Schoolgebouwen zijn populaire woonstekken

Herbestemming schoolgebouwen
Schoolgebouwen zijn populaire woonstekken

Ze zijn te vinden in heel Amsterdam: oude schoolgebouwen die een woon- of woonwerkfunctie hebben gekregen. De laatste jaren krijgen scholen steeds vaker een exclusieve woonbestemming. In dit nummer stellen we drie recente projecten van divers pluimage voor: Lokaal Zuid, Amundsenhofje en een project van Soweto in de Pieter Nieuwlandstraat.

De meeste herontwikkelde scholen staan binnen de Ring beneden het IJ. Dat zijn vaak de oudste schoolgebouwen, uit de periode 1850 - 1940. Volgens een inventarisatie van HVA-studenten is bij bijna een derde van de 229 scholen de nieuwe bestemming wonen geworden; bijna de helft kreeg een maatschappelijke functie en een klein deel werd kantoor.
Amsterdam werkt aan een herijking van het vastgoedbezit. De gemeente heeft echter geen overzicht van scholen en andere gebouwen in eigen bezit die op de nominatie staan te worden afgestoten en herbestemd.

Lokaal Zuid: wonen met tuin

Project: Lokaal Zuid
Adres: Bennebroekstraat 11-13, Floris Versterstraat 11, Floris Versterstraat 10-12
Aankoopprijs: (inclusief afkoop erfpacht) ca. 3 miljoen euro
Verbouwingskosten (casco): 3,45 miljoen euro
Aantal m2: 3400
Aantal woningen: 24 (ca. 140 m2 per woning)

De drie voormalige schoolgebouwen bij het Hoofddorpplein van project Lokaal Zuid zouden aanvankelijk worden gesloopt, maar dat wist de toenmalige deelraad van stadsdeel Zuid te verhinderen. Ontwikkelaar Lingotto won in 2010 de aanbesteding voor herontwikkeling.
“Het was een lastige markt om te investeren in woningbouw”, kijkt Frank Veen van Lingotto terug. “We hebben er een CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap, jvdt) van gemaakt en nog voor de inschrijving een grote groep enthousiaste kopers geworven. Ik ben er zelf ook gaan wonen en heb in mijn omgeving gelobbyd. Met die kopers achter ons hebben we een bieding kunnen doen.”
De doelgroep werd gevormd door jonge gezinnen die op zoek waren naar een ruime betaalbare woningen en die vrijheid wilden bij de indeling en inrichting. Volgens Veen vallen kopers vooral op de charme en de mogelijkheden die dergelijke oude schoolgebouwen bieden. “Dat soort mooie, hoge ruimtes wordt in nieuwbouw niet meer gemaakt. Dat is meer uitgeknepen.”
De bewoners hadden een beperkte invloed op de verbouwing van het casco en konden daarna met een eigen afbouwaannemer aan de slag. Lastigste was de afstemming van woonwensen en de verschillende eisen van de aanbesteding, onder meer op het gebied van duurzaamheid. Veen: “Eén van de gebouwen is een gemeentelijk monument. Als je daar dubbelglas in aanbrengt, gaat dat weer ten koste van de detaillering. Dat maakte het complex.”
Lokaal Zuid heeft geen bedrijfsruimten. “De vraag kwam vooral van gezinnen die met nu met een tuin op de begane grond kunnen wonen, daar passen geen bedrijfsruimten bij. Het was ook niet de wens van het stadsdeel. Boven de maisonnettes op de begane grond zijn appartementen, enkele met een mooie hoge kap. Daar hebben sommigen weer een extra vloertje ingelegd.”
De woningen van Lokaal Zuid bleken gewild; voor oplevering waren er al twintig verkocht.” Lingotto maakt samen met een bouwgroep ook van een oude school aan de Zaaiersweg in Betondorp een wooncomplex. Op de website van Lingotto melden zich veel belangstellenden voor oude schoolgebouwen. Veen: “Iedereen lijkt wel in een school te willen wonen.”

Amundsenhofje: dorps wonen in Bos en Lommer

Project: Amundsenhofje
Adres: Amundsenweg 1
Aankoopprijs: 1 euro
Erfpacht: 1.045.000 euro over 50 jaar
Verbouwingskosten: ca. 1,4 miljoen euro
Aantal m2: 1129 (deels in nieuwbouw)
Aantal woningen: 10, waarvan 3 in nieuwbouw

