘Pas op de plaats’. Ook moet het Rijk meewerken aan verplaatsing van het spooremplacement langs de Zaanstraat.
Op andere locaties kan burgerverzet bouwplannen dwarsbomen. Bijvoorbeeld als de gemeente ernst maakt met de geopperde (gedeeltelijke) bebouwing van de volkstuinen van Amstelglorie (oksel A2 en A10), volkstuincomplex Ons Buiten, sportpark Sloten bij De Nieuwe Meer en sportpark Spieringhorn bij Sloterdijk. Voor enkele van deze locaties moet zelfs de Hoofdgroenstructuur uit de Structuurvisie worden aangepast. Wethouder Van der Burg: “Landelijk Noord boven de A10 is voor mij heilige grond. Daar wordt niet gebouwd. Maar als je vijftig- of zeventigduizend woningen in Amsterdam wilt bouwen, kan dat verder alleen op het water, in het groen of op de plek van bestaande woningen. Meer smaken zijn er niet.”
Hij pleit ervoor om op moeilijke locaties zoveel mogelijk naar een combinatie van functies te zoeken. “Op Park De Meer in Oost is dat goed gelukt. Op de plek van het oude Ajaxstadion hebben we woningen gebouwd en worden de overgebleven sportparken door sporters én omwonenden veel intensiever gebruikt.”
Geen zin in sloop
In sloop van bestaande buurten ziet Van der Burg weinig, zo bleek op de laatste editie van PakhuisNUL20. In Koers 2025 wordt naast de mogelijke vernieuwing van Buitenveldert-Noord onder meer voorgesteld om de Van der Kunbuurt naast het Amstelstation via sloop/nieuwbouw te verdichten. Maar de wethouder ziet niet uit naar een ellenlange strijd met bewoners en tijdrovende herhuisvestingsopgave. Van der Burg wil voor alles snelheid maken en kwaliteit toevoegen. Daarmee lijkt de discussie over deze buurt voorlopig geslecht.