Het gezin van Marloes de Rooij sloot zich juni vorig jaar als laatste aan bij de CPO-groep die een schoolgebouw aan de Amundsenweg in Bos en Lommer herontwikkelt tot tien woningen. Hoewel kort voor de bouwstart, kon De Rooij nog volop invloed uitoefenen op de uitvoering van het casco. Zo besloot ze samen met de buren een gemeenschappelijke muur extra geluidisolerend te maken, want in beide woningen wordt straks professioneel muziek gemaakt.
Lastig zijn dergelijke aanpassingen wel, zegt De Rooij, want voor je het weet moet de splitsingsakte opnieuw worden opgemaakt. En het was al een hele toer om op tijd alle stempels en parafen te bemachtigen. In november was na veel vertraging in procedures en zo’n acht weken inspraaktijd de bestemmingswijziging eindelijk definitief en kon de omgevingsvergunning worden aangevraagd. Die kwam op 18 december, terwijl diezelfde maand overeenkomsten met de aannemer en uiteindelijk de banken moesten worden gesloten. Nog net op tijd om voor 1 januari te kunnen profiteren van de gunstige fiscale schenkingsregeling. “Het stadsdeel werkte daarbij goed mee”, aldus De Rooij.
Onder andere door het vele geregel zijn bijna alle initiatiefnemers afgehaakt, op één stel na. De Rooij: “Een CPO is eigenlijk een tweede baan.” In het begin was het ook moeilijk medebewoners te werven. Maar toen er eenmaal voldoende deelnemers en zekerheden waren, moest er voor de laatste woningen worden geballoteerd.
Met het Amundsenhofje kiest De Rooij voor meer ruimte voor haar gezin en dorps wonen in de stad. “Je kent je buren al ruim voordat je er gaat wonen, en de kinderen kunnen heerlijk spelen in de gemeenschappelijke binnentuin en de verkeersluwe omgeving.”

Soweto: terug naar wortels sociale huisvesting

Project: Pieter Nieuwlandstraat 93-95
Aankoopprijs: ca. 400.000 euro
Verbouwingskosten: 300.000
Erfpacht: 2500 euro per jaar (voor 10 jaar)
Aantal m2: 780
Waarvan bedrijfsruimte: 200 m2 (inclusief Public Space)
Aantal woningen: 11 (onzelfstandig)

De herontwikkeling van de school in de Pieter Nieuwlandstraat 93-95 wijkt af van veel andere. Terwijl overal in het pand druk wordt geklust, geven Pieter Cornelissen en Anton Luccioni, bestuurslid en lid van woningbouwvereniging Soweto, uitleg in de ‘Public Space’ van het gebouw. Soweto gaat terug naar de wortels van de sociale huisvesting: een organisatie van en voor leden, waarbinnen bewoners-leden invloed hebben en actief zijn. De naam herinnert aan een gestrande poging in het oprichtingsjaar 2007 om een pand in de Transvaalbuurt te bemachtigen.
Na een jarenlange zoektocht naar andere panden werd Soweto in 2012 door stadsdeel Oost op dit gebouw gewezen. In november slaagde ze erin het te kopen voor 400.000 euro.
Het verkrijgen van een hypotheek was een behoorlijke klus, vertelt Cornelissen. “Nederlandse banken - ook een ideële - begrepen het niet, durfden het niet aan of vroegen een rente die veel te hoog was. Uiteindelijk zijn we bij een Duitse bank terechtgekomen.”
Het bijeenbrengen van het benodigde ‘eigen’ geld met ‘crowd funding’ ging boven verwachting goed. In plaats van 2 ton kwam er 300.000 euro aan giften en leningen binnen, veelal van familie en vrienden, en uit verwante woon/werkgemeenschappen.
De bewoners delen hun keuken en sanitaire voorzieningen. Hierdoor kunnen ze geen huurtoeslag aanvragen. Maar de huren zijn afgetopt op gemiddeld 350 euro, vertelt Cornelissen. Bewoners kunnen op vrijwillige basis naar draagkracht meer betalen.
Dat het gebouw als één woning wordt beschouwd, heeft voor de ontwikkelaars ook voordelen: kostbare isolatiemaatregelen in verband met de nabijgelegen spoorlijn zijn niet verplicht.
In april werden het gebouw en zijn publieke ruimte - die een ontmoetingsplek voor de buurt moet worden - feestelijk geopend. Laatste hordes vormden half april bestemmingsplan en omgevingsvergunning. Welstand maakte aanvankelijk bezwaar tegen geplande dakkapellen aan de achterkant, maar Soweto kon in goed overleg aanpassingen voorstellen. Cornelissen en Luccioni prijzen zich gelukkig dat Stadsdeel steeds constructief heeft meegewerkt.
Bewoonster Eline de Smet (Cornelissen en Luccioni wonen er niet) is naast haar voltijdbaan voorlopig nog volop bezig met klussen en organisatorische zaken in het pand. “Er is inderdaad nog veel te doen, maar deze manier van wonen en zelfwerkzaamheid spreekt me aan”, zegt ze.

 

Trefwoorden